Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, đây là vấn đề nhạy cảm bởi liên quan đồng thời đến an toàn công trình, quyền tài sản, khả năng tích lũy của hộ gia đình, tín dụng ngân hàng và tâm lý sở hữu nhà ở lâu dài của người Việt.

Ông cho rằng, quản lý vòng đời công trình và thúc đẩy tái thiết đô thị là yêu cầu cần thiết. Tuy nhiên, khi thể chế hóa chính sách, cần làm rõ một nguyên tắc: công trình có vòng đời hữu hạn về kỹ thuật, nhưng quyền tài sản hợp pháp của người dân không thể bị chấm dứt một cách cơ học chỉ bởi một mốc thời gian.

Niên hạn công trình không phải “đồng hồ đếm ngược”

Theo Chủ tịch VARS, cụm từ “chung cư có thời hạn” rất dễ tạo ra cách hiểu rằng sau một khoảng thời gian nhất định, quyền sở hữu căn hộ sẽ tự động chấm dứt.

Thực tế, cần phân biệt giữa vòng đời kỹ thuật của công trình và quyền tài sản của chủ sở hữu.

Một tòa chung cư có thời hạn sử dụng nhất định, được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế, chất lượng xây dựng, điều kiện khai thác, công tác bảo trì và kết quả kiểm định thực tế. Trong khi đó, quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng phần đất chung và các quyền tài sản liên quan được pháp luật bảo vệ, không tự động mất đi chỉ vì công trình đạt đến một mốc thời gian kỹ thuật.

Luật Nhà ở năm 2023 cũng đang tiếp cận theo hướng này. Theo Điều 58, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế, còn thời gian sử dụng thực tế căn cứ vào kết luận kiểm định.

Do đó, hết niên hạn thiết kế không đồng nghĩa công trình mặc nhiên phải phá dỡ. Chỉ khi công trình không còn bảo đảm an toàn hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy hoạch thì mới đặt ra yêu cầu xử lý tiếp theo.

Từ góc độ này, niên hạn thiết kế nên được xem là mốc quản lý và kiểm định bắt buộc, thay vì một thời điểm chấm dứt quyền sở hữu.

Khi đến mốc kiểm tra, nếu công trình vẫn bảo đảm an toàn, có thể tiếp tục được sử dụng theo kết luận chuyên môn và kế hoạch bảo trì. Nếu buộc phải phá dỡ, quyền lợi của chủ sở hữu phải được bảo đảm trong quá trình tái thiết.

Phải xác lập rõ quyền của người dân

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), để chính sách quản lý vòng đời chung cư tạo được sự đồng thuận, cần xác định rõ ba lớp quyền.

Thứ nhất là quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu căn hộ – nền tảng pháp lý gắn với khu đất xây dựng công trình.

Thứ hai là quyền sở hữu căn hộ và phần sở hữu chung trong thời gian công trình còn bảo đảm an toàn. Đây là quyền tài sản trực tiếp mà người dân hình thành thông qua giao dịch mua bán hợp pháp.

Thứ ba là quyền sau khi công trình phải phá dỡ, xây dựng lại, bao gồm quyền tham gia quá trình tái thiết, nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương ứng, cùng các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp theo quy định.

Điểm quan trọng là không để người dân rơi vào “khoảng trống pháp lý” giữa thời điểm công trình cũ bị phá dỡ và khi công trình mới hoàn thành.

Sáu “chốt an toàn” khi xây dựng chính sách

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, quá trình thể chế hóa cần tập trung vào sáu nhóm vấn đề.

Một là, niên hạn công trình phải là mốc quản lý, không phải thời điểm tự động chấm dứt quyền sở hữu.

Không nên áp dụng một con số cứng cho mọi chung cư. Thời gian sử dụng thực tế cần dựa trên hồ sơ thiết kế, chất lượng xây dựng, lịch sử bảo trì, điều kiện khai thác và kết quả kiểm định độc lập.

