Trong hơn một năm qua, đã có rất nhiều doanh nghiệp xin chia nhỏ căn hộ. Thống kê sơ bộ của Bộ Xây dựng thì đến giữa năm này, riêng Hà Nội đã xem xét 45 dự án điều chỉnh cơ cấu căn hộ với số lượng căn hộ thương mại điều chỉnh từ 20.656 căn lên 28.312 căn. Trong số này, đã có hơn 30 dự án được chấp thuận chủ trương điều chỉnh và 7 dự án đã có quyết định cho phép điều chỉnh. Các doanh nghiệp ở TP. Hồ Chí Minh cũng xin điều chỉnh tăng thêm hơn 3.000 căn hộ so với thiết kế trước đây.

Nhiều doanh nghiệp cũng thức thời hơn khi chuyển hướng đầu tư sang căn hộ có diện tích nhỏ, giá bán vừa phải. Một nghiên cứu của CBRE về thị trường TP. Hồ Chí Minh cho thấy, hiện nay, diện tích trung bình của các căn hộ đã giảm 10-20% so với trước năm 2011. Đơn cử, một căn hộ 2 phòng ngủ hiện nay có diện tích trung bình 75m2 trong khi trước năm 2012, một căn hộ có số phòng ngủ tương tự có diện tích lên tới 91m2.

Bà Dương Thuỳ Dung, Phó giám đốc CBRE, cho biết, trong nửa đầu năm nay, lượng căn hộ bán được tại TP. Hồ Chí Minh đã tăng gấp đôi cùng kỳ năm trước (đạt gần 6.000 căn), một phần là do diện tích căn hộ nhỏ đi nên nhiều người hơn có thể mua được.

Dưới góc nhìn của nhà tư vấn, ông Bùi Đình Thanh, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Hoàng Vương, cho rằng, việc nhiều chủ đầu tư tính toán đến việc chia nhỏ diện tích căn hộ là việc làm tất yếu cho phù hợp với quy luật thị trường.

Ông Thanh khẳng định, bản chất của việc chia nhỏ căn hộ là điều chỉnh lại nguồn cung căn hộ sao cho phù hợp với sức cầu mua căn hộ tại từng thời điểm của thị trường. Sức cầu có tài chính lớn thường là số ít người và họ chọn lọc sản phẩm bất động sản để mua rất khắt khe theo tiêu chuẩn của riêng họ. Còn sức cầu có nguồn tài chính hạn chế để mua bất động sản thì nhiều và chiếm đại bộ phận người dân.

Theo ông Thanh, những dự án bất động sản được phép chia nhỏ căn hộ đều bán hàng rất tốt trong thời gian qua, chứng tỏ đây là một giải pháp hiệu quả, vừa giải quyết được khó khăn cho thị trường bất động sản, vừa giúp người có nhu cầu nhà ở nhưng năng lực tài chính hạn chế có thể mua được nhà.

Một số dự án căn hộ nhỏ hút khách trong thời gian qua ở Hà Nội là Victoria Văn Phú và CT12 Văn Phú tại quận Hà Đông, Chung cư C37 trên đường Lê Văn Lương kéo dài và dự án Green Stars- 234 Phạm Văn Đồng. Giá bán các dự án trên dao động từ 22-25 triệu đồng/m2. Riêng dự án Victoria Văn Phú, CT12 Văn Phú ở khu vực quận Hà Đông thì có giá bán mềm hơn, từ 16-19 triệu đồng/m2.

Một minh chứng điển hình cho hiệu quả của xu hướng chia nhỏ căn hộ được ông Thanh dẫn ra là dự án Green Stars. Trước đây, quan điểm của chủ đầu tư là hướng tới khu phức hợp (tổ hợp sống cao cấp, hiện đại và năng động) với thiết kế tinh tế của nhà tư vấn Singapore nên các căn hộ chung cư trong dự án có diện tích lớn, có nhiều công năng và tiện ích sống.

Phần lớn căn hộ của Green Stars hiện có diện tích từ 60- 66,8 m2 so với trên 120 m2 trước đây

Tuy nhiên, giờ đây, các căn hộ của Green Stars được điều chỉnh lại, nhỏ hơn với diện tích phù hợp hơn với đại bộ phận khách hàng (phân khúc khách hàng có nguồn tài chính từ 1,5- 2,5 tỷ đồng) với diện tích căn hộ từ 60- 66,8 m2 (loại 2 phòng ngủ) và từ 98-102 m2  (loại 3 phòng ngủ). Việc dự án điều chỉnh chia nhỏ diện tích căn hộ này vẫn đảm báo sự thiết kế tối ưu, chia công năng và tiện ích phù hợp đến từng căn hộ trên quan điểm giữ nguyên sự cao cấp của các tòa nhà từ không gian đến kiến trúc cảnh quan của dự án.

Một trong những dự án chia nhỏ căn hộ khác đang được người mua chờ đợi là giai đoạn tiếp theo của dự án Hoà Bình Green City trên đường Minh Khai, quận Hai Bà Trưng. Trước đây, các căn hộ 2-3 phòng ngủ của dự án này có diện tích từ 95-126m2, nhưng chủ đầu tư đang điều chỉnh tất cả các căn hộ có diện tích trung bình chỉ khoảng 70m2 ở giai đoạn tiếp theo.

Tuy nhiên, ông Thanh bày tỏ quan ngại rằng, nếu các dự án chia nhỏ căn hộ mà đưa ra giải pháp thiết kế xấu, không đem được thiên nhiên và tiện ích sống cho khách hàng và không phù hợp với nhu cầu của khách hàng vẫn rất khó bán.

Qua một khoảng thời gian nào đó, lượng khách hàng lại phát sinh nhu cầu hay có xu hướng mua căn hộ có diện tích lớn thì những căn hộ nhỏ nếu không điều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu của thị trường thì những dự án đó đều không khả thi và mặt kinh tế. Ông Thanh dẫn chứng cái chết của bài học xe máy Trung Quốc giá rẻ như một ví dụ điển hình.

Ông Thanh cho rằng, không thể chia nhỏ căn hộ tràn lan mà chỉ cho phép những dự án nằm trong một khu đô thị được quy hoạch đồng bộ có không gian sống như khu vui chơi, nhà trẻ, trường học các cấp, hệ thống siêu thị, tổ hợp thương mại…

Linh Giang