Tuy nhiên, giới chuyên gia cảnh báo, đây không phải là "miếng bánh" dễ ăn.

Sẵn tiền mua đất

Mua hơn 1.000 m2 đất nông nghiệp ở khu vực Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (tỉnh Bình Dương) từ giữa năm 2019 với mục đích để phân lô bán nền, nhưng vì thị trường đang chững lại, việc ra hàng của ông Nguyễn Văn Thanh (ngụ ở TP.HCM) không được suôn sẻ.

Đến đầu năm 2020, trước thông tin thị trường bất động sản công nghiệp sẽ phát triển mạnh mẽ, ông Thanh quyết định tách đất xây 5 khu nhà xưởng với diện tích mỗi khu rộng khoảng 100 m2 để cho thuê. Chỉ trong khoảng thời gian ngắn, 5 nhà xưởng của ông đã được thuê lại với giá 15 triệu đồng/tháng. Diện tích đất còn lại ông dành xây phòng trọ.

“Thấy làm ăn được, nhiều hộ gia đình có đất gần đó cũng rục rịch chạy theo mô hình xây kho xưởng và cho thuê nhà trọ. Trước chỉ có mình tôi, sau khi cho thuê được, nhiều doanh nghiệp kéo đến làm thì mọi người cũng hùa nhau xây dựng, mới 2 - 3 năm trước còn là bãi đất trống, thì nay đã kín nhà”, ông Thanh cho biết.

Bà Phạm Thùy Linh, Giám đốc Công ty Môi giới địa ốc Linh House cho biết, từ đầu năm đến nay, lượng khách giao dịch căn hộ chung cư giảm sút, nhưng khách hàng có nhu cầu tìm đất trống ở các khu công nghiệp lại tăng cao.

“Kinh doanh nhà trọ, kho xưởng vốn không quá phức tạp và tạo nguồn lợi an toàn, nên được nhiều người lựa chọn. Điểm đến của nhiều nhà đầu tư hiện nay là những lô đất thổ cư, khu dân cư xung quanh các nhà máy, khu công nghiệp ở khu vùng ven”, bà Linh nói.

Lượng tin đăng và mức độ quan tâm của thị trường bất động sản công nghiệp trong những ngày cuối tháng 7 và từ đầu tháng 8 tăng gần 32% so với quý I, trong đó, tại Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (Bình Dương) tăng 88%, Khu công nghiệp Đức Hòa (Long An) tăng gần 92%...

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc CBRE Vietnam cho rằng, tại các địa phương tập trung nhiều khu công nghiệp trọng điểm, hàng loạt dự án khu dân cư, khu đô thị mới triển khai trong bán kính gần 5 - 10 km, tạo nên một hệ sinh thái phục vụ nhu cầu sinh hoạt, giải trí cho lao động tại đây.

Bên cạnh đất nền, các khu đô thị trên đang ngày càng đa dạng sản phẩm, như shophouse, nhà phố, biệt thự được đầu tư bài bản về hạ tầng, tiện ích sống. Không chỉ ở vùng trung tâm Biên Hòa, Thủ Dầu Một, Đức Hòa, Bến Lức, xu hướng đón sóng bất động sản còn tập trung mạnh về khu Cần Đước, Cần Giuộc, Bến Cát, Lái Thiêu, Long Khánh và Xuân Lộc, nơi có giá bất động sản còn khá mềm, dư địa tăng giá còn lớn.

Không phải “miếng bánh” dễ ăn

Không được may mắn như ông Thanh, ông Đỗ Lâm Nam (ngụ tại huyện Nhà Bè, TP.HCM) đang phải rao bán lại hơn 1.500 m2 đất nằm sát Khu công nghiệp Bắc An Thạnh (tỉnh Long An) chỉ vì từ đầu năm đến nay, khu nhà xưởng của ông không có người thuê, công nhân làm việc trong khu công nghiệp này đa số là dân bản địa, nên nhà trọ cũng trong tình trạng ế ẩm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, thị trường bất động sản các tỉnh lân cận TP.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu… đang hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển của cả doanh nghiệp bất động sản lẫn người mua.

Trong đó, phần lớn khách hàng mua đến từ TP.HCM, có nghĩa là nhu cầu tìm kiếm bất động sản ven Thành phố của giới đầu tư còn khá lớn. Dự báo nhu cầu nhà ở sẽ tăng mạnh nhằm phục vụ các khu công nghiệp và chiến lược giãn dân của TP.HCM đang tạo dòng chảy cho vốn từ trung tâm đổ vào bất động sản vùng ven.

Tuy nhiên, không phải khu đô thị, khu dân cư nào triển khai gần các khu công nghiệp cũng sẽ thành công. Nên có giải pháp phát triển đồng bộ dựa trên nhu cầu nhà ở thực tại các khu công nghiệp và có giải pháp quy hoạch và phát triển dòng sản phẩm phù hợp cho từng thị trường.

Đối với những người đầu tư nhỏ, rủi ro sẽ lớn nếu thiếu sự đánh giá thấu đáo và dài hạn. Ngoài ra, những nguy cơ trong chuyện mập mờ pháp lý như dự án ma, dự án vướng giải tỏa, chưa có thông tin rõ ràng về việc quy hoạch, bị điều chỉnh quy hoạch, chưa được cấp phép xây dựng hay chậm trễ đầu tư… đều là những rủi ro thường thấy ảnh hưởng trực tiếp tới việc mua bán đất nền gần khu công nghiệp.

“Thực tế, không ít dự án nằm ở khu vực vùng sâu vùng xa, các khu đất hoang được tô vẽ thành gần khu công nghiệp”, ông Châu cảnh báo.

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, đầu tư đất nền cạnh các khu công nghiệp là đi ngược với xu thế phát triển của đô thị, bởi hiện nay, thành phố, khu đô thị có xu hướng chuyển dịch các khu công nghiệp ra khỏi khu dân cư để hạn chế ảnh hưởng có thể có của khu công nghiệp đến cuộc sống của người dân. Do vậy, các nhà chuyên môn không khuyến khích việc đầu tư vào các khu vực này.

Là doanh nghiệp chuyên phát triển các dòng sản phẩm nhà ở tại Long An, ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty SeaHoldings cho biết, các khu công nghiệp lớn đa phần đầu tư bài bản và khép kín. Từ khu ăn uống, nơi ở, thậm chí giải trí, nghỉ ngơi của công nhân, chuyên gia đều được xây dựng khép kín trong khu công nghiệp. Các địa phương khi quy hoạch khu công nghiệp cũng đồng bộ những hạng mục này trong đó. Vì vậy, nếu nhà đầu tư “ăn theo” khu công nghiệp quy mô lớn sẽ thất bại.