Theo các chuyên gia, tín dụng vào lĩnh vực này sẽ khó khăn hơn rất nhiều so với năm 2025 do áp lực “kép”. Một mặt, ngân hàng phải tuân thủ room tín dụng chung; mặt khác, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không được phép cao hơn tốc độ tăng trưởng chung của chính ngân hàng đó. Nếu một ngân hàng tăng trưởng tổng thể 10%, thì mảng bất động sản cũng chỉ được phép tăng tối đa 10%.

Lãnh đạo một nhà băng thừa nhận, chắc chắn tín dụng bất động sản năm 2026 sẽ khó khăn hơn năm 2025 rất nhiều. Các ngân hàng đang chịu áp lực “kép”: một là room chung, hai là quy định tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không được cao hơn tốc độ tăng trưởng chung của ngân hàng.

Chính quy định này đã biến room tín dụng thành một loại "tài nguyên khan hiếm". Các ngân hàng không còn có thể đổ vốn ồ ạt vào bất động sản như trước mà phải chắt chiu, phân bổ vào những phân khúc thực sự hiệu quả và an toàn. Xu hướng chung sẽ là tập trung vào các dự án có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và hạn chế tối đa các dự án mang tính đầu cơ. Việc kiểm soát chặt chẽ tỷ trọng dư nợ bất động sản trên tổng dư nợ được xem là nhiệm vụ trọng tâm để giám sát rủi ro hệ thống.

Để ứng phó với rủi ro và duy trì lợi nhuận, nhiều ngân hàng đã chủ động giảm tỷ trọng bất động sản và dịch chuyển sang các phân khúc khác. BIDV vừa yêu cầu các chi nhánh tạm dừng tiếp cận mới dự án, phương án kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp nhằm kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2026 theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN).

Quyết định này được ban hành dựa trên cơ sở rà soát dữ liệu dư nợ cho vay lĩnh vực kinh doanh bất động sản đến thời điểm hiện nay và nhu cầu giải ngân tại các chi nhánh. Ban điều hành BIDV đề nghị các chi nhánh tạm dừng trình Trụ sở chính việc tiếp cận mới đối với các dự án, phương án kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp cho đến khi có thông báo tiếp theo. Động thái này diễn ra trong bối cảnh tín dụng toàn nền kinh tế tăng mạnh trong năm qua.

Thế nhưng, ngày 13/2, BIDV có thông báo chính thức cho biết, thực hiện định hướng của Chính phủ và chỉ đạo điều hành của NHNN về việc cung ứng vốn đảm bảo mục tiêu tăng trưởng kinh tế gắn với ổn định kinh tế vĩ mô và thị trường tiền tệ, trong thời gian qua, BIDV đã quán triệt và tổ chức triển khai nghiêm túc, đồng bộ, kịp thời các giải pháp điều hành tín dụng phù hợp, hiệu quả

Đồng thời, BIDV thực hiện tăng trưởng tín dụng an toàn, tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật; định hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên, các động lực tăng trưởng của nền kinh tế theo chỉ đạo của Chính phủ và NHNN, đáp ứng đầy đủ nhu cầu vốn của doanh nghiệp, người dân trong sản xuất kinh doanh và phục vụ đời sống.

Với định hướng phát triển bền vững, BIDV sẽ tiếp tục đóng vai trò là tổ chức tín dụng chủ đạo, chủ lực trong việc cung ứng vốn cho nền kinh tế. Trong đó tiếp tục đồng hành với sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản; tích cực hợp tác, đồng hành với các doanh nghiệp phát triển các dự án đầu tư, phân khúc bất động sản phù hợp, hiệu quả, khả thi đáp ứng nhu cầu của người dân và doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Techcombank cho biết, một trong những điểm nổi bật của quý IV/2025 là việc Ngân hàng đã giảm tỷ trọng tài sản liên quan đến bất động sản. Theo đó, hiện bất động sản chiếm 56% danh mục tín dụng doanh nghiệp và 31% tổng danh mục tín dụng của Techcombank.

CEO Techcombank Jens Lottner nhận định, điểm thuận lợi là định hướng của NHNN hiện nay về cơ bản trùng với những gì Techcombank đã làm. Nhiều ngân hàng khác tăng mức độ vào bất động sản, trong khi Techcombank đang giảm và đang tiến gần hơn về mức bình quân của ngành. Techcombank có chủ trương đa dạng hóa, mục tiêu là đưa tỷ trọng bất động sản về khoảng 20-25% đến năm 2030.

