Liên tục điều chỉnh

Dự án Khu dân cư trục đường Mỹ Trà - Mỹ Khê (giai đoạn I) có quy mô là 19,42 ha tại xã Tịnh An và phường Trương Quang Trọng (TP. Quảng Ngãi), được UBND tỉnh Quảng Ngãi chấp thuận chủ trương đầu tư tại Công văn số 5052 (ngày 30/9/2015), giao Công ty TNHH MTV Đầu tư xây dựng và kinh doanh dịch vụ Quảng Ngãi (gọi tắt là Công ty QISC) làm chủ đầu tư. Thời gian thực hiện dự án là 3 năm, từ quý IV/2015 đến quý IV/2018.

Dự án được quy hoạch chi tiết 1/500 tại Quyết định số 1773/QĐ-UBND (ngày 9/11/2012) và điều chỉnh quy hoạch tại các Quyết định số 341/QĐ-UBND (ngày 12/3/2013), Quyết định số 7002/QĐ-UBND (ngày 10/11/2017) và Quyết định số 948/QĐ-UBND (ngày 5/7/2019).

Người ký các văn bản điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án này là ông Trần Ngọc Căng, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ngãi (năm 2020, ông Căng bị kỷ luật cảnh cáo vì những vi phạm, khuyết điểm nghiêm trọng trong công tác - PV).

Cụ thể, ngày 10/11/2017, ông Trần Ngọc Căng đã ký Văn bản số 7002, thống nhất điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) với nội dung: “Lô đất quy hoạch biệt thự có ký hiệu DB2 (diện tích 4.178 m2): điều chỉnh phần diện tích (1.969 m2, gồm 10 lô biệt thự) phía Nam tiếp giáp với đường Hoàng Sa (đường Mỹ Trà - Mỹ Khê) thành 18 lô đất nhà ở kết hợp thương mại (shop-house), ký hiệu SH1; điều chỉnh tầng cao từ 2 tầng lên 3 tầng.

Các lô đất quy hoạch biệt thự có ký hiệu DB3 (diện tích 3.751 m2, gồm 12 lô), DB4 (diện tích 8.498 m2, gồm 20 lô), DB5 (diện tích 8.611 m2, gồm 32 lô): điều chỉnh các phần diện tích phía Nam tiếp giáp với đường Hoàng Sa thành đất biệt thự kết hợp thương mại (Shop-villa), lần lượt có ký hiệu: SV1 (diện tích 1.248 m2, gồm 4 lô), SV2 (diện tích 3.975 m2, gồm 10 lô), SV3 (diện tích 4.198 m2, gồm 16 lô); điều chỉnh tầng cao từ 2 tầng lên 3 tầng.

Lô đất quy hoạch đất chia lô có ký hiệu DCL10 (diện tích 1.312 m, gồm 6 lô): điều chỉnh một phần diện tích (580 m2) phía Nam tiếp giáp với đường Hoàng Sa thành đất biệt thự kết hợp thương mại (Shop-villa), ký hiệu SV4 (gồm 2 lô); phần diện tích còn lại (687 m2) điều chỉnh thành đất biệt thự, ký hiệu DB6 (gồm 3 lô)”.

Đáng chú ý, lô đất quy hoạch xây dựng ký túc xá có ký hiệu KTX (diện tích 6.938,7 m2) được điều chỉnh thành đất dịch vụ hỗn hợp (ký hiệu DVHH).

Ông Căng còn thống nhất điều chỉnh khoảng lùi (khoảng cách từ chỉ giới xây dựng đến chỉ giới đường đỏ) các lô: DCL1, DCL2, DCL3, DCL4, DCL5, DCL6, DCL7, DCL8, DCL9 từ 3 m xuống còn 2 m; khoảng lùi các lô: DB2, DB3, DB4, DB5 từ 5 m xuống còn 3 m; khoảng lùi lô DVHH từ 10 m xuống còn 5 m.

