Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, muốn phát triển dự án, doanh nghiệp phải có vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng, kèm theo điều kiện vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có diện tích dưới 20 héc-ta và không thấp hơn 15% đối với dự án có diện tích trên 20 héc-ta.

Như vậy, cơ hội tham gia “cuộc chơi” bất động sản từ đây chỉ dành cho các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh. Thời “tay không bắt giặc” của các chủ đầu tư đã đi qua!

Một thống kê gần đây cho thấy, số doanh nghiệp bất động sản có vốn pháp định dưới 20 tỷ đồng hiện đang chiếm 60% số doanh nghiệp đang hoạt động trong ngành này. Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, trong vòng 1 năm kể từ thời điểm Luật có hiệu lực, các doanh nghiệp này phải bổ sung vốn để đáp ứng điều kiện về vốn pháp định.

“Các doanh nghiệp phải huy động vốn để tăng vốn điều lệ hoặc hợp nhất với nhau để thành lập doanh nghiệp có quy mô lớn hơn. Tuy nhiên, nếu có thể hợp tác thì họ đã hợp tác rồi, nên số doanh nghiệp chọn phương án hợp nhất sẽ chỉ chiếm số ít. Còn lại những doanh nghiệp không đủ điều kiện sẽ chuyển sang môi giới, định giá, làm dịch vụ…”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM nhận định về xu hướng hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản.

Luật mới với những quy định chặt chẽ hơn về điều kiện tài chính khi tham gia đầu tư phát triển dự án, dưới góc nhìn của ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: “Sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn, loại bớt các doanh nghiệp yếu kém, thiếu năng lực. Người mua nhà được bảo vệ nhiều hơn, giảm thiểu rủi ro từ thị trường”.

Ngoài ra, Luật cũng có quy định, để bán nhà ở hình thành trong tương lai, phải có sự bảo lãnh của ngân hàng với dự án, mức phí bảo lãnh sẽ do các bên tự thỏa thuận với nhau. Dù có ý kiến cho rằng, quy định này sẽ “tiếp tay” cho việc bán nhà “trên giấy”, nhưng theo nhiều chủ đầu tư bất động sản, các ngân hàng không dễ cung cấp dịch vụ bảo lãnh cho các doanh nghiệp nhỏ, chứ đừng nói đến doanh nghiệp yếu. Dự án được bảo lãnh cũng phải có vị trí đẹp, tính thanh khoản cao, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng.  

Điều 57 của Luật quy định, việc thanh toán mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng và không quá 70% nếu chưa giao nhà. Trường hợp bên bán, cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tiền thu không quá 50% giá trị hợp đồng, trường hợp đã nhận nhà nhưng chưa cấp sổ đỏ, sổ hồng thì không được thu quá 95% giá trị. Với quy định này, nhiều ý kiến cho rằng, doanh nghiệp bất động sản cũng không dễ “vá víu”, nếu năng lực tài chính yếu kém.

Hoạt động mua bán, sáp nhập bất động sản diễn ra âm thầm mà quyết liệt thời gian trước đây, còn đến thời điểm này có vẻ đang chững lại. Nhiều chủ đầu tư đang chờ đợi những tín hiệu mới từ thị trường, cơ cấu nguồn vốn, nguồn thu từ các dự án để quyết định đường đi cho riêng mình.

Có những doanh nghiệp đã chấp nhận bỏ dự án khi đã xây xong 1 tầng hầm và xây 5 tầng nổi như Tecco Hà Tĩnh, để đầu tư dự án khác hiệu quả hơn. Chủ đầu tư giờ đây cũng khó có thể “ôm đất chờ thời” thêm, bởi quy định mới chặt chẽ hơn về thời hạn triển khai dự án.

Ông Nguyễn Tử Quang, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội (Handico) nhận định: “Luật mới có nhiều điểm thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch và không hạn chế khả năng của các doanh nghiệp có tiềm lực, loại bỏ dần nhà đầu tư yếu kém. Bất động sản là ngành kinh doanh đặc thù, nên không phải doanh nghiệp nào cũng có khả năng ở lại”.

Ghi nhận từ thị trường cho thấy, không phải đợi đến lúc Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chính thức có hiệu lực, các doanh nghiệp mới “trở mình”, mà trước đó, nhiều nhà đầu tư bất động sản đã “lượng sức mình” bước ra khỏi cuộc chơi kinh doanh địa ốc. Việc chuyển nhượng Dự án 8X Thái An giữa Công ty Đất Lành và Hưng Thịnh là một ví dụ.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành chia sẻ: “Phải biết lượng sức mình, đến lúc đuối không làm được thì nên hợp tác hoặc chuyển nhượng cho đối tác khác. Không cần phải đợi đến Luật có hiệu lực, mà nên đi trước quy định một bước”.