Quy định đã rõ

Trong Luật Đất đai năm 2013 không có khái niệm nào về đất xen kẹt. Đất xen kẹt được hiểu là đất vườn, đất nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch. Những loại đất này thường không có sổ đỏ, chuyển nhượng chỉ thông qua giấy tờ viết tay.

Đất xen kẹt gồm có 3 loại sau: (1) Đất vườn, ao liền kề với đất ở; (2) Đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư; (3) Đất nông nghiệp được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư.

Dù không được định danh đúng tên trên thị trường địa ốc, nhưng thị trường giao dịch đất xen kẹt lại khá sôi động tại Hà Nội.

Để gỡ khó cho những trường hợp mua đất xen kẹt, Hà Nội đã tiến hành rà soát, ban hành các quyết định hướng dẫn trình tự thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng, cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất cho những người mua đất xen kẹt đủ điều kiện như Quyết định số 121/2009/QĐ-UBND và Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND (bổ sung, sửa đổi Quyết định số 121/2009/QĐ-UBND).

Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất là đất không thuộc diện vi phạm quy hoạch, không thuộc diện lấn chiếm, đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất nông nghiệp do hợp tác xã và các tổ chức đang quản lý giao cho các hộ gia đình xã viên sử dụng; Hiện đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, khiếu kiện; Có diện tích đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở (tùy thuộc vào mỗi địa phương/tỉnh/thành nơi có đất quy định).

Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, kênh mương, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thoát lũ…; bàn giao cho UBND xã phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Nhưng khó thực hiện

Dù đã có các quy định rõ ràng của Nhà nước và chính quyền Thành phố, nhưng trên thực tế, còn nhiều thủ tục rườm rà và thuế, phí cao, cản trở người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Thậm chí, nếu kiểm soát không chặt chẽ, đây còn là kẽ hở cho nhiều kẻ cơ hội trục lợi, tạo đất cho hối lộ, tham nhũng… và xảy ra tình trạng sai phạm trật tự xây dựng.

Anh Lê Văn Giáp (quê ở Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc) mua 45 m2 đất xen kẹt kèm theo nhà cấp 4 ở phường Tứ Liên (quận Tây Hồ, Hà Nội) cho biết, là người dân tỉnh lẻ về Hà Nội lập nghiệp, ai cũng mong muốn có mảnh đất, căn nhà để an cư. Tuy nhiên, do điều kiện tài chính, nên anh chấp nhận mua mảnh đất xen kẹt này.

“Gia đình mua mảnh đất này chỉ có tờ giấy viết tay, cũng không biết chủ đất tên gì, vì đã mua đi bán lại 5 - 6 lần. Tôi làm hồ sơ đề nghị được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng mãi vẫn chưa được chấp thuận”, anh Giáp cho biết.

Tương tự, anh Nguyễn Văn Dũng (huyện Thiệu Hóa, Thanh Hóa) cũng mua mảnh đất xen kẹt hơn 30 m2 ở phường Mỹ Đình 2 (quận Nam Từ Liêm) cách đây 3 năm. Cũng mong xây dựng tạm căn nhà cấp bốn lấy nơi ở, nhưng do không đủ điều kiện, nên không được phép xây dựng, có tiến hành dựng tạm cũng bị chính quyền xử lý.

Anh Dũng cho biết, đã nhiều lần làm hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng, nhưng do đây là đất lấn chiếm đất công từ lâu, mà chủ bán đất không biết là ai vì đã qua nhiều lần mua bán, nên không thể làm thủ tục. Có bán cũng không ai mua, dựng nhà không được, nên gia đình anh rơi vào cảnh “tiền mất, tật mang”.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện UBND phường Đức Thắng (quận Bắc Từ Liêm) cho biết, việc cấp quyền sử dụng đất xen kẹt cho người dân phụ thuộc vào kế hoạch của mỗi phường, hàng năm có đưa vào kế hoạch báo cáo với quận xin chuyển đổi mục đích không. Đất xen kẹt được xem xét chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phù hợp với đất ở và phải đưa vào kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng. Trước mắt, người dân có đất xen kẹt phải đăng ký đất đai bắt buộc dù là đất lấn chiếm, đất xen kẹt... Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải đủ điều kiện.