Đến ngày 5/7/2019, ông Căng lại ký Quyết định số 948/QĐ-UBND, phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/500 Dự án Khu dân cư trục đường Mỹ Trà - Mỹ Khê: “Điều chỉnh kích thước diện tích 9 lô đất ở tái định cư: lô số 01 và từ lô số 19 đến lô 26, thuộc khu DCL1 cho phù hợp ranh giới vỉa hè hiện trạng; các lô đất còn lại thuộc khu DCL1 giữ nguyên theo quy hoạch được duyệt. Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất 2 lô đất số 19, 20 (với tổng diện tích 210 m2) thuộc khu DS12 từ đất ở tái định cư thành đất tín ngưỡng. Đồng thời, điều chỉnh 4 lô đất số 45, 46, 47, 48 (với tổng diện tích 421,07 m2) thuộc khu DS12 từ đất ở tái định cư thành đất công trình công cộng để bố trí Nhà văn hóa cho thôn Liên Hiệp 1C. Điều chỉnh 26 lô đất ở chia lô từ lô số 02 đến lô số 27, thuộc khu DCL4 thành 41 lô đất ở tái định cư”.

Cả 2 văn bản điều chỉnh cục bộ quy hoạch kể trên đều được “xét theo đề nghị của Công ty TNHH MTV Đầu tư, xây dựng và kinh doanh dịch vụ Quảng Ngãi và ý kiến của Sở Xây dựng”.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Quảng Ngãi ngày 6/1/2022, tổng diện tích thu hồi đất của Dự án là 19,42 ha, đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng với diện tích 14,88 ha (đạt 76% diện tích dự án).

Thế nhưng, việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng lại không liền mạch và xen kẽ những thửa chưa được giải phóng mặt bằng, nên có tình trạng “da beo, da báo”.

Bên cạnh đó, phần diện tích chưa nhận tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và chưa lập phương án là 4,42 ha (chiếm tỷ lệ 24%).

Khu vực này, theo Sở Xây dựng là đất ở và nhà cửa chưa được giải phóng mặt bằng vì các hộ dân không thống nhất được phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, nhất là mồ mả chưa được giải quyết di dời vì chưa có nơi cải táng.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư, hiện nay chủ đầu tư triển khai thi công cơ bản hoàn thiện các hạng mục hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi đã giải phóng mặt bằng, như san nền, đường giao thông, thoát nước mưa, thoát nước thải… với diện tích 12,497 ha.

Dự án này được đề xuất phân kỳ đầu tư gồm 2 giai đoạn. Theo đó, giai đoạn I với diện tích 10,28/19,42 ha đã hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng cơ bản hoàn thiện. Giai đoạn II gồm đầu tư hoàn thiện phần diện tích còn lại 9,14 ha.

Theo Sở Xây dựng, trong 9,14 ha bao gồm phần diện tích đất chưa được bồi thường giải phóng mặt bằng và xen kẽ với đã bồi thường giải phóng mặt bằng.

Rối như gà mắc tóc

Trong lúc Dự án đang dở dang thì Công ty QISC bất ngờ dừng thực hiện, bàn giao lại cho Sở Tài nguyên và Môi trường.

Ngày 12/12/2020, ông Đặng Văn Minh, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ngãi phải ký văn bản yêu cầu chủ đầu tư khẩn trương rà soát, hoàn chỉnh báo cáo giá trị đầu tư, nguồn vốn đầu tư, đối chiếu công nợ giai đoạn I. 

Đến ngày 8/4/2021, ông Minh tiếp tục thống nhất việc sử dụng nguồn kinh phí sự nghiệp kinh tế năm 2021 đã bố trí cho Sở Tài nguyên và Môi trường để thực hiện việc thuê đơn vị kiểm toán độc lập Dự án Khu dân cư trục đường Mỹ Trà - Mỹ Khê (giai đoạn I), với tổng kinh phí là 367,414 triệu đồng.

