Hà Nội đứng trước bước ngoặt lịch sử

Trong báo cáo về các nội dung chính của Quy hoạch Tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm, Hà Nội đã đề xuất tái cấu trúc không gian đô thị theo mô hình 9 cực tăng trưởng, 9 trung tâm lớn.

Nhằm cụ thể hóa định hướng này, trong giai đoạn 2026-2035, Thành phố dự kiến hình thành 5 khu đô thị mới với tổng quy mô khoảng 49.700 ha, tổng mức đầu tư hơn 4 triệu tỷ đồng. Tiếp đó, trong giai đoạn 2036-2045, Thành phố sẽ tiếp tục phát triển thêm 9 khu đô thị mới với quy mô 27.000 ha, tổng vốn đầu tư 3,6 triệu tỷ đồng.

Đáng chú ý, với mục tiêu giải quyết tận gốc các điểm nghẽn hạ tầng và nâng cao chất lượng không gian sống, Hà Nội sẽ lên kế hoạch di dời hơn 860.000 người dân trong giai đoạn 2026 - 2045. Người dân thuộc diện giải tỏa, di dời sẽ được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc tại các khu đô thị mới, đồng thời hưởng các cơ chế hỗ trợ với hệ số đền bù K từ 1 - 2 lần.

Đây là những nội dung cốt lõi trong kế hoạch “đại kiến thiết” của Hà Nội. Ngay khi được công bố, tầm nhìn quy hoạch này đã nhanh chóng thu hút sự quan tâm lớn từ dư luận.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, TS. Nguyễn Minh Phong, nguyên Trưởng phòng Nghiên cứu Kinh tế, Viện Nghiên cứu Phát triển Kinh tế - Xã hội Hà Nội cho biết, việc Thủ đô đặt ra tầm nhìn quy hoạch lên tới 100 năm là một trong những quyết sách có ý nghĩa sâu rộng nhất từ trước tới nay, tác động trực tiếp đến cấu trúc đô thị, phân bố dân cư và thị trường địa ốc.

“Vào cuối năm 2024, Chính phủ đã có quyết định phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến 2065. Điều này cho thấy, Hà Nội vốn đã nhìn nhận việc quy hoạch là một quá trình dài hạn. Trên nền tảng đó, Thành phố tiếp tục đưa ra các định hướng phát triển với tầm nhìn xa hơn và quy mô tác động cũng lớn hơn”, TS. Nguyễn Minh Phong đánh giá.

Nhìn nhận về mô hình phát triển đa cực, đa trung tâm, vị chuyên gia cho rằng, định hướng này sẽ giúp giảm áp lực cho khu vực lõi đô thị, đồng thời tạo động lực phát triển cho toàn vùng Thủ đô. Đáng chú ý, cấu trúc này sẽ mở ra không gian phát triển mới cho thị trường bất động sản, đặc biệt tại các khu vực được quy hoạch trở thành trung tâm mới, như trung tâm đô thị Bắc sông Hồng (tập trung về kinh tế - dịch vụ - hội nhập kinh tế) hoặc trung tâm đô thị Hòa Lạc (ưu tiên khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo - giáo dục đào tạo - y tế)...

Liên quan đến kế hoạch di dời khoảng 860.000 người dân khỏi khu vực nội đô, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, đây là bước đi chưa từng có tiền lệ trong lịch sử phát triển đô thị Hà Nội. Sự thành bại của kế hoạch này sẽ phụ thuộc rất lớn vào chất lượng các khu tái định cư.

“Trước đây, công tác tái định cư cho cư dân khu vực quận lõi còn nhiều bất cập. Để việc tái cấu trúc đô thị đạt hiệu quả, nơi ở mới phải thực sự tốt hơn nơi ở cũ, từ hạ tầng, dịch vụ cho đến chất lượng sống”, ông Phong nhấn mạnh.

Theo vị chuyên gia, kế hoạch di dân của Hà Nội đang có điểm tựa vững chắc từ khung pháp lý với Luật Thủ đô (sửa đổi) cùng các nghị quyết lớn của Quốc hội.

Cụ thể, tại Nghị quyết 258/2025/QH15, quy định cho phép áp dụng mức bồi thường về đất cao hơn từ 1,5 - 2 lần so với mức hiện hành. Chính sách này sẽ được áp dụng khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án lớn, quan trọng tại Hà Nội.

