Dự án giá cao đang làm thị trường lệch pha

Số liệu vừa được công bố từ nền tảng công nghệ bất động sản Nhà Tốt, trong những năm gần nhất, nguồn cung căn hộ, chung cư thuộc phân khúc bình dân (dưới 3 tỷ đồng) tại các tỉnh phía Nam chứng kiến sự sụt giảm mạnh sau những khó khăn liên tục từ thị trường. Điều này khiến tỷ lệ đóng góp vào nguồn cung chung từ khoảng 69% vào tháng 10/2022 xuống còn 53% vào tháng 10/2024. Phân khúc trung và cao (3 tỷ đồng trở lên) duy trì số lượng nguồn cung ổn định và dấu hiệu tăng nhẹ trong cùng khoảng thời gian.

Theo bà Trần Nguyễn Hoàng Uyên, Giám đốc Nhà Tốt, tính từ đầu năm 2024 đến thời điểm hết quý III, nguồn cung các sản phẩm sơ cấp chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp.

Cụ thể, các chung cư mở bán mới nằm chủ yếu ở phân khúc cao cấp, nằm ngoài khả năng chi trả của đại bộ phận người mua. Với giá căn hộ trên thị trường thứ cấp cũng đang cho thấy đà tăng nhanh từ 15-30% trong những năm gần đây. Trong khi đó, thu nhập của người dân lại có xu hướng ngược lại khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng bị nới rộng.

Điểm mặt thị trường hiện nay, có khá nhiều dự án đang được mở bán tại TP.HCM, tuy nhiên, các dự án này đều có mức giá quá cao. Đơn cử, dự án King Crown Infinity tại đường Võ Văn Ngân, TP. Thủ Đức. Mức giá thấp nhất hiện nay của dự án này là 110 triệu đồng/m2 và cao nhất nằm ở 160 triệu đồng/m2.

Tại dự án mang tên Eaton Park do Tập đoàn Gamuda Land làm chủ đầu tư tại đường Mai Chí Thọ TP. Thủ Đức, giá bán hiện nay chủ đầu tư đưa ra là 4.800 USD/m2. Hay như dự án Vinhomes Grand Park tại đường Nguyễn Xiển, TP. Thủ Đức, giá bán dang nằm ở mức 60 triệu đồng/m2.

Một dự án nữa đang được chủ đầu tư mở bán mang tên The Global City tại đường Đỗ Xuân Hợp, TP. Thủ Đức, giá bán mà chủ đầu tư đưa ra khoảng 140 triệu đồng/m2. Ngoài ra, hàng loạt các dự án như chung cư The OpusK tại Thủ Thiêm có mức giá trên 300 triệu đồng/m2. Ngay cả những dự án xa trung tâm TP.HCM như dự án Essensia Sky tại huyện Nhà Bè vừa được ra mắt cũng đã có giá 70 triệu đồng/m2.

Trong khi thị trường bất động sản trung tâm TP.HCM là cuộc so kè của những dự án giá cao thì thị trường phía Nam vẫn có những dự án được các chủ đầu tư phát triển theo dòng sản phẩm cao cấp nhưng lại có mức giá tầm trung. Đây được cho là các dự án giữ nhịp thị trường, làm cân bằng nguồn cầu thị trường.

Đơn cử mới đây, Liên doanh Nhật Bản Cosmos Initia (Thành viên của Daiwa House Group), TT Capital, Koterasu Group vừa chính thức công bố dự án TT AVIO tại TP Dĩ An tỉnh Bình Dương. Dự án có quy mô hơn 2.000 căn hộ, diện tích từ 40-81 m2/căn, với giá khởi điểm từ 1,23 tỷ đồng/căn.

Với mức giá này, trong giới thiệu dự án TT AVIO mới đây chủ đầu tư đã thông báo ghi nhận gần 350 giao dịch thành công ngay trong buổi sáng, khẳng định sức hấp dẫn của sản phẩm thuộc phân khúc vừa túi tiền.

Bên cạnh đó, liên doanh Nhật Bản đưa ra chính sách “đàm phán thanh toán” cho phép người mua linh hoạt hơn trong kế hoạch tài chính cá nhân. Hiện nay, đa số chủ đầu tư áp dụng phương thức thanh toán cố định qua các đợt định sẵn, khiến người mua khó thay đổi và đôi khi gặp áp lực tài chính.

Với chính sách này, TT AVIO cho phép người mua tự điều chỉnh kế hoạch tài chính trong các giai đoạn của hợp đồng. Thông qua đó họ có thể chủ động lên kế hoạch dòng tiền, lựa chọn thời điểm thanh toán phù hợp ở từng giai đoạn, đảm bảo hoàn tất tổng số tiền thỏa thuận cho mỗi năm.

Tại khu Nam, Tập đoàn Khải Hoàn Land đưa ra dự án mang tên Khải Hoàn Prime tại huyện Nhà Bè TP.HCM. Dự án được xây dựng trên diện tích 19.730 m2, với 3 toà tháp gồm Vinci cao 27 tầng, tháp Mika cao 25 tầng, tháp Gali cao 27 tầng. Giỏ hàng có 1.296 căn hộ từ 1-3 phòng ngủ. 65% căn hộ tại dự án có tầm nhìn sông. Giá bán mà chủ đầu tư này đưa ra chỉ 45 triệu đồng/m2. 

Cũng tại khu Nam, mới đây xuất hiện dự án mang tên Conic Boulevard tại huyện Bình Chánh, dự án có giá 37 triệu đồng/m2. Theo phía đại diện đơn vị phát phân phối dự án là Công ty Eximrs, với mức giá chỉ từ 37 triệu đồng/m2, khách hàng chỉ cần thanh toán khoảng 450 triệu đồng, phần còn lại ngân hàng sẽ hỗ trợ vay, lãi suất 0% trong 18 tháng, ân hạn nợ gốc 60 tháng. 

Theo bà Trần Nguyễn Hoàng Uyên, việc giá nhà quá cao và chênh lệch lớn với thu nhập và khả năng của người mua dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung cho nhu cầu ở thực tại TP.HCM. Tuy nhiên, việc thị trường vẫn xuất hiện những dự án có giá tốt như TT AVIO hay Khoản Hoàn Prime… đang tạo ra một độ cân bằng nhất định hút khách hàng có nhu cầu ở thực và tài chính thu nhập tầm trung có thể mua được nhà.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nếu giá bất động sản không có điều chỉnh cung -  cầu phù hợp, thị trường sẽ khó phục hồi toàn diện. Về lâu dài, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và xã hội.

“Cơ quan quản lý cần sớm có các biện pháp khơi thông đường đi cho phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân, nhà xã hội. Các chủ đầu tư cũng cần đẩy mạnh nghiên cứu, phát triển sản phẩm theo đúng xu hướng và khả năng chi trả của phần đông người dân, hạn chế tình trạng lệch pha hẳn sang dòng sản phẩm cao cấp, hạng sang”, ông Châu nói.