Ông Bill Badger là một người Mỹ đã sống tại Việt Nam hơn 17 năm. Coi Việt Nam chính là nhà mình, nhưng ông vẫn chưa có được quyền sử dụng nhà trực tiếp tại Việt Nam. “Tôi sống và làm việc ở đây, gia đình tôi cũng ở đây, do đó tôi luôn mong muốn có quyền này”, ông Bill tâm sự.

Với Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được thông qua, ông Bill cho rằng, sẽ chưa có ngay lập tức làn sóng người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam, nhưng việc mở rộng quyền và cho phép họ được sở hữu trực tiếp nhà ở tại Việt Nam sẽ khuyến khích ngày càng nhiều người nước ngoài đang sống và làm việc ở đây tìm mua cho mình một căn nhà ưng ý.

Các thay đổi quan trọng

Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này có hai vấn đề được các chuyên gia cho là “thoáng chưa từng có” và là “điều kiện tiên quyết” để thu hút người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam.

Thứ nhất, Luật chỉ rõ rằng, người nước ngoài khi mua bất động sản tại Việt Nam sẽ được phép cho thuê lại, mua bán, thừa kế hoặc thế chấp, trong khi quy định trước đây chỉ cho phép họ mua nhà với mục đích để ở. Theo ông Bill Badger, quyền được cho thuê lại vô cùng quan trọng đối với người nước ngoài và cùng với đó là các hướng dẫn rõ ràng, minh bạch làm sao để người nước ngoài có được quyền này trong thời gian dài và các bất động sản phải được phép thừa kế cho con cháu sau này.

Thứ hai, Luật đã mở rộng đối tượng được phép mua nhà tại Việt Nam đến các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam và đặc biệt là các cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, không giới hạn đối tượng là nhà đầu tư hay cấp quản lý, lãnh đạo như trước đây.

Theo quy định hiện hành tại Nghị quyết số 19/2008/NQ12 thí điểm cho phép cá nhân và tổ chức nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, chỉ có các cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp vào Việt Nam, được thuê giữ vị trí quản lý trong doanh nghiệp được thành lập tại Việt Nam, có kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam cần, hoặc kết hôn với công dân Việt Nam, mới được mua nhà. Đối với doanh nghiệp nước ngoài, đối tượng được mua nhà chỉ là các doanh nghiệp đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, không có chức năng kinh doanh bất động sản, nhưng có nhu cầu về nhà ở cho người đang làm việc trong doanh nghiệp đó.

Ngoài ra, loại hình nhà ở mà các tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép mua cũng đa dạng hơn trước (chỉ được áp dụng với căn hộ chung cư), gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất trong các khu đô thị mới. Luật mới cũng không có quy định nào giới hạn số lượng căn hộ hay số căn nhà mà người nước ngoài có thể mua, trong khi trước đây, mỗi người nước ngoài chỉ được mua một căn hộ chung cư.

Tuy nhiên, tổng số căn hộ lưu trú mà người nước ngoài sở hữu sẽ không được vượt quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, hay 250 căn nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường. Về thời hạn cho phép các cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở sẽ là 50 năm và có thể được gia hạn với các điều kiện tương tự được quy định trước đó. Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.

Sẽ tác động tích cực đến thị trường

Việc cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam không phải là vấn đề mới mẻ. Từ năm 2008, Quốc hội đã có Nghị quyết số 19 quy định về chính sách này, nhưng với việc thực hiện thí điểm thì những điều kiện để người nước ngoài sở hữu bất động sản tại Việt Nam là rất khó khăn.

Theo số liệu của Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), cho đến cuối tháng 11/2014, sau hơn 6 năm thực hiện thí điểm cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, mới có hơn 780 người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều) và người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam, trong đó, người nước ngoài chỉ dưới 200 trường hợp.

Trong khi đó, ước tính có khoảng 80.000 người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam, phần lớn đều đang đi thuê nhà ở. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đang đẩy mạnh mở rộng kinh doanh tại Việt Nam sẽ là một nguồn cầu lớn cho thị trường bất động sản trong thời gian tới đây.

Theo Bộ Xây dựng, cơ quan chủ trì soạn thảo Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), việc mở rộng đối tượng và điều kiện cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam không chỉ nhằm thu hút vốn của nước ngoài vào Việt Nam, mà còn góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản trong nước phát triển.

Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đưa ra các điều kiện “thoáng” nhất cho phép người nước ngoài được mua nhà và được sở hữu nhà hợp pháp tại Việt Nam. “Việc nới điều kiện cho người nước ngoài mua nhà sẽ có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản hiện nay, đặc biệt là sẽ làm tăng tính thanh khoản của phân khúc bất động sản cao cấp”, ông Nam nói.