Trong khi đó, Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định rõ: nếu việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đạt trên 75% diện tích và số hộ dân đồng thuận, Hội đồng Nhân dân có thể xem xét thu hồi phần diện tích còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Theo ông Phong, cơ chế này sẽ tạo điều kiện để các dự án lớn được triển khai quyết liệt và hiệu quả hơn, qua đó giúp các chủ trương nhanh chóng đi vào thực tế, thay vì chỉ dừng lại ở định hướng.

Thị trường bất động sản “ngóng” tin quy hoạch

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nếu các nội dung quy hoạch được triển khai, đây sẽ là một cuộc cách mạng lớn trong tổ chức không gian đô thị. Trước đây, mục tiêu giãn dân, giảm tải cho khu vực lõi nội đô mới chỉ dừng lại ở định hướng, nhưng thiếu các giải pháp đủ mạnh để hiện thực hóa.

“Khi các cực phát triển mới hình thành đồng bộ, quá trình giãn dân sẽ diễn ra thực chất trên diện rộng, tạo ra một mặt bằng đô thị mới và cải thiện chất lượng sống. Khi đó, Hà Nội sẽ không còn cảnh tắc đường, ô nhiễm không khí, quá tải trường học, bệnh viện”, bà Phạm Thị Miền chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư.

Đánh giá dưới lăng kính địa ốc, vị chuyên gia đến từ VARS cho biết, bất động sản là lĩnh vực đặc biệt nhạy cảm với thông tin quy hoạch. Những thay đổi lớn thường khiến thị trường có xu hướng chững lại trong ngắn hạn để “nghe ngóng” thêm thông tin.

Bà Miền lưu ý rằng, với tầm vóc rất lớn, việc di dân và xây dựng các khu đô thị sẽ mất nhiều thời gian để hoàn thành. Do đó, những quyết định mang tính đầu cơ, lướt sóng sẽ khó đạt hiệu quả, đặc biệt trong bối cảnh công tác quản lý thị trường ngày càng chặt chẽ và thanh khoản đang có dấu hiệu chững lại.

Trước những lo ngại về rủi ro mua nhà vướng quy hoạch, bà Miền cho rằng, điều này không còn đáng ngại như trước. Bởi lẽ, các thông tin quy hoạch hiện nay đã được công khai, minh bạch, bảo đảm mọi chủ thể trên thị trường đều có thể tiếp cận một cách bình đẳng.

“Về dài hạn, quy hoạch mới sẽ tác động mạnh đến cấu trúc cung - cầu của thị trường. Do các khu đô thị mới chủ yếu nằm ở ngoại thành, chi phí đất đai dự kiến sẽ thấp hơn đáng kể, tạo điều kiện để các chủ đầu tư triển khai dự án với giá thành hợp lý hơn”, Phó trưởng Ban VARS nhận định.

Giải bài toán sinh kế của người dân khi tái định cư

Trao đổi với phóng viên, ông T.N, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn tại Hà Nội, không bắt đầu phần chia sẻ bằng những dự báo về giá nhà đất. Thay vào đó, ông bày tỏ những trăn trở xoay quanh bài toán tái định cư.

“Trước hết, tôi rất ủng hộ tầm nhìn quy hoạch mới của Thủ đô. Đây sẽ là một cuộc lột xác mạnh mẽ về diện mạo đô thị, tạo nền tảng để Hà Nội phát triển theo hướng hiện đại, đồng bộ và bền vững hơn”, ông T.N nói.

Tuy nhiên, vị lãnh đạo doanh nghiệp cho rằng, việc triển khai quy hoạch sẽ đứng trước nhiều thách thức xã hội lớn, đặc biệt là vấn đề an sinh của gần một triệu người dân thuộc diện phải di dời.

“Hàng trăm ngàn người dân đang an cư lạc nghiệp trong nội đô. Họ gắn bó chặt chẽ với hệ sinh thái việc làm đã hình thành suốt hàng chục năm và qua nhiều thế hệ. Khi di dời lượng cư dân với quy mô lớn như vậy, bài toán không chỉ là nhà ở, mà còn là công ăn việc làm, việc học hành của con trẻ, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp nhỏ và vừa…”, vị này đặt vấn đề.

