Giá căn hộ mới trung bình 100 triệu đồng/m2

Trong báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng về tình hình thị trường bất động sản cả nước trong quý IV/2025 và cả năm 2025, nguồn cung dự án nhà ở thương mại đã tăng mạnh trong năm 2025. Theo đó, 428 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với số vốn lên tới 3,8 triệu tỷ đồng.

Có 93 dự án đã được cấp phép xây dựng với 37.686 căn, tăng 17% so với năm 2024. Thị trường cũng có thêm 88 dự án hoàn thành với quy mô 29.901 căn, tăng 27% so với năm 2024. Số dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 300 dự án với quy mô 108.787 căn, tăng 47% so với năm 2024.

Thậm chí, lượng hàng tồn kho cũng được Bộ Xây dựng ghi nhận có xu hướng tăng trở lại vào nửa cuối năm. Với phân khúc chung cư, tính đến quý IV/2025, có tới 10.952 căn hộ vẫn chưa tìm được chủ nhân. Theo lý thuyết, khi nguồn cung và hàng tồn kho tăng, mức giá sẽ được điều chỉnh. Tuy nhiên, thực tế phản ánh điều ngược lại.

“Trong năm 2025, giá chung cư vẫn tăng 20 - 30% so với năm trước, một số khu vực tăng trên 40%, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp”, Bộ Xây dựng đánh giá.

Riêng tại Hà Nội, giá bán căn hộ mới đã đạt mức trung bình 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. Khi đưa ra dẫn chứng, tất cả những dự án được Bộ nêu tên đều thuộc phân khúc từ cao cấp đến siêu sang. Trong 13 chung cư được đưa ra làm ví dụ, không dự án nào có giá dưới 70 triệu đồng/m2.

Thậm chí, ngay cả một dự án vốn là nhà tái định cư như X2 Đại Kim (phường Định Công) cũng có giá rao bán trung bình lên tới 70 - 82 triệu đồng/m2. Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Tài chính - Đầu tư, vào cuối năm 2022, giá căn hộ tại đây chỉ khoảng 30 - 35 triệu đồng/m2. Vào quý IV/2024, giá vẫn chỉ 45 triệu đồng/m2. Như vậy, căn hộ tại đây đã tăng trung bình 2,6 lần sau 3 năm, tăng 1,7 lần sau 1 năm. Đây là mức tăng không thua kém so với đà tăng “thần tốc” của vàng trong năm vừa qua.

Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing tại Batdongsan.com.vn, trong một cuộc khảo sát với hơn 1.000 người, có tới 91% số người trả lời rằng giá nhà đang ở mức cao tới rất cao so với mức thu nhập. Ông cũng cho biết, giấc mơ an cư đang nằm ngoài tầm với của nhóm thu nhập dưới 30 triệu đồng/tháng. Không phải ngẫu nhiên mà niềm tin về cơ hội an cư hạ xuống mức thấp như vậy. Thực tế cho thấy, trong khi giá chung cư tăng bằng lần, thì mức thu nhập chỉ nhích nhẹ hoặc “dậm chân tại chỗ”.

Theo thống kê từ hơn 581.660 tin đăng tuyển dụng trên nền tảng JobOKO, mức lương theo ngành và cấp bậc trong năm 2025 chỉ có xu hướng tăng nhẹ so với năm 2024. Thậm chí, với một số ngành như tài chính - ngân hàng, kiểm toán hay cơ điện, mức lương đối với người lao động trên 3 năm kinh nghiệm gần như không tăng hoặc chỉ tăng ở cấp quản lý.

Khó kỳ vọng chung cư mới giảm giá

Trao đổi với phóng viên, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng, khi nhìn vào cấu trúc chi phí của một dự án căn hộ trong năm 2026, hiện chưa thấy yếu tố nào đủ điều kiện để kéo giá bán sơ cấp đi xuống.

Thứ nhất là chi phí nhân công xây dựng. Hiện nay, thị trường lao động ngành xây dựng đang cạnh tranh rất gay gắt, buộc các doanh nghiệp phải trả lương cao hơn mới có thể tuyển được đội ngũ thi công, đặc biệt là thợ lành nghề.

