Mọi chuyện bắt đầu từ dự thảo sửa đổi Nghị định 43/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai do Bộ Tài nguyên - Môi trường chắp bút; trong đó ở bản dự thảo đầu tiên, cơ quan này sửa đổi Điều 41, Nghị định 43 theo hướng “cấm tiệt” hoạt động phân lô bán nền ở các đô thị.

Đương nhiên là các thành viên thị trường, nhất là các thành viên tham gia hoặc đại diện cho những người tham gia kinh doanh phân khúc đất nền phản đối quyết liệt. Bởi thực tế, phân lô bán nền là phân khúc dễ làm, dễ bán, nhanh thu hồi vốn và tỷ suất lợi nhuận không nhỏ.

Với những phản hồi này, cơ quan soạn thảo cũng xoay… như chong chóng!

Thông thường, một dự thảo sửa đổi nghị định nào đó khi đưa ra lấy ý kiến sẽ mất vài tuần, thậm chí vài tháng mới tiếp thu và công bố bản chỉnh sửa tiếp theo. Thế nhưng, với dự thảo sửa đổi Nghị định 43, theo ghi nhận, chỉ trong 1 tuần qua, cơ quan soạn thảo đã công bố bản sửa tới 3 - 4 lần.

Điều này cho thấy, quản hay cấm phân lô bán nền vốn là câu chuyện rất nhạy cảm.

Cái lý của nhà soạn thảo khi cấm là tình trạng bát nháo của các dự án phân lô bán nền ma diễn ra tràn lan, rồi các dự án phân lô khiến bộ mặt đô thị “loang lổ da beo”, hơn nữa đó là loại sản phẩm điển hình tạo ra tình trạng đầu cơ, thổi giá trên thị trường…

Chẳng hạn, chỉ tính từ đầu năm 2020 đến nay, thị trường trầm lắng như vậy, nhưng cũng có tới cả tá vụ vẽ dự án "ma", phân lô bán nền lừa đảo khách hàng rồi ôm tiền bỏ trốn bị phanh phui với số tiền lên tới cả trăm tỷ đồng. Trước đó, năm 2019, điển hình là vụ lừa đảo hàng ngàn khách hàng, chiếm đoạt hơn 6.000 tỷ đồng từ các dự án phân lô bán nền ma của Công ty Alibaba đã gây rúng động thị trường.

Nhưng nếu cấm thì vấp phải phản đối về tư duy hạn hẹp "không quản được thì cấm", không phù hợp xu thế thời đại và… vi phạm quyền tự do kinh doanh!?

Trên thực tế, Luật Đất đai năm 2003 đã từng cấm phân lô bán nền nhưng không thành công. Trong giai đoạn đó, pháp luật buộc các chủ đầu tư phải xây nhà mới được bán, nhưng vì nhu cầu của xã hội, chủ đầu tư và người mua nhà thống nhất chuyển nhượng nền đất bằng hợp đồng góp vốn đầu tư dự án.

Trong đó, người mua đất góp vốn bằng giá trị lô đất, sau đó tự xây nhà theo mẫu thiết kế của dự án nhưng lấy danh nghĩa là chủ đầu tư xây. Sau khi người mua đất xây nhà xong, chủ đầu tư dự án và người mua mới ký hợp đồng mua bán nhà. Điều này lại càng khiến quy hoạch và diện mạo của nhiều đô thị mới  càng nhếch nhác, lổn nhổn hơn.

Chưa kể, quy định này đã dẫn đến hệ lụy là có những dự án bán nhà ở gần chục năm vẫn chưa làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và tài sản gắn liền với đất cho người mua. Rốt cuộc sau đó, cơ quan chức năng lại một lần nữa phải nới hoạt động phân lô, bán nền.

Đến Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014 cũng cấm phân lô bán nền nhưng ở diện rất hẹp, là ở các vùng nội đô lịch sử hoặc tại các vùng quy hoạch đặc thù. Nếu dự thảo sửa đổi Nghị định 43 cấm toàn bộ hoạt động phân lô bán nền ở khu vực đô thị, rất có thể sẽ bất khả thi trên thực tế. Sự lách luật rất có thể sẽ xảy ra một lần nữa. Khi đó, Nhà nước vừa thất thu ngân sách, vừa khiến bức tranh thị trường phức tạp hơn.

Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận thực tế là cần quản chặt hơn hoạt động này vì thời gian qua, bên cạnh những vụ lừa đảo, việc phân lô bán nền tràn lan gây nên tình trạng lạng phí lớn nguồn tài nguyên đất, nhiều dự án phân lô cả thập kỷ không được xây dựng gây nhếch nhác đô thị, phúc tạp xã hội…

Do đó, như quan điểm của PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Luật Đất đai, Đại học Luật Hà Nội, đây là vấn đề hết sức nhạy cảm. Bản chất hình thức phân lô bán nền không có lỗi, cả quốc tế và Việt Nam đều đang có nhu cầu này. Kể cả có cấm thì thị trường cũng sẽ đi theo hình thức khác, có khi tiêu cực hơn, bởi nhu cầu là có và rất lớn.

Tuy nhiên, rất cần có một thiết chế về thuế hoặc phí nào đó để người mua, sở hữu quyền sử dụng các thửa đất đã phân lô sớm đưa các lô đất này vào sử dụng để vừa đảm bảo quyền của người kinh doanh, vừa hạn chế thấp nhất tình trạng lãng phí nguồn tài nguyên lớn nhất của đất nước.