Ông Nam cũng cho rằng, Luật Nhà ở (sửa đổi) mới thông qua sẽ giúp thị trường Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn đối với người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam, có mong muốn đầu tư vào thị trường này và xóa đi những rào cản ban đầu, tạo một sân chơi công bằng hơn giữa người nước ngoài và người dân Việt Nam.

TS. Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương thì cho rằng, Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ tạo điều kiện cho thị trường đón nguồn lực mạnh từ các cá nhân và tổ chức nước ngoài. “Luật thể hiện bước tiến về nhận thức, về chủ trương, đường lối của Đảng và Nhà nước, sẽ có lợi cho tất cả các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Đây là một trong những nguồn lực có thể nói là không hạn chế để thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển”, ông Chung cho biết.

Hơn nữa, Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ là một bước mở toang cánh cửa đón đầu Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) sẽ được ký kết trong thời gian tới. Việc thông qua Luật cũng sẽ tạo thế cân bằng, minh bạch và ổn định cho thị trường bất động sản tại Việt Nam, đồng thời được kỳ vọng sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc tạo thêm nguồn cầu cho thị trường.

Cơ hội cho chủ đầu tư

Ông Christopher Piro, Giám đốc marketing và bán hàng thuộc Indochina Land cho rằng, Luật Nhà ở (sửa đổi), với các điều khoản thông thoáng hơn cho người nước ngoài, sẽ tạo cơ hội tốt cho các nhà phát triển bất động sản nói riêng và thị trường nói chung. Thông qua Vietnam Sotheby’s International Realty là đại diện bán hàng, Indochina Land đã nhận hàng trăm đơn đăng ký tìm hiểu mua bất động sản tại Việt Nam từ các khách hàng nước ngoài. Điều đầu tiên họ quan tâm là các quy định liên quan đến việc sở hữu bất động sản dành cho người nước ngoài, thời hạn sở hữu, cũng như khả năng có thể cho thuê bất động sản.

“Hiện tại, chúng tôi đã tuột nhiều khách hàng, do những điều kiện sở hữu cho người nước ngoài còn rất hạn chế, chỉ có 50 năm và họ không thể cho thuê bất động sản. Trong khi phần lớn các nhà đầu tư và người mua bất động sản trong khu vực tin rằng, bất động sản ở Việt Nam có khả năng sinh lời và họ cần tài sản này tạo ra thu nhập mỗi khi kỳ nghỉ tới. Nếu không, họ thà chuyển tiền đầu tư để mua một loại trái phiếu chính phủ hoặc gửi tiết kiệm tại đất nước họ còn tốt hơn, vì ít hoặc không có rủi ro”, ông Piro nói.

Bất động sản tại Việt Nam, theo ông Piro, hoàn toàn đủ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư và người mua nước ngoài. Tuy nhiên, hiện tại, số dự án có vị trí thích hợp cho các nhà đầu tư nước ngoài mua lại khá ít. Hầu hết các nhà đầu tư ưa chuộng loại hình căn hộ với tiêu chuẩn quản lý tầm quốc tế, hệ thống tiện ích toàn diện và lợi nhuận cho thuê từ 3% đến 6%.

Hiện có hai thị trường hấp dẫn người mua nước ngoài nhất là Đà Nẵng và TP.HCM. Đà Nẵng có được rất nhiều lợi ích từ bãi biển đẳng cấp thế giới, cùng các di tích lịch sử phong phú, kinh tế địa phương phát tiển và cơ sở hạ tầng tiên tiến.

Theo Indochina Land, người mua nước ngoài có thể hoàn toàn yên tâm với các bất động sản hướng biển nằm trong khuôn viên khách sạn 5 sao, với mức giá trung bình khoảng 200.000 USD đối với căn hộ và 850.000 USD đối với biệt thự. Đây là mức giá rất cạnh tranh so với các nước khác trong khu vực.

Mặt khác, TP.HCM có kinh tế mạnh và cơ sở hạ tầng phát triển nhanh chóng, yếu tố quan trọng để thu hút vốn dài hạn. Phần lớn các nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản cao cấp tại quận 1, quận 2, quận 3 và quận Bình Thạnh, là các quận ở vị trí trung tâm và gần khu vực hạ tầng đang phát triển.

Bích Ngọc (Bài viết từ Đặc san Toàn cảnh thị BĐS Việt Nam 2014 do Báo Đầu tư sản xuất)