Thứ hai là chi phí vật liệu xây dựng. Bên cạnh xu hướng tăng của giá nguyên liệu, yếu tố trượt giá và biến động tỷ giá cũng khiến chi phí thiết bị, vật tư nhập khẩu gia tăng.

Thứ ba là chi phí vốn vay. Bước sang năm 2026, mặt bằng lãi suất cao hơn khiến chi phí tài chính của các dự án tăng lên. Khi giá vốn đầu vào tăng, giá thành sản phẩm đầu ra không thể giảm xuống.

“Khi cộng tất cả các yếu tố này lại, có thể thấy không có biến số nào đang đi theo chiều hướng giảm. Vì vậy, giá căn hộ sơ cấp về bản chất không có dư địa để giảm, mà chỉ có thể tăng hoặc phân hóa theo từng phân khúc”, ông Trung nhìn nhận.

Cũng theo ông Trung, trên các báo cáo thị trường năm 2026, mặt bằng giá bán bình quân có thể giảm xuống, song đây chỉ là kết quả thống kê trung bình khi một lượng lớn nhà ở xã hội với mức giá thấp được đưa ra thị trường.

“Dòng sản phẩm này sẽ kéo mặt bằng giá bình quân của thị trường đi xuống. Tuy nhiên, nếu tách theo từng phân khúc, xu hướng lại hoàn toàn khác. Các dự án nhà ở thương mại mới vẫn sẽ tiếp tục tăng giá, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và hạng sang”, ông Trung dự báo.

Tương tự, ông Ngô Đăng Quyền, Tổng giám đốc CTCP Phát triển địa ốc Tiên Phong cũng cho rằng, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội sẽ tăng trong thời gian tới, nhưng giá căn hộ khó giảm sâu, bởi chi phí đất đai, thuế và vật liệu xây dựng hiện đã đồng loạt đi lên.

Cụ thể, chỉ số giá nhóm vật liệu xây dựng gần đây đã tăng khoảng 3 - 5%. Bên cạnh đó, tiền thuế đất cũng bật tăng ngay từ đầu năm do những thay đổi trong bảng giá đất mới. Ví dụ, tại khu vực 9 của Hà Nội, các xã như Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức… đều ghi nhận giá đất tăng khoảng 26% so với năm 2025. Điều này khiến tổng chi phí phát triển dự án bị đội lên đáng kể.

“Những chung cư có mức giá trung bình 90 - 100 triệu đồng/m2 ngày càng hiếm, khi phần lớn nguồn cung mới, đặc biệt ở khu vực nội đô, đã vượt mốc 100 triệu đồng/m2. Tại các dự án nằm xa trung tâm, nhất là ở phía Đông Hà Nội, mặt bằng giá sẽ dao động quanh mức 70 - 100 triệu đồng/m2”, ông Ngô Đăng Quyền nêu thực tế.

Ở góc độ lạc quan hơn, Tổng giám đốc CTCP Phát triển địa ốc Tiên Phong tin tưởng, kịch bản khả thi nhất trong năm nay là giá căn hộ mới sẽ đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ, thay vì tăng sốc như năm 2025. Nguyên nhân là vì nguồn cung mới đang ngày càng dồi dào, điều này buộc các chủ đầu tư phải thận trọng hơn trong việc thiết lập mức giá và chính sách bán hàng.

Mong chờ chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp

Tại Phiên họp thứ 5, Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Xây dựng nghiên cứu đề xuất cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình (trên 20 triệu đồng/tháng), đồng thời gia tăng nguồn cung ở các phân khúc khác nhau.

Trước đó, trong Dự thảo Nghị quyết mà Bộ Xây dựng soạn thảo để trình Chính phủ đã từng đề cập tới mô hình này. Theo đó, các địa phương sẽ dành tối thiểu 20% quỹ dự án nhà ở thương mại giai đoạn 2026 - 2030 để phát triển loại hình này. Việc lựa chọn chủ đầu tư sẽ không qua đấu giá, đấu thầu, mà áp dụng cơ chế tương tự nhà ở xã hội. Tuy nhiên, tiền sử dụng đất vẫn sẽ được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do địa phương ban hành, thay vì được miễn như nhà ở xã hội.

