Bất động sản trầm lắng, ngân hàng dịch chuyển cho vay

Khảo sát kết quả kinh doanh quý III/2026 của 13 ngân hàng mà SSI Research thực hiện cho thấy, tín dụng đang có sự dịch chuyển từ chủ đầu tư bất động sản sang xây dựng và bán lẻ.

Theo đó, tín dụng tại các ngân hàng trong danh mục theo dõi tăng 12,8% sv đầu năm tính đến cuối quý III/2026 (tăng 3,4% so với quý trước), trong đó nhóm NHTMCP tăng 4,1% so với quý trước và nhóm NHTMNN tăng 2,6%  so với quý trước.

Các ngân hàng có hạn mức tín dụng cao tiếp tục tăng trưởng vượt trội so với ngành, như HDBank (tăng 7,1%  so với quý trước), MB (tăng 4,7%  so với quý trước), VPBank (tăng 4,1%  so với quý trước). Sau giai đoạn tăng trưởng tín dụng chậm trong 6 tháng đầu năm, Sacombank tăng tốc mạnh trong quý III/2026 với tín dụng tăng 10% so với quý trước nhờ giải ngân cho khách hàng doanh nghiệp lớn và khách hàng trong hệ sinh thái.

Thay đổi lớn nhất trong quý là cơ cấu cho vay. Trong quý II/2026, các ngân hàng quay lại cho vay chủ đầu tư bất động sản, chiếm khoảng 44% tín dụng mới. Tuy nhiên, sang quý III/2026, dư nợ cho vay chủ đầu tư đi ngang (-0,2% so với quý trước), một số ngân hàng giảm tỷ trọng khá mạnh: Techcombank giảm 5,4%, VPBank giảm 1,6%, MSB giảm 5,7% và VIB giảm 6,4%.

Thay vào đó, tín dụng mới chảy vào lĩnh vực xây dựng (tăng 17,0%  so với quý trước và tăng 40,4% so với đầu năm, chiếm khoảng 24% tín dụng mới). 

Đây là sự tiếp nối xu hướng dịch chuyển dọc chuỗi giá trị bất động sản sang giai đoạn triển khai dự án và hạ tầng, được hỗ trợ bởi tiến độ giải ngân đầu tư công tăng tốc từ tháng 6. Tốc độ dịch chuyển khác nhau giữa các ngân hàng, tùy thuộc vào vị trí của từng ngân hàng trong chu kỳ dự án. Các ngân hàng tăng mạnh tín dụng xây dựng nhất là Techcombank (tăng 50%  so với quý trước).

 Cho vay mua nhà tiếp tục chậm lại (chỉ tăng 1,3%  so với quý trước và tăng 7,2% so với đầu năm. Trong đó, ACB tăng 2,7%, VPBank  tăng 2,8%, còn Techcombank đi ngang. Lãi suất thả nổi cho vay mua nhà ở mức 12–15% và nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hạn chế tiếp tục kìm hãm nhu cầu của người mua để ở.

Chuyên gia phân tích cảnh báo, nợ xấu từ cho vay mua nhà sẽ lộ diện rõ hơn, làm tăng gánh nặng trích lập dự phòng của các ngân hàng trong các quý tới.

Thay vì chạy đua quy mô, nhóm NHTM nhà nước tập trung vào chất lượng tín dụng, cơ cấu kỳ hạn và lựa chọn ngành để tối đa hóa lợi suất tài sản với rủi ro thấp. Hiệu quả của chiến lược này thể hiện rõ qua số liệu: NHTM nhà nước là nhóm duy nhất mở rộng NIM trong quý (tăng 3 điểm cơ bản so với quý trước lên 2,7%), dẫn đầu bởi VietinBank (tăng 13 điểm cơ bản) và Vitecombank (tăng 11 điểm cơ bản). Chất lượng tài sản của nhóm này cũng tốt nhất trong danh mục theo dõi, với tỷ lệ nợ xấu 1,32% và tỷ lệ bao phủ nợ xấu 152%. 

Mặt bằng lãi suất vẫn sẽ neo ở mức cao, ngân hàng rầm rộ phát hành giấy tờ có giá

Theo SSI Research, với sự chỉ đạo của Chính phủ, các ngân hàng sẽ giảm lãi suất (cả cho vay và huy động), qua đó gây áp lực lên biên lãi ròng trong ngắn hạn. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao, gây áp lực lên khả năng trả nợ của doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp siêu nhỏ, hộ gia đình và khách hàng cá nhân.

Nhóm phân tích dự phóng lợi nhuận trước thuế quý IV/2026 của các ngân hàng trong danh mục theo dõi đạt 96.700 tỷ đồng (tăng 13,4% so với cùng kỳ, tăng 8,5% so với quý trước).

Trong đó, nhóm ngân hàng thương mại Nhà nước (tăng 1,8% so với cùng kỳ, tăng 11,9% so với quý trước). Nhóm ngân hàng thương mại cổ phần (tăng 23% so với cùng kỳ, tăng 6,3% so với quý trước): Tăng trưởng chủ yếu đến từ nền so sánh thấp của quý IV/2025, nổi bật là Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (tăng 63% so với cùng kỳ). 

Huy động vốn tiếp tục phục hồi trong bối cảnh lãi suất neo cao và các kênh đầu tư truyền thống như vàng, ngoại tệ, tài sản số, chứng khoán và bất động sản gặp nhiều trở ngại, tiền gửi tiết kiệm trở thành kênh trú ẩn an toàn cho dòng vốn nhà đầu tư trong suốt 9 tháng 2026.

