Trong bối cảnh đó, xu hướng dòng vốn quay trở lại khu vực phía Nam Hà Nội thời gian gần đây không phải là hiện tượng nhất thời, mà phản ánh sự khởi động của một chu kỳ phát triển mới, khi hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn đang đồng loạt được triển khai.

Bất động sản Hà Nội phát triển theo chu kỳ hạ tầng

Nhìn lại quá trình phát triển của thị trường Hà Nội cho thấy, mỗi giai đoạn tăng trưởng mạnh đều gắn liền với một hướng mở đô thị cụ thể. Giai đoạn đầu, dòng tiền tập trung về phía Tây khi hạ tầng đường bộ được đầu tư mạnh, hình thành các khu đô thị lớn tại khu vực Mỹ Đình, Hà Đông. Trong giai đoạn này, bất động sản phía Tây ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng, phản ánh rõ mối quan hệ giữa hạ tầng và giá trị bất động sản. Dòng tiền đầu tư tập trung mạnh vào khu vực này trong nhiều năm, cho đến khi mặt bằng giá dần được thiết lập và dư địa tăng trưởng thu hẹp. Sau đó, dòng vốn tiếp tục dịch chuyển sang phía Đông và Đông Bắc, khi các cây cầu vượt sông Hồng cùng loạt đại dự án được triển khai, mặt bằng giá mới của khu vực này tiếp tục được thiết lập.

Sự hình thành của các khu đô thị như Vinhomes Riverside, Vinhomes Ocean Park hay Ecopark đã nhanh chóng thiết lập mặt bằng giá mới cho toàn khu vực phía Đông. Trong suốt nhiều năm, đây là khu vực thu hút dòng tiền đầu tư lớn nhất của thị trường Hà Nội, nhờ sự cộng hưởng giữa hạ tầng, quy mô đô thị và tốc độ đô thị hóa.

Các chu kỳ này cho thấy một quy luật rõ ràng: khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, giá trị bất động sản sẽ gia tăng theo, cho đến khi khu vực đó dần bước vào giai đoạn ổn định và dư địa tăng trưởng thu hẹp. Khi đó, dòng tiền lại tìm đến khu vực tiếp theo trong bản đồ phát triển đô thị.

Phía Nam Hà Nội đang hội tụ các điều kiện của một chu kỳ mới

Sau phía Tây và phía Đông, phía Nam Hà Nội được xem là mảnh ghép còn thiếu trong cấu trúc phát triển của Thủ đô. Trong thời gian dài, khu vực này có quỹ đất lớn nhưng chưa được kích hoạt mạnh do thiếu các dự án hạ tầng mang tính dẫn dắt.

Hiện nay, bức tranh hạ tầng đang thay đổi nhanh chóng. Phía Nam Hà Nội đang chứng kiến sự hội tụ của hàng loạt công trình hạ tầng mang tính bước ngoặt, nổi bật là đường sắt cao tốc Bắc - Nam với điểm nhấn là siêu ga Ngọc Hồi, cùng hệ thống các tuyến vành đai, cao tốc và metro liên kết vùng. Những dự án này giúp tăng khả năng kết nối của khu vực phía Nam với trung tâm Hà Nội và các tỉnh lân cận, đồng thời mở ra không gian phát triển đô thị mới.

Bên cạnh hạ tầng giao thông, sự xuất hiện của các đại đô thị thể thao Vinhomes Olympic đang đóng vai trò như “cực hút” phát triển, tái định vị vị thế của khu vực phía Nam trong bản đồ đô thị Hà Nội. Theo các chuyên gia, khi hạ tầng chiến lược và cực phát triển lớn cùng xuất hiện, khu vực đó sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng kéo dài 15-20 năm.

Dòng vốn đang dịch chuyển sớm để đón đầu chu kỳ dài hạn

Một đặc điểm quen thuộc của các chu kỳ bất động sản là nhà đầu tư thường không chờ đến khi đô thị hình thành hoàn chỉnh mới tham gia. Thay vào đó, dòng vốn có xu hướng dịch chuyển sớm, ngay từ giai đoạn đầu của chu kỳ, khi hạ tầng bắt đầu được triển khai và mặt bằng giá còn trong giai đoạn tích lũy.

Thực tế thị trường cho thấy xu hướng này đang diễn ra tại phía Nam Hà Nội. Thanh khoản tại nhiều dự án trong khu vực ghi nhận sự cải thiện rõ rệt, với các giao dịch mang tính nắm giữ dài hạn, thay vì đầu cơ ngắn hạn.

Cuối năm 2024, dự án Him Lam Boulevard ghi nhận tỷ lệ hấp thụ đạt trên 90% chỉ trong chưa đầy 1 tuần mở bán, chứng minh sức hút của bất động sản phía Nam. Đến nay, mặt bằng giá tại dự án này đã tăng đáng kể, vượt kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư nhờ các thông tin quy hoạch hạ tầng trọng điểm, phản ánh kỳ vọng vào triển vọng tăng trưởng dài hạn của khu vực.

Đầu năm 2026, khu vực này lại tiếp tục nóng hơn với thông tin dự án Him Lam Thượng Phúc Legend chuẩn bị mở bán, với quy mô 3,86 ha, bao gồm 155 căn shophouse thương mại, liền kề sở hữu lâu dài.

Việc dòng vốn sẵn sàng “đi trước” cho thấy niềm tin của nhà đầu tư vào chu kỳ phát triển mới, được dẫn dắt bởi hạ tầng và các cực đô thị quy mô lớn. Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc, những khu vực hội tụ quỹ đất còn dư địa, hạ tầng lớn và chu kỳ mới vừa mở đang trở thành điểm đến ưu tiên của dòng tiền chiến lược. Sự dịch chuyển của nhà đầu tư về phía Nam Hà Nội không phải là hiện tượng ngắn hạn, mà là hệ quả tất yếu của quy luật phát triển đô thị theo hạ tầng.