Lý do chính là ngân hàng bám vào những nguyên tắc cơ bản: đó có phải là dự án tốt hay không; dự án có nhu cầu thực hay không; pháp lý có đúng và đầy đủ hay không; bán cho người dùng cuối hay có quá nhiều nhà đầu cơ ở giữa. Những yếu tố đó quyết định mức biến động và rủi ro của dự án. Nếu dự án chất lượng tốt, nhu cầu đến từ người mua ở thực chứ không phải đầu cơ, pháp lý rõ ràng, thì rủi ro có thể được giảm thiểu rất tốt.

Trong bối cảnh dòng vốn vào bất động sản bị siết chặt, các ngân hàng đang ráo riết tìm kiếm những động lực tăng trưởng mới. Xu hướng đa dạng hóa danh mục tín dụng, đẩy mạnh mảng bán lẻ và ứng dụng công nghệ đang trở thành "kim chỉ nam" cho nhiều tổ chức tài chính. Kiểm soát rủi ro tín dụng năm 2026 không chỉ là việc tuân thủ các quy định khắt khe của NHNN mà còn là cuộc đua về chiến lược của từng ngân hàng.

Tại VPBank, tỷ trọng tín dụng bất động sản đã giảm từ mức 40,5% năm 2024 còn 35,8% vào năm 2025, tốc độ tăng trưởng lĩnh vực này cũng giảm còn 20,4%. Việc các ngân hàng chủ động giảm không chỉ để tuân thủ quy định mà còn nhằm phòng ngừa rủi ro "bong bóng" tài sản khi dòng vốn chảy quá mạnh vào bất động sản.

Theo NHNN, năm 2025, tín dụng toàn hệ thống tăng hơn 19%, đưa tổng dư nợ lên khoảng 18,58 triệu tỷ đồng. Riêng với lĩnh vực bất động sản, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy dư nợ duy trì đà tăng qua các quý và ở hầu hết phân khúc như nhà ở, văn phòng cho thuê, khu công nghiệp...

Cụ thể, dư nợ bất động sản từ mức hơn 1,56 triệu tỷ đồng trong quý I đã tăng lên khoảng 2 triệu tỷ đồng vào quý IV/2025, tương đương mức tăng gần 28% sau một năm. Trước tình trạng thị trường bất động sản diễn biến phức tạp, tháng 1 vừa qua, Bộ Xây dựng đã kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo NHNN và Bộ Tài chính rà soát các chính sách tín dụng, thuế liên quan đến bất động sản để kịp thời đề xuất giải pháp điều tiết phù hợp, góp phần kiểm soát giá nhà đất.

Trong thông báo về điều hành tăng trưởng tín dụng năm 2026, NHNN cho biết sẽ tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, bám sát Nghị quyết của Quốc hội và chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng. Cơ quan này dự kiến tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%, đồng thời sẵn sàng điều chỉnh tăng hoặc giảm tùy theo diễn biến thực tế nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng và bảo đảm an toàn hệ thống tổ chức tín dụng.

Đáng chú ý, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Mục tiêu là định hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và các động lực tăng trưởng của nền kinh tế, đồng thời bảo đảm ổn định thanh khoản thị trường tiền tệ và an toàn hoạt động của hệ thống.

PGSTS Nguyễn Hữu Huân - Trường Đại học Kinh tế TP. HCM cũng cho rằng, các công cụ điều tiết tín dụng hiện nay về cơ bản đủ hãm tốc rủi ro "bong bóng", nhưng chưa đủ để triệt tiêu hoàn toàn nguy cơ dòng vốn giá rẻ chảy vào bất động sản, nhất là khi kỳ vọng, giá vẫn neo cao và các kênh đầu tư thay thế chưa thật hấp dẫn.

Vì thế, khi tâm lý “giá chỉ có lên” còn tồn tại, thị trường luôn tìm đường đi vòng: chuyển mục đích khoản vay, vay qua doanh nghiệp sân sau, tăng tín dụng tiêu dùng có tài sản đảm bảo, huy động trái phiếu, đặt cọc, hợp tác đầu tư nên hiệu quả kiểm soát "bong bóng" không chỉ phụ thuộc vào “siết - nới” tín dụng, mà còn phụ thuộc vào kỷ luật thẩm định của ngân hàng, chất lượng giám sát theo rủi ro.