Tại các ngân hàng trong danh mục theo dõi, tổng huy động đạt gần 13,5 triệu tỷ đồng (tăng 12,8% so với đầu năm; tăng 5,6% so với quý trước). Tiền gửi khách hàng tiếp tục chiếm phần lớn với khoảng 11,6 triệu tỷ đồng (tăng 10% so với đầu năm; tăng 4,5% so với quý trước), tăng trưởng nổi bật tại nhóm ngân hàng thương mại Nhà nước và một số ngân hàng TMCP tư nhân như MB, VPBank, HDBank, Sacombank...

Phát hành giấy tờ có giá cũng diễn ra sôi động tại hầu hết các ngân hàng trong 9 tháng đầu năm 2026, bao gồm chứng chỉ tiền gửi (tăng 350.000 tỷ đồng; tăng 41% so với đầu năm) và trái phiếu (tăng 112.000 tỷ đồng; tăng 21% so với đầu năm).

Các ngân hàng đẩy mạnh phát hành chứng chỉ tiền gửi thứ nhất là do lãi suất tiền gửi kỳ hạn ngắn bị áp trần. Thứ hai, lãi suất chứng chỉ tiền gửi không được dùng làm lãi suất tham chiếu cho vay. Trên thực tế, lãi suất cho vay thả nổi thường được xác định bằng lãi suất tiết kiệm cộng biên độ 3–4%. Do chứng chỉ tiền gửi không nằm trong lãi suất tham chiếu này, ngân hàng có thể trả lãi suất chứng chỉ tiền gửi cao hơn tiền gửi truyền thống mà không làm tăng lãi suất cho vay cơ sở.

Ngoài ra, quy định tại Thông tư 50 (tiệm cận tiêu chuẩn Hiệp ước Basel III). Thông tư 50 định nghĩa lại mẫu số của tỷ lệ dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi theo hướng nguồn vốn ổn định. Ngoài tiền gửi khách hàng, mẫu số bao gồm chứng chỉ tiền gửi, trái phiếu trong nước đủ điều kiện tính vào vốn cấp 2, các khoản vay nước ngoài (bao gồm trái phiếu quốc tế), vay ròng liên ngân hàng và vốn chủ sở hữu điều chỉnh, trong khi trái phiếu thông thường không đủ điều kiện tính vào vốn cấp 2 bị loại trừ.

Lý do còn lại cho việc phát hành chứng chỉ tiền gửi bán lẻ nằm ở tỷ lệ nguồn vốn ổn định ròng: theo khung tiêu chuẩn Hiệp ước Basel III, nguồn vốn dài hạn từ khách hàng cá nhân và doanh nghiệp vừa và nhỏ được áp hệ số nguồn vốn ổn định sẵn có cao (90–100%), trong khi nguồn vốn bán buôn ngắn hạn từ các định chế tài chính được áp hệ số rất thấp hoặc bằng 0. Vì vậy, chứng chỉ tiền gửi trung và dài hạn bán cho cá nhân giúp ngân hàng xây dựng nền tảng vốn ổn định trước lộ trình áp dụng tỷ lệ khả năng chi trả và tỷ lệ nguồn vốn ổn định ròng, vốn sẽ trở thành bắt buộc chậm nhất từ ngày 1/10/2028.  

Nợ xấu tăng mạnh

Một trong những vấn đề được nhóm phân tích cảnh báo về tình hình kinh doanh quý III/2026 của các nhà băng là chất lượng tài sản tiếp tục suy giảm. Tỷ lệ nợ xấu toàn ngành tăng lên 2,09% trong quý III/2026, từ mức 1,97% trong quý II/2026.

Mức tăng nợ xấu tập trung tại nhóm ngân hàng thương mại cổ phần với tỷ lệ nợ xấu đạt 2,83% (tăng 19 điểm cơ bản so với quý trước), dẫn đầu bởi HDBank (tăng 63 điểm cơ bản), OCB (tăng 49 điểm cơ bản), MB (tăng 22 điểm cơ bản). Nhóm ngân hàng thương mại Nhà nước nhìn chung ổn định (tăng 4 điểm cơ bản).

Tỷ lệ hình thành nợ xấu tăng vọt lên 1,89% (tăng 32 điểm cơ bản so với quý trước) vào cuối quý III/2026, đẩy chi phí tín dụng lên 1,37% (tăng 20 điểm cơ bản so với quý trước). Tuy nhiên, mức trích lập này chưa đủ để cải thiện tỷ lệ bao phủ nợ xấu, chỉ còn 77% (từ 83% trong quý II/2026), trong đó nhóm ngân hàng thương mại cổ phần chỉ đạt 55% so với mức 152% của nhóm ngân hàng thương mại Nhà nước.

Nợ nhóm 2 của nhóm ngân hàng nghiên cứu cũng tăng lên 1,63% (tăng 17 điểm cơ bản so với quý trước), diễn ra tại hầu hết các ngân hàng.

"Theo quan sát của chúng tôi, nguyên nhân chính là lãi suất tăng mạnh, làm suy yếu khả năng trả nợ của người vay, đặc biệt là khách hàng cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp vừa và nhỏ và doanh nghiệp siêu nhỏ. Chúng tôi cho rằng phần lớn các khoản vay mua nhà sẽ được điều chỉnh lên mức lãi suất 12–15%/năm từ quý III/2026 trở đi. Do đó, nợ xấu cho vay mua nhà nhiều khả năng sẽ lộ diện rõ hơn trong các quý tới", SSI Research cảnh báo.