Mới đây, Sở Xây dựng Quảng Ngãi đưa ra 2 phương án xử lý đối với Dự án Khu dân cư trục đường Mỹ Trà - Mỹ Khê (giai đoạn I).

Phương án 1, cơ quan nhà nước tiếp tục thực hiện dự án khai thác quỹ đất (phân lô bán nền).

Sở Xây dựng cho rằng, ưu điểm của phương án này là việc cơ quan nhà nước tiếp tục thực hiện dự án theo chủ trương đầu tư, hoàn thành hạ tầng theo quy hoạch được duyệt, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho người dân xây dựng nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, người dân dễ dàng tiếp cận sản phẩm là đất nền để đầu tư xây dựng nhà ở, phù hợp với nhu cầu và điều kiện kinh tế của hộ gia đình.

Ngoài ra, Nhà nước triển khai công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng toàn bộ diện tích dự án, đồng thời đầu tư hoàn thiện hạ tầng theo quy hoạch được phê duyệt sẽ kết nối, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật với các khu dân cư hiện trạng; đảm bảo việc thoát nước, xử lý nước thải, tránh gây ngập úng đối với các khu vực dân cư hiện trạng.

Việc đầu tư hoàn thiện dự án sẽ góp phần nâng cao giá trị quỹ đất ở, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước sau khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.

Thế nhưng, để triển khai hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật dự án, Nhà nước phải bổ sung nguồn vốn tương đối lớn, kéo dài thời gian thu hồi vốn.

Về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, Sở Xây dựng cho rằng, sẽ gặp nhiều khó khăn, vướng mắc vì phần diện tích còn lại chủ yếu là đất ở và nhà cửa của các hộ dân đang sinh sống, mồ mả chưa di dời được vì chưa có đất cải táng.

Phương án 2 là đấu giá quỹ đất sạch để nhà đầu tư tiếp tục đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại (trong đó xác định tỷ lệ xây dựng nhà ở thương mại và đất nền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền).

Cụ thể, theo ranh giới phân kỳ đầu tư giai đoạn I với diện tích 10,28/19,42 ha đã hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng cơ bản hoàn thiện, sẽ tổ chức đấu giá lựa chọn nhà đầu tư tiếp tục thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Phương án này có ưu điểm là sớm thu tiền cho ngân sách nhà nước từ việc đấu giá quỹ đất cho nhà đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Ngân sách nhà nước không phải bố trí để đầu tư hoàn thiện hạ tầng trong phần diện tích này, từ đó có bố trí nguồn vốn để tiếp tục triển khai thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và tổ chức đấu giá phần diện tích còn lại (khoảng 9,14 ha).

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa quy định tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư dở dang hạ tầng để lựa chọn nhà đầu tư triển khai thực hiện dự án nhà ở thương mại. Đáng chú ý, phương án này còn làm hạn chế quyền tham gia đấu giá của các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng nhà ở.

Đó là chưa kể, đối với phần diện tích còn lại nếu không tiếp tục triển khai thực hiện thì dự án không đảm bảo kết nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt; gây ảnh hưởng rất lớn đến môi trường và đời sống của người dân xung quanh dự án.

Do đó, Sở Xây dựng cho rằng, phải lập lại quy hoạch chi tiết 1/500 đối với diện tích đất đấu giá để lựa chọn nhà đầu tư đảm bảo khép kín hạ tầng như một dự án độc lập trước khi đấu giá, khả năng kéo dài thời gian thực hiện.

Trong khi đó, việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để nhà đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sẽ dẫn đến việc giá trị quỹ đất ở khu vực này tăng cao, gây khó khăn nhiều hơn trong công tác vận động, thuyết phục các hộ dân thống nhất với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với phần diện tích còn lại.

Việc xử lý theo phương án nào đang rối như mớ bòng bong, chờ UBND tỉnh Quảng Ngãi tháo gỡ.