Kiểm soát cho vay bất động sản

Nếu như các năm trước, nửa cuối năm luôn là thời điểm các ngân hàng rầm rộ tung ra các chương trình ưu đãi lãi suất cho vay mua nhà, thì tình hình hiện nay không còn sôi động. Kể cả những nhà băng vốn có thế mạnh về tín dụng mua nhà như Sacombank, Techcombank... cũng chủ yếu tập trung room tín dụng được nới thêm vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên, hạn chế bất động sản.

Theo ông Vũ Thành Trung, thành viên Ban Điều hành Ngân hàng MB, với việc được nới room thêm 3,2%, tương đương tăng thêm 12.000 tỷ đồng, Ngân hàng định hướng trong vòng một  tháng tới, số vốn này sẽ được phân bổ vào các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh có nhu cầu vốn rất lớn trong thời gian qua.

Số liệu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa ra cho thấy, tính đến ngày 16/9, tăng trưởng tín dụng cho nền kinh tế đạt 10,47% so với cuối năm 2021 và đạt 17,1% so với cùng kỳ năm 2021. Phó thống đốc Đào Minh Tú cho biết, NHNN vẫn kiên định mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm nay 14%, nhưng sẽ điều chỉnh tùy theo diễn biến thực tế.

Nhưng với tình hình kiện nay, khó kỳ vọng nới thêm room tín dụng. Một số ý kiến cũng cho rằng, việc để các tổ chức tín dụng tự do tăng trưởng có thể gây ra một số hệ lụy, rủi ro nợ xấu, nên chính sách cần linh hoạt song vẫn phải thận trọng. Thời điểm này, cơ quan quản lý cần kiểm soát một số lĩnh vực tăng trưởng nóng thời gian qua như bất động sản, chứng khoán. Do vậy, trước mắt vẫn nên giữ trần tín dụng.

Dư địa cho vay còn lại trong 4 tháng cuối năm rất hạn chế, vốn tín dụng sẽ được ưu tiên vào lĩnh vực thiết yếu và lĩnh vực ưu tiên, kiểm soát vào bất động sản. NHNN cho biết, tính đến cuối tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021, chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống (cùng kỳ năm 2021 tăng 8,2%, chiếm 19,9%).

Tổng dư nợ tín dụng bất động sản tăng hơn 14% so với cuối năm 2021, theo NHNN, là cao hơn tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống và cùng kỳ các năm trước. Nói cách khác, tín dụng được đẩy mạnh quá mức vào bất động sản sẽ tạo rủi ro lớn, ảnh hưởng trọng yếu tới an toàn hệ thống nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Tín dụng đối với bất động sản thường có thời gian dài, hiện khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản là vay trung, dài hạn. Trong khi đó, kể từ đầu tháng 10/2022, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của ngân hàng phải giảm từ 37% xuống còn 34% theo quy định của Thông tư 08/2020/TT-NHNN. Chủ trương điều hành tín dụng của NHNN không cấm tín dụng vào bất động sản, nhưng cần cẩn trọng và có cơ cấu danh mục đầu tư tín dụng hợp lý để hạn chế rủi ro, đặc biệt trong điều kiện áp lực tín dụng rất lớn.

Lãi suất cho vay lĩnh vực nhà đất tăng

Tổng giám đốc một ngân hàng thừa nhận, trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng theo lãi suất huy động, nhất là kỳ hạn dài đã lên đến 7,5%/năm sau khi NHNN tăng lãi suất điều hành trong ngày 23/9, room tín dụng lại hạn chế, thì lãi suất cho vay khó duy trì được mức thấp. Thực tế, lãi suất cho vay, trong đó cho vay cá nhân mua nhà, tăng khoảng 1%/năm so với đầu năm nay. Ngân hàng này đang áp dụng mức lãi suất cho vay mua nhà 11,5-13%/năm, nhưng cũng chọn lọc khách hàng để cung ứng vốn, bởi room tín dụng vừa được cấp thêm chỉ có hơn 3%.

Ngay cả ngân hàng có vốn nhà nước vốn được xem là cạnh tranh nhất trên thị trường về lãi suất cho vay mua nhà lâu nay như Vietcombank, hiện cũng thay đổi lãi vay lên 11-12%/năm trong thời gian ngắn trở lại đây, vì lãi suất huy động tăng. Các ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam trước đây thường áp dụng mức lãi suất cho vay mua nhà thấp, ở mức 5,5-6,5%/năm, thì nay đã tăng lên 8-9%/năm.

Ông Trịnh Bằng Vũ, Giám đốc Khối Cho vay khách hàng cá nhân Shinhan Bank cho hay, lãi suất tiết kiệm liên tục được các ngân hàng điều chỉnh đã khiến lãi suất cho vay tăng lên. Mặc dù vậy, Shinhan Bank cũng khá chọn lọc người vay, vì room tín dụng hạn chế, khiến người vay mua nhà không còn nhiều cơ hội.

Hầu hết các nhà băng đều đóng “hầu bao” tín dụng đối với chủ đầu tư, chỉ ưu tiên cấp tín dụng cho cá nhân mua căn hộ ở dự án có đầu ra tốt. Các chuyên gia của Công ty cổ phần Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhận định, khả năng lãi suất đầu vào - đầu ra tiếp tục tăng và việc kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng hiện nay sẽ ảnh hưởng lớn đến tính thanh khoản các dự án, dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp trong năm 2022 - 2023.

Theo TS. Trần Du Lịch, chuyên gia kinh tế - tài chính, việc cấp vốn đối với bất động sản trên thực tế không xấu, song cần phải phân biệt được cho vay ở phân khúc nào để hạn chế tối đa rủi ro. Trong đó, tín dụng cho người dân mua nhà trả nợ từ nguồn tiền lương sẽ không quá rủi ro, nhưng cần lưu tâm hơn với tín dụng kinh doanh bất động sản và rót vốn cho chủ đầu tư…

TS. Trần Du Lịch cho rằng, Chính phủ và NHNN đang từng bước siết lại tín dụng ở lĩnh vực rủi ro cao, trong đó có bất động sản, nên các chủ thể kinh doanh trong lĩnh vực này cần đa dạng hóa dòng vốn và phát triển một cách lành mạnh. Thực tế cho thấy, bài học nợ xấu tăng mạnh do đẩy vốn ồ ạt vào bất động sản trước đây đã để lại hậu quả nặng nề và chưa được xử lý rốt ráo, dù đã có Nghị quyết 42/2017/QH14.