Giá bán tăng cao

Số liệu Savills công bố mới đây cho thấy, tại cả hai thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM, nhu cầu tự nhiên hàng năm đối với nhà ở là khoảng 50.000 ngôi nhà. Đây là kết quả của nhập cư, ra ở riêng của những người trưởng thành và số người trung bình trong một nhà giảm… 

Con số về nguồn cầu này đã không được đáp ứng bởi hạn chế nguồn cung trong một thời gian, khiến nhu cầu về nhà ở bị dồn nén. Thêm vào đó, các yếu tố vĩ mô như thị trường vàng biến động đi kèm lãi suất ở ngưỡng thấp khiến các nhà đầu tư tìm kiếm các kênh đầu tư hợp lý và có tính dài hạn. Nhu cầu tìm kiếm bất động sản phân khúc căn hộ cũng tăng cao. 

Song, báo cáo của Savills trong quý I/2024 cho thấy, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đạt 59 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý và 14% theo năm. Thị trường thứ cấp cũng ghi nhận lượng giao dịch tăng trưởng và giá cũng đã có mức tăng so với giá trước đó.

Tại TP.HCM, số liệu của CBRE Việt Nam cho thấy, tại thời điểm cuối quý I/2024, giá sơ cấp chung cư TP.HCM đạt mức 61 triệu đồng/m2, không thay đổi so với quý trước. Các chủ đầu tư tiếp tục duy trì các chính sách bán hàng, thanh toán hấp dẫn để tăng tính thanh khoản cho sản phẩm. Song, tính thanh khoản cũng không mấy khả quan.

Không thể phủ nhận rằng, sự mất cân đối cung - cầu đã đẩy giá nhà tăng cao. Dù vậy, ở góc độ người bán, các chủ đầu tư cũng có những “nỗi khổ” riêng khiến việc giảm giá khó thực hiện, cho dù rất muốn.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, để hoàn thành một dự án bất động sản nhà ở, doanh nghiệp phải “gánh” rất nhiều chi phí. Đơn cử, chi phí về đất của dự án bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bảo vệ đất lúa (nếu có sử dụng đất lúa) cho Nhà nước.

Những khoản chi phí liên quan tới đất đai thường chiếm khoảng 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư, khoảng 30% đối với dự án nhà phố và khoảng 20% đối với dự án nhà biệt thự.

Trong đó, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng hiện nay thường được cơ quan nhà nước có thẩm quyền khấu trừ trên dưới 70% chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra. Phần chi phí thực còn lại chưa được khấu trừ thì được xem là lợi nhuận và doanh nghiệp phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp cho khoản lợi nhuận đó. Cuối cùng, chi phí này đều được tính vào giá bán mà khách hàng phải trả khi mua nhà.

Chi phí xây dựng chiếm khoảng 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, khoảng 30% đối với dự án nhà phố và khoảng 20% đối với dự án nhà biệt thự. Loại chi phí này đang có xu hướng tăng, ví dụ chi phí 1 m2 sàn xây dựng nhà chung cư hiện tăng lên 13-15 triệu đồng/m2, gần gấp đôi so với mức 7-8 triệu đồng/m2 trước đây…

“Tất cả loại chi phí trên đây được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường, thời gian hoàn thành dự án khoảng 3 năm đối với dự án nhà ở thương mại. Nếu kéo dài hơn do vướng mắc pháp lý như thời gian qua thì tổng chi phí đầu tư sẽ đội lên rất nhiều”, vị lãnh đạo doanh nghiệp trên chia sẻ.

Vùng ven là điểm sáng

Trước những diễn biến leo thang về giá, một số dự án đã được đẩy giá vượt quá giá trị thực tế. Các chuyên gia khuyên người mua cần xem xét kỹ, cân nhắc giá trị sử dụng và mức độ hợp lý của dự án. 

“Nhìn chung, nếu giá còn tăng, người mua sẽ xem xét bài toán tài chính của mình. Trong khi nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng chính, nếu giá tiếp tục đẩy lên cao, người mua có thể cân nhắc và lựa chọn phương án thuê chung cư nội đô, hoặc chấp nhận dịch chuyển nhu cầu tới nguồn cung tại các tỉnh lân cận với giá hợp lý hơn”, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội chia sẻ.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam cho biết, quá trình sở hữu nhà và tích luỹ vốn thường bắt đầu từ các căn hộ nhỏ giá cả phải chăng, sau đó khi gia đình tích luỹ được tài sản thì mới chuyển đến các căn hộ lớn hơn. Vì vậy, việc mua nhà tại các vị trí tốt thường không khả thi đối với người mua nhà lần đầu. 

Tuy nhiên, hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở. Việc cung cấp hạ tầng giúp giảm thời gian di chuyển và mở ra nhiều sự lựa chọn hơn ở các vùng lân cận, giải quyết được vấn đề về giá cả phải chăng.

“Tình trạng thiếu nhà ở giá vừa túi tiền ở các thành phố lớn là vấn đề không thể phủ nhận. Tuy nhiên, điều này là hợp lý, bởi nó không phải là lựa chọn tiềm năng cho các chủ đầu tư cũng như không phù hợp với người mua nhà lần đầu. Nhà ở vừa túi tiền có sẵn tại khác khu vực vệ tinh, và khi hạ tầng được cải thiện, khoảng cách từ các khu vực này đến trung tâm thành phố sẽ được kéo gần lại”, bà Giang nói.