Đặc biệt, chủ đầu tư sẽ được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 20% tổng vốn đầu tư, cao gấp đôi so với nhà ở xã hội, đồng thời không phải bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội trong phạm vi dự án.

Trao đổi với phóng viên, ông Trần Văn Minh, Giám đốc Công ty TNHH Eco Atlas - đơn vị chuyên tư vấn M&A bất động sản chia sẻ, thị trường đang thiếu nghiêm trọng phân khúc nhà ở tầm trung. Thực tế, thị trường gần như chỉ tồn tại hai thái cực là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá cao, trong khi phân khúc ở giữa gần như bị bỏ trống.

Trong bối cảnh đó, nhóm đối tượng hai vợ chồng có tổng thu nhập khoảng 40 - 60 triệu đồng/tháng đang rơi vào tình thế “lỡ cỡ”. Họ không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại. Đây lại chính là nhóm có nhu cầu ở thực rất lớn và có năng lực tài chính ổn định cho những khoản vay mua nhà dài hạn.

Theo ông Trần Văn Minh, phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp là một thị trường rất rộng, tỷ lệ hấp thụ lại luôn ở mức cao. Với việc được nâng lợi nhuận định mức lên khoảng 20% cùng các hỗ trợ về mặt cơ chế, mô hình này được kỳ vọng sẽ thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển.

Dẫn chứng về trường hợp của Singapore, ông Trần Quang Trung đánh giá, đây là một trong những quốc gia quản lý nhà ở thành công nhất châu Á - nơi thị trường được tổ chức rất rõ ràng theo hai hệ thống song song.

Thứ nhất, là hệ thống nhà ở do Nhà nước phát triển (HDB), chuyên phục vụ nhóm người thu nhập thấp và trung bình. Các dự án này thường được xây dựng ở những khu vực ngoài trung tâm, nơi quỹ đất còn dồi dào, nhưng được kết nối bằng hệ thống metro và xe buýt công cộng để người dân có thể di chuyển thuận tiện vào khu vực lõi đô thị.

Thứ hai, là hệ thống nhà ở thương mại do các doanh nghiệp tư nhân phát triển, tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, phục vụ giới giàu có, chuyên gia quốc tế và nhóm công dân toàn cầu. Những dự án này nằm ở khu vực trung tâm hoặc các vị trí đắc địa và được bán theo giá thị trường.

Hai hệ thống này luôn tồn tại song song, nhưng không chồng lấn. Quốc đảo sư tử không cố gắng bán nhà giá rẻ ở trung tâm, vì chi phí đất đai và hạ tầng tại khu vực lõi đô thị khiến điều đó trở nên bất khả thi về mặt kinh tế.

“Đặt vào bối cảnh Hà Nội, mô hình tương tự chỉ có thể vận hành khi gắn với hạ tầng giao thông chiến lược, đặc biệt là Vành đai 4 và mạng lưới metro”, ông Trần Quang Trung nhấn mạnh.

Khu vực phía Nam Hà Nội, các địa phương dọc theo tuyến Vành đai 4 cùng các tỉnh giáp ranh như Bắc Ninh, Hưng Yên hiện sở hữu quỹ đất lớn và chi phí phát triển thấp hơn nhiều so với khu vực nội đô. Theo ông Trung, đây là những địa bàn lý tưởng để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

“Khi hệ thống metro và các trục giao thông vành đai được hoàn thiện, người dân hoàn toàn có thể sinh sống tại những khu vực này nhưng vẫn thuận tiện đi làm, học tập và sử dụng các dịch vụ tại khu vực trung tâm. Đây chính là điều kiện tiên quyết để Hà Nội vừa mở rộng không gian đô thị, vừa giải bài toán nhà ở cho đại bộ phận người dân”, ông Trung đề xuất.