Công ty TNHH Kiểm toán Quốc tế - Chi nhánh Sài Gòn đã thực hiện kiểm toán Báo cáo tài chính năm 2025 của Năm Bảy Bảy, đơn vị kiểm toán đưa ra vấn đề nhấn mạnh.

Theo đơn vị kiểm toán, trên bản thuyết minh báo cáo tài chính hợp nhất của Năm Bảy Bảy thể hiện, Năm Bảy Bảy đã sử dụng các thông tin sẵn có và các giả định để ước tính chi phí tiền sử dụng đất của hai dự án khu căn hộ cao tầng Diamond Riverside và City Gate Towers với giá lần lượt 201 tỷ đồng và 120 tỷ đồng.

Đến thời điểm lập báo cáo kiểm toán, Năm Bảy Bảy vẫn chưa quyết toán được tiền sử dụng đất để nộp vào ngân sách Nhà nước. Do đó, chi phí tiền sử dụng đất liên quan đến các dự án có thể chênh lệch so với các giá trị ước tính mà Năm Bảy Bảy đã ghi nhận vào kết quả kinh doanh hợp nhất các kỳ trước.

Theo Năm Bảy Bảy giải trình, ý kiến nhấn mạnh của kiểm toán đưa ra trên quan điểm thận trọng. Ngày 22/10/2024, UBND thành phố Hồ Chí Minh công bố bảng giá đất điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020, chi phí tiền sử dụng đất của hai dự án khu căn hộ cao tầng Diamond Riverside và City Gate Towers có thể bị ảnh hưởng bởi cách tính tiền sử dụng đất theo khung giá đất mới so với ước tính của Năm Bảy Bảy tại thời điểm ghi nhận doanh thu năm 2017 và năm 2020. Đến thời điểm hiện tại, Năm Bảy Bảy vẫn chưa nhận được thông báo tính tiền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước để quyết toán và nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước.

Theo tìm hiểu, dự án Diamond Riverside có quy mô 4,15 ha tại TP.HCM, vốn đầu tư 2.388 tỷ đồng, triển khai từ năm 2017 – 2020 và đã hoàn thành xây dựng, bàn giao cho khách hàng năm 2020; dự án City Gate Towers với diện tích 1,9ha, vốn đầu tư 1.450 tỷ đồng, triển khai từ 2014 – 2018.

Theo kế hoạch, ngày 24/3 vừa qua, Năm Bảy Bảy vừa chốt danh sách cổ đông tham gia Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026, Đại hội sẽ công bố thời gian và tài liệu sau.

Về hoạt động kinh doanh, trong năm 2025, Năm Bảy Bảy ghi nhận doanh thu đạt 35.744,5 triệu đồng, giảm 44,8% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế đạt 8.817,5 triệu đồng, tăng hơn 19 lần so với cùng kỳ. Trong đó, biên lợi nhuận gộp giảm từ 34,7%, về 20,2%.

Trong kỳ, doanh thu giảm và biên lợi nhuận gộp giảm, Năm Bảy Bảy ghi nhận lợi nhuận gộp giảm tới 68% so với cùng kỳ, tương ứng giảm 15.285,8 triệu đồng, về 7.206,3 triệu đồng.

Điểm đáng lưu ý, dù lợi nhuận gộp giảm nhưng lãi ròng tăng mạnh, chủ yếu do Năm Bảy Bảy ghi nhận doanh thu tài chính tăng 13,7% so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 43.324 triệu đồng, lên 358.873,3 triệu đồng.

Trong năm 2025, Năm Bảy Bảy đặt kế hoạch tổng doanh thu 404 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế dự kiến 2 tỷ đồng, tăng 354,5% so với lợi nhuận thực hiện trong năm 2024 và không trả cổ tức cho cổ đông.

Như vậy, kết thúc năm 2025 với lãi sau thuế đạt hơn 8,8 tỷ đồng, Năm Bảy Bảy đã hoàn thành tới 440,9% so với kế hoạch năm.

Trái với lợi nhuận cải thiện, trong năm 2025, dòng tiền kinh doanh chính của Năm Bảy Bảy tiếp tục âm 759,1 tỷ đồng so với cùng kỳ âm 704,8 tỷ đồng. Thêm nữa, cũng trong kỳ, dòng tiền đầu tư ghi nhận dương 672,3 tỷ đồng và dòng tiền tài chính ghi nhận dương 57,8 tỷ đồng, chủ yếu tăng vay nợ.

Một điểm đáng lưu ý khác, sau nhiều năm chờ đợi hoàn thiện pháp lý, cuối năm 2024, dự án NBB Garden III đã được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500, với tên thương mại mới là Jasari. Dự án có quy mô 5,3 ha, tổng vốn đầu tư 4.478 tỷ đồng và dự kiến cung cấp ra thị trường hơn 2.700 căn hộ. Tiếp đó, giữa năm 2025, dự án khu dân cư cao tầng NBB II được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư, với quy mô 7,9 ha và tổng vốn đầu tư 4.136 tỷ đồng.

Việc đồng thời triển khai hai dự án lớn được xem là cơ hội để Năm Bảy Bảy cải thiện nguồn hàng, qua đó từng bước phục hồi kết quả kinh doanh sau nhiều năm trầm lắng. Trên thực tế, trong năm 2025, chi phí xây dựng dở dang tại dự án NBB Garden III đã tăng 16,9% so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 156,1 tỷ đồng, lên 1.080,9 tỷ đồng và chiếm 13,87% tổng tài sản. Cùng kỳ, dự án NBB II ghi nhận chi phí xây dựng dở dang tăng 9,3%, tương ứng tăng thêm 80,5 tỷ đồng, lên 945,7 tỷ đồng và chiếm 12,14% tổng tài sản.

Theo kế hoạch, dự án NBB Garden III sẽ được triển khai trong giai đoạn 2024 - 2029, trong khi dự án NBB II dự kiến triển khai trong giai đoạn 2024 - 2030.

Về cổ phiếu, từ ngày 14/8/2025 đến ngày 27/3/2026, cổ phiếu NBB đã giảm 31%, từ 26.800 đồng, về 18.500 đồng/cổ phiếu và đang giao dịch dưới đường MA 200.