Hệ lụy từ thả nổi

Từ năm 2014 đến nay, trên cả nước xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển loại hình condotel, tập trung tại các khu vực ven biển như Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa, Nghệ An, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Bình Thuận, Phan Thiết, Vũng Tàu, Phú Quốc…

Theo Savills Việt Nam, trong giai đoạn 2017 - 2019, trung bình mỗi năm có khoảng 27.000 - 29.000 căn condotel được chào bán.

Trong dòng chảy đầu tư vào condotel, hàng loạt chủ đầu tư đã tung ra cam kết chính sách lợi nhuận 8 - 15%. Ở thời kỳ hoàng kim 2017 - 2018, hàng chục ngàn căn condotel đã được bán cho nhà đầu tư.

Đến thời điểm bắt đầu đi vào vận hành năm 2018 - 2019, hàng loạt dự án đã không khai thác và thu lợi nhuận như kỳ vọng, dẫn đến việc chậm trả lợi nhuận hoặc hủy giao kết như trường hợp mới đây của Cocobay Đà Nẵng. Theo đó, Dự án Cocobay Đà Nẵng đình đám một thời đã phải tuyên bố ngừng chính sách cam kết lợi nhuận từ năm 2020 với lý do khó khăn về dòng tiền, khung pháp lý condotel chưa cụ thể, hoạt động kinh doanh còn nhiều bất cập...

Vấn đề lớn nhất của condotel là tính pháp lý. Condotel được bán ra như một loại hình nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng loại hình căn hộ condotel lại thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn vì không phải là dự án nhà ở. Do vậy, hàng loạt dự án condotel đến nay vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, trách nhiệm chủ đầu tư chưa được ràng buộc. Điều này đồng nghĩa với việc rủi ro sẽ thuộc về khách hàng.

“Đến hôm nay, đã có nhiều nhà đầu tư vướng trong câu chuyện đầu tư condotel dẫn đến rủi ro, là hậu quả của việc chúng ta chưa xác định rõ condotel là cái gì. Có tình trạng nhà đầu tư coi đó là nhà ở và đã đầu tư. Giờ chúng ta xác định condotel không phải nhà ở, mà là cơ sở lưu trú du lịch, dẫn đến những điều chỉnh về nhịp độ thị trường”, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nói tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên lần 2 năm 2019.

Các bộ, ngành nỗ lực gỡ vướng

Theo Bộ Xây dựng, có 3 vấn đề đối với loại hình condotel: chế độ sử dụng đất, quy định về công nhận quyền sở hữu, quản lý vận hành. Ngoài ra, còn có các vấn đề về thỏa thuận lợi nhuận, cam kết của chủ đầu tư với khách hàng.

Sau khi tổng hợp các vướng mắc, Bộ Xây dựng đã báo cáo Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã giao nhiệm vụ cho 3 bộ, trong đó Bộ Xây dựng có nhiệm vụ là khẩn trương ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn về condotel, officetel; ban hành quy chế quản lý officetel. Bộ Xây dựng đang soạn thảo nghiên cứu và sẽ sớm ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn về condotel, officetel.

Tuy nhiên, sau quá trình nghiên cứu, thống nhất với Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng đã báo cáo Thủ tướng về việc Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý officetel là không ổn. Bởi vậy, tháng 10/2019, Thủ tướng đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về chế độ sử dụng đất với loại hình này. Sau khi có quy chế sử dụng đất, Bộ Xây dựng sẽ ban hành quy định về loại hình này.

Bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế - Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho hay, có một số nội dung tại dự thảo gây nhiều ý kiến trái chiều mà ngay cả cơ quan soạn thảo cũng đang rất băn khoăn. Đó là những vấn đề liên quan đến việc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án…

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, khung pháp lý về condotel liên quan đến chức năng của nhiều bộ, ngành. Cụ thể, Bộ Xây dựng có trách nhiệm ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn và quy chế quản lý vận hành căn hộ. Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch có trách nhiệm xây dựng quy chế quản lý vận hành condotel. Còn Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quy định, hướng dẫn chế độ sử dụng đất và quy định cụ thể về thời hạn cấp giấy chứng nhận.

Theo ông Ninh, Bộ Xây dựng đã chủ động xây dựng thông tư, dự kiến ban hành theo thẩm quyền, nhưng sau khi rà soát lại thì thấy vượt quá thẩm quyền của Bộ, nên đã báo cáo Chính phủ để xây dựng thành nghị định. Đại diện Vụ Khoa học - Công nghệ và Môi trường (Bộ Xây dựng) cũng đang lấy ý kiến về dự thảo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với công trình căn hộ du lịch và nếu thuận lợi sẽ được ban hành trong tháng 12/2019.

Đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho biết, đang khẩn trương thực hiện nhiệm vụ do Chính phủ giao ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình bất động sản mới, trong đó có condotel. Đồng thời, Bộ sẽ nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với một số loại hình bất động sản mới trong dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai theo chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội. Do vậy, chưa biết khi nào, pháp lý về condotel mới thực sự rõ ràng.