Lại một năm vắng bóng nhà ở xã hội

Theo báo cáo từ Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), trong năm 2024, TP.HCM có duy nhất một dự án nhà ở xã hội được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp nhận nhà đầu tư là Dự án nhà ở xã hội Lê Thành - Tân Kiên tại huyện Bình Chánh.

Tuy nhiên, để có được giấy chứng nhận này, phía chủ đầu tư là Công ty Lê Thành đã theo đuổi dự án từ những năm 2018 tới nay. Sau khi được chấp nhận chủ trương đầu tư và động thổ lấy ngày vào tháng 8/2024, tới nay dự án vẫn bất động bởi chưa được UBND huyện Bình Chánh phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, nên chưa được cấp Giấy phép xây dựng, chưa triển khai thi công.

Một dự án nữa từng được kỳ vọng sẽ ra mắt vào năm 2024 đó là Dự án Nhà lưu trú công nhân Khu Chế xuất Linh Trung 2 (giai đoạn 2) do Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Sản xuất Dịch vụ Du lịch Thiên Phát làm chủ đầu tư vẫn vướng, dù đã được UBND TP.HCM chỉ đạo sớm gỡ vướng từ những năm trước. Đến nay, dự án vẫn chưa thể hoàn thành thủ tục để có thể sớm khởi công giai đoạn 2.

Một báo cáo mới đây từ Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, hiện nay, trên địa bàn Thành phố chỉ có 6 dự án nhà ở xã hội với 4.754 căn hộ đang triển khai thi công cầm chừng do vướng mắc pháp lý và 2 dự án nhà ở xã hội với 1.512 căn hộ đã hoàn thành xây dựng nhưng chưa nghiệm thu.

Tổng hợp kết quả phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố từ năm 2021 đến nay, Sở Xây dựng cho biết chỉ có 10 dự án nhà ở xã hội, trong đó 6 dự án đã hoàn thành, 4 dự án đang triển khai thi công với tổng số căn nhà gần 6.000 căn, chỉ đạt 8,6% kế hoạch phát triển 69.700 căn hộ nhà ở xã hội là chỉ tiêu mức thấp được giao trong “Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030” là kết quả khiêm tốn và đặt ra nhiều thách thức để thành phố thực hiện được chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội.

Điểm sáng duy nhất của phân khúc này đó là vào tháng 10 vừa qua, tại Bình Dương, Dự án nhà ở xã hội Tân Đông Hiệp tại TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương do Tập đoàn Lê Phong làm chủ đầu tư, với 765 căn nhà ở xã hội được chào bán. Tuy nhiên, khách hàng đủ điều kiện thủ tục mua nhà ở xã hội vẫn sẽ khó mua vì mức giá được chủ đầu tư đưa ra là 29 triệu/m2, bằng với nhà ở thương mại các chủ đầu tư đang bán ra tại khu vực.

Vẫn còn nhiều vướng mắc cần tháo gỡ

Tin vui sớm nhất của phân khúc nhà ở xã hội phía Nam là mới đây, Tập đoàn Kim Oanh cho biết sẽ ra mắt Dự án nhà ở xã hội với 1.666 căn tại TP. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương vào tháng 3/2025. 

Theo bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn Kim Oanh, dự án có diện tích 27 ha, với vốn đầu tư hơn 2.700 tỷ đồng. Dự án gồm chung cư nhà ở xã hội và nhà phố, trong đó, căn chung nhà ở xã hội với đầy đủ tiện ích cho người lao động tại Bình Dương có mức giá khoảng 700 triệu/căn.

Tuy nhiên, để làm được dự án này, bà Oanh cho biết đã phải theo đuổi thủ tục pháp lý 8 năm.  Theo bà Oanh, cái khó nhất mà doanh nghiệp muốn làm nhà ở xã hội đầu tiên là quỹ đất. Một vấn đề khác là giá đất dành cho các dự án nhà ở xã hội vẫn chưa được rõ ràng.

Một khó khăn lớn khác của doanh nghiệp muốn làm nhà ở xã hội là thủ tục pháp lý. Bà Oanh chia sẻ, mặc dù đã có quy định riêng cho nhà ở xã hội, nhưng trên thực tế, thủ tục hành chính vẫn chưa được rút gọn, dẫn đến việc kéo dài thời gian hoàn thành dự án. Điều này ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp. 

Bên cạnh đó, vấn đề biên độ lợi nhuận cũng là một rào cản lớn đối với các doanh nghiệp. Theo quy định, doanh nghiệp được hưởng lợi nhuận tối đa 10% và chi phí bán hàng nhà ở xã hội nhà nước cho phép là 2%, nhưng thực tế,  doanh nghiệp thực hiện chi phí bán hàng phải hơn 6%, như vậy lợi nhuận thực tế chỉ có 6%. Điều này khó thu hút các doanh nghiệp lớn đầu tư vào lĩnh vực này. 

Ngoài ra, việc vay vốn để triển khai các dự án nhà ở xã hội cũng gặp nhiều khó khăn. Theo bà Oanh, các doanh nghiệp chỉ được vay ưu đãi khoảng 15% tổng vốn đầu tư dự án từ Quỹ Đầu tư Phát triển của các tỉnh, thành.

Điều này không đủ để trang trải chi phí, trong khi các khoản vay từ các ngân hàng thương mại, dù có ưu đãi nhưng lãi suất vẫn ở mức từ 8,2% đến 9%/năm, cao hơn nhiều so với lãi suất mà doanh nghiệp có thể chấp nhận khi phát triển nhà ở xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, hiện nay vẫn còn quá nhiều bất cập trong việc phát triển nhà ở xã hội mà doanh nghiệp đang gặp phải.

Cụ thể, theo ông Châu, bất cập đầu tiên đó là một số quy định chi tiết tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP còn vướng mắc, bất cập, hạn chế.

Đơn cử như chưa quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đề xuất việc dành diện tích đất nhà ở xã hội trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc bố trí tại vị trí khác ngoài phạm vi dự án hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.

Bất cập nữa là Luật Thuế giá trị gia tăng và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ quy định áp dụng thuế suất 5% thuế giá trị gia tăng và thuế suất 10% thuế thu nhập doanh nghiệp đối với tất cả dự án nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê, nhưng chưa quy định ưu đãi về thuế nhiều hơn đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê, nên chưa góp phần khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê.

Bất cập tiếp theo được ông Châu đưa ra là quy định tại điểm Đ khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 về chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn với lãi suất ưu đãi; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ, nhưng gần như không thực thi được.

“Ngay cả vấn đề vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội quy định lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ. Lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay. Hiện nay, mức lãi suất cho vay là 6,6%/năm, áp dụng đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được vay với lãi suất ưu đãi 6,6%/năm bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ tại Ngân hàng Chính sách xã hội. Tôi nhận thấy, mức lãi suất gọi là ưu đãi này quá cao so với lãi suất cho vay thương mại thông thường của các tổ chức tín dụng hiện nay”, ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, trong thực hiện quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội vẫn là sự phối hợp thiếu đồng bộ, đùn đẩy giữa các Sở, ngành, quận, huyện dẫn đến việc giải quyết thủ tục hành chính đối với dự án nhà ở xã hội rất chậm, mất rất nhiều thời gian. Chính vì vậy, các dự án nhà ở xã hội dù được Chính phủ, người dân mong chờ và kỳ vọng vẫn triển khai rất chậm.