“Hàng năm, quận yêu cầu các phường rà soát quỹ đất công, đất nông nghiệp công ích, đất xen kẹt để báo cáo về UBND quận và đề xuất giải pháp giải quyết vấn đề này. Trong đó, có việc đưa vào quỹ đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất công phù hợp với quy hoạch. Chuyển đổi mục đích sử dụng đối với đất nông nghiệp giao theo Nghị định 64 xen kẹt trong khu dân cư, không còn sản xuất nữa, nhưng phù hợp với đất ở, thì sẽ cho chuyển đổi mục đích sử dụng theo quy định”, vị này cho biết thêm.

Cũng theo đại diện phường Đức Thắng, với các trường hợp đủ hồ sơ thì không sao, nhưng các trường hợp không đủ điều kiện, mà người dân đã trót mua rồi đều là các trường hợp rất phức tạp.

“Phần lớn các hồ sơ không được là do vướng quy hoạch, không phù hợp đất ở, giấy tờ không hợp pháp hoặc đất công thì không thể chuyển đổi mục đích sử dụng được. Khó khăn nhất là trường hợp mua đi bán lại chỉ bằng giấy viết tay, nhưng qua rất nhiều lần mua bán, người mua sau cùng sẽ không thể có hồ sơ chứng minh nguồn gốc đất. Có khi có nhà ở hàng chục năm, nhưng chỉ có mẩu giấy viết tay. Lúc này có làm hồ sơ thì không tìm được chủ đất chính gốc, hoặc đất xảy ra các vụ kiện cáo về pháp lý, lợi ích nên khó xử lý”, vị này cho biết.

Ở góc độ khác, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, một luật sư thuộc Đoàn Luật sư Hà Nội cho biết, quy định của Nhà nước về chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt không khó khăn, nhưng quá trình xác nhận nguồn gốc đất lại không rõ ràng. Có nhiều trường hợp hồ sơ hợp lệ, nhưng cán bộ xử lý lại đùn đẩy, hoặc gây khó dễ không xác nhận, không trả lời cho người dân. Khó ở chỗ là cán bộ phường, xã không xác định nguồn gốc đất cho người dân để đi làm hồ sơ. Nên người dân rất khó làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với loại đất xen kẹt này.

“Nói chung, vấn đề cấp giấy chứng nhận sử dụng đất xen kẹt cho người dân có hiện tượng tiêu cực trong đó, nên xảy ra trường hợp, người đủ điều kiện thì khó làm, còn người không đủ điều kiện vẫn làm được. Do đó mới có tình trạng, cùng một địa chỉ, loại đất như nhau, nhưng nhà đầu ngõ, cuối ngõ thì cấp được sổ đỏ, còn nhà ở giữa thì không. Chính vì có “điểm mù” trong việc hợp thức hóa loại đất xen kẹt, nên đã tạo đất cho tiêu cực, tham nhũng, cò chạy thủ tục”, vị luật sư này cho biết.

Cũng theo luật sư này, bản thân ông từng hỗ trợ tư vấn cho một số hộ dân trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xen kẹt. Dù hồ sơ pháp lý đủ, nhưng cả chục năm nay vẫn chưa làm được và phải nhờ đến “dịch vụ” mới xong.

Để tránh những tiêu cực trong việc cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt, theo vị luật sư này, khi người dân làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kết quả như thế nào thì chính quyền phải có văn bản thông báo trả lời, công bố công khai ở UBND phường từng trường hợp cụ thể. Tránh tình trạng có trường hợp ngâm hồ sơ mấy năm, nhưng sau đó lại bất thình lình giải quyết.