Đồng thời, cần có cơ chế kiểm định lại, phản biện và khiếu nại đối với các quyết định di dời, phá dỡ, bảo đảm tính khách quan và quyền lợi hợp pháp của cư dân.

Hai là, phải định danh đầy đủ quyền của chủ sở hữu sau phá dỡ.

Các quyền liên quan đến phần đất chung, tham gia dự án tái thiết, nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương ứng, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp cần được quy định rõ trong hồ sơ pháp lý và cơ sở dữ liệu quản lý.

Ba là, xây dựng cơ chế tài chính tái thiết minh bạch, khả thi.

Tái thiết chung cư không chỉ là bài toán kỹ thuật mà còn là bài toán tài chính. Nguồn lực cần được huy động từ việc khai thác hợp lý giá trị quyền sử dụng đất, phần giá trị gia tăng do điều chỉnh quy hoạch, diện tích thương mại và diện tích phát triển thêm, cùng với quỹ tích lũy, tín dụng dài hạn và sự tham gia phù hợp của chủ sở hữu.

Một hướng cần nghiên cứu là xây dựng tài khoản tích lũy riêng cho tái thiết, được quản lý công khai, minh bạch và sử dụng đúng mục đích. Việc này giúp tránh dồn toàn bộ nghĩa vụ tài chính vào thời điểm công trình đã xuống cấp, khi khả năng đóng góp của cư dân thường hạn chế nhất.

Bốn là, bảo vệ nhóm yếu thế.

Người cao tuổi, hộ thu nhập thấp, gia đình chính sách hoặc những người chỉ có duy nhất một căn nhà không thể bị đặt vào tình trạng mất chỗ ở vì không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính tại một thời điểm.

Các giải pháp như trả góp dài hạn, tín dụng ưu đãi, thuê mua, bố trí căn hộ phù hợp hoặc giãn nghĩa vụ tài chính cần được nghiên cứu.

Năm là, xây dựng cơ sở dữ liệu quản trị vòng đời công trình.

Mỗi chung cư cần từng bước có một “hộ chiếu công trình số”, cập nhật các thông tin về hồ sơ thiết kế, thời điểm nghiệm thu, niên hạn, lịch sử kiểm định, tình trạng kết cấu, an toàn phòng cháy chữa cháy, việc sử dụng quỹ bảo trì, quyền sử dụng đất chung và phương án tái thiết.

Dữ liệu này cần được kết nối với hệ thống đất đai, công chứng, ngân hàng, bảo hiểm và thông tin thị trường bất động sản. Thông tin về tình trạng công trình, thời gian sử dụng còn lại và quyền lợi của chủ sở hữu khi công trình hết vòng đời cũng cần được xem xét công khai khi giao dịch.

Sáu là, truyền thông chính sách phải đi trước một bước.

Quản lý vòng đời công trình là cách tiếp cận mới, tác động trực tiếp đến tâm lý sở hữu nhà ở của người dân. Nếu thông tin không đầy đủ, chính sách rất dễ bị hiểu theo hướng làm giảm quyền lợi của người sở hữu.

Theo đó, cần khẳng định rõ mục tiêu của việc xác định thời hạn sử dụng công trình là bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản và nâng cao chất lượng không gian sống, chứ không phải giới hạn quyền sở hữu.

Quyền sử dụng đất, quyền lợi của chủ sở hữu và cơ chế xử lý khi công trình hết vòng đời phải được quy định minh bạch, có lộ trình và giải pháp hỗ trợ phù hợp.

Bài toán chung cư có thời hạn, vì vậy, không nên được đặt trong câu chuyện “sở hữu lâu dài hay có thời hạn”, mà cần được nhìn nhận dưới góc độ quản trị vòng đời tài sản.

Công trình có thể hết vòng đời kỹ thuật, nhưng quyền tài sản của người dân phải được bảo đảm thông qua cơ chế kiểm định, tái thiết và chuyển hóa quyền lợi minh bạch. Đây cũng là điều kiện quan trọng để vừa khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, vừa duy trì niềm tin của người dân vào thị trường nhà ở.