Câu chuyện càng trở nên phức tạp hơn khi xét đến nhóm dân cư có công việc liên quan đến hoạt động dịch vụ - thương mại. Khác với việc chuyển đổi nghề nghiệp ở khu vực nông thôn, việc tái tạo sinh kế cho người dân đô thị, đặc biệt là những người gắn bó với hoạt động dịch vụ tại các khu phố sầm uất, sẽ khó khăn hơn nhiều.

“Di dời nhà ở thì có thể giải quyết bằng đền bù, bằng quỹ nhà tái định cư, nhưng sinh kế thì không thể chỉ bù đắp bằng tiền. Khi chuyển đến nơi ở mới, người dân sẽ làm gì để mưu sinh, nguồn thu nhập sẽ đến từ đâu? Đó mới là câu hỏi lớn nhất”, vị giám đốc doanh nghiệp nhấn mạnh.

Theo kế hoạch, trong giai đoạn 2026-2035, Hà Nội dự kiến di dời hơn 440.000 người, tập trung tại khu vực sông Hồng, hồ Tây và một số tuyến phố trong Vành đai 3. Giai đoạn 2036-2045 sẽ tiếp tục di dời khoảng 420.000 người tại khu phố cổ, phố cũ và các khu vực còn lại trong Vành đai 3.

Nhìn nhận dưới góc độ thị trường, ông T.N cho rằng việc mỗi năm có hàng chục nghìn người cần chỗ ở mới sẽ tạo ra một lượng cầu rất lớn. Trong khi đó, quá trình phát triển các khu đô thị mới cần thời gian để triển khai và hoàn thiện.

Khoảng trễ giữa nhu cầu ở thực và nguồn cung hoàn chỉnh có thể tạo ra những biến động khó lường trên thị trường bất động sản. Do đó, việc triển khai các dự án mới cần được thực hiện nhanh chóng, đồng bộ, tránh tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở cục bộ, khiến giá nhà tăng trở lại.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, đến năm 2025, dân số Hà Nội đã đạt khoảng 9 triệu người và mỗi năm tiếp tục tăng thêm bình quân khoảng 160.000 người. Phần lớn dân cư hiện vẫn tập trung tại các quận nội thành, tạo ra áp lực ngày càng lớn lên hệ thống hạ tầng đô thị. Trong bối cảnh đó, việc hình thành các cực phát triển mới được xem là bước đi then chốt nhằm giãn dân, tái cấu trúc không gian đô thị.

Tuy nhiên, ông Lượng cũng lưu ý rằng, thách thức lớn nhất sẽ nằm ở bài toán hạ tầng, đặc biệt là hệ thống giao thông kết nối và các dịch vụ đô thị đi kèm - những hạng mục đòi hỏi nguồn lực ngân sách rất lớn và thời gian triển khai kéo dài. “Chỉ khi hạ tầng giao thông được hoàn thiện, kinh tế địa phương mới thực sự được kích hoạt và đủ sức thu hút doanh nghiệp chuyển tới đặt văn phòng. Khi đó, người dân Thủ đô sẽ nhận ra rằng, khu vực nội đô không còn là lựa chọn duy nhất để an cư, lập nghiệp”, ông Lượng bình luận.

Trên thế giới, việc chính quyền chủ động quy hoạch và phát triển các cực tăng trưởng mới đã trở thành một xu hướng phổ biến, trong đó Trung Quốc là một điển hình tiêu biểu. Ngày 1/4/2017, quốc gia tỷ dân công bố thành lập Tân khu Hùng An tại tỉnh Hà Bắc với sứ mệnh trọng tâm là giảm tải cho Bắc Kinh, đồng thời tạo động lực phát triển mới cho vùng kinh tế Bắc Kinh - Thiên Tân - Hà Bắc. Chỉ sau 5 năm, Hùng An đã thần tốc phát triển ngoạn mục.

Đến cuối năm 2022, khu vực này đã thu hút tổng cộng 74,2 tỷ USD vốn đầu tư cho 240 dự án lớn. Cũng trong giai đoạn này, gần 4.000 doanh nghiệp đã đăng ký hoạt động tại Hùng An, trong đó hơn 80% là các công ty khoa học - công nghệ dịch chuyển từ Bắc Kinh. Không chỉ có doanh nghiệp, hàng loạt trường đại học, bệnh viện và cơ quan nhà nước trước đây đặt tại thủ đô cũng đã chọn Hùng An làm “địa chỉ mới”.