Lợi nhuận lao dốc trong quý III 

Trong quý III/2022, Sonadezi Châu Đức ghi nhận doanh thu đạt 123,29 tỷ đồng, giảm 24,3% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế đạt 23,32 tỷ đồng, giảm 64,9% so với cùng kỳ. Trong đó, biên lợi nhuận gộp giảm mạnh từ 60,9% về còn 38,3%.

Nếu nhìn rộng ra từ năm 2016 đến năm 2021, biên lợi nhuận gộp trung bình 53,2%. Trong đó, biên lợi nhuận gộp thấp nhất là năm 2017 với tỷ lệ đạt 47,49%. Như vậy, biên lợi nhuận gộp quý III là giá trị thấp nhất kể từ năm 2016 tới nay.

Trong kỳ, lợi nhuận gộp giảm 52,3% so với cùng kỳ, tương ứng giảm 51,9 tỷ đồng về 47,27 tỷ đồng; doanh thu tài chính giảm 7,4%, tương ứng giảm 0,37 tỷ đồng về 4,6 tỷ đồng; chi phí tài chính tăng 458,5%, tương ứng tăng thêm 8,07 tỷ đồng lên 9,83 tỷ đồng; chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp giảm 26%, tương ứng giảm 4,91 tỷ đồng về 13,94 tỷ đồng và các hoạt động khác biến động không đáng kể.

Luỹ kế trong 9 tháng đầu năm 2022, Công ty ghi nhận doanh thu đạt 663,23 tỷ đồng, tăng 17,3% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế ghi nhận 159,8 tỷ đồng, giảm 37,5% so với cùng kỳ năm trước.

Trong năm 2022, Sonadezi Châu Đức đặt kế hoạch doanh thu tăng 6% lên 774,7 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế giảm 43% về 184 tỷ đồng. Như vậy, kết thúc 9 tháng đầu năm, Công ty hoàn thành 86,8% kế hoạch lợi nhuận năm.

Tính tới 30/9/2022, tổng tài sản của Sonadezi Châu Đức tăng 7,5% so với đầu năm lên 6.035,5 tỷ đồng. Trong đó, tài sản chủ yếu tài sản dở dang dài hạn đạt 5.256,5 tỷ đồng, chiếm 87,1% tổng tài sản.

Trong kỳ, tài sản dở dang dài hạn tăng 8,3% so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 401 tỷ đồng lên 5.256,5 tỷ đồng. Trong đó, tài sản dở dang dài hạn chủ yếu là 2.958,6 tỷ đồng dự án KCN, Khu đô thị Châu Đức – chi phí đền bù giải phóng mặt bằng; 1.806,8 tỷ đồng dự án KCN, Khu đô thị Châu Đức – chi phí chuẩn bị đầu tư, tư vấn, xây dựng; 479,3 tỷ đồng dự án Golf Châu Đức …

Ngoài ra, tính tới cuối quý III, tổng nợ vay ngắn hạn và dài hạn tăng 3,9% so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 86,5 tỷ đồng lên 2.286,1 tỷ đồng và chiếm 37,9% tổng nguồn vốn.

Rủi ro giao dịch bán bất động sản cho người liên quan

Ở một diễn biến khác, trong tháng 5/2022, Sonadezi Châu Đức bất ngờ thông qua kế hoạch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó, Công ty dự kiến ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Dự án Nhà liên kế tuyến phố thương mại (xây dựng nhà thô) - Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước với người nội bộ và các bên liên quan gồm bà Phạm Thị Kim Hoà, Trưởng Ban kiểm soát kiêm Trưởng Ban Kiểm toán nội bộ; bà Lê Thị Giang, người liên quan của ông Nguyễn Văn Lương, thành viên độc lập HĐQT; và bà Đoàn Thuỳ Nga, người liên quan của ông Trương Viết Hoàng Sơn, Phó tổng giám đốc kiêm người được uỷ quyền công bố thông tin. Mặc dù vậy, giá trị chuyển nhượng không được Công ty tiết lộ.

Tính tới cuối quý II/2022, Sonadezi Châu Đức lần đầu tiền xuất hiện phát sinh giao dịch mua nhà liên kề Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước với giá trị 4,51 tỷ đồng so với cùng kỳ không ghi nhận. Trong đó, ghi nhận giá trị 1,1 tỷ đồng với bà Phạm Thị Kim Hoà, Trưởng Ban kiểm soát; bà Đoàn Thuỳ Nga, Thành viên gia đình ban Tổng giám đốc ghi nhận 1,22 tỷ đồng; ông Phạm Xuân Bách, cựu Chủ tịch HĐQT (miễn nhiệm ngày 29/3/2022) với giá trị 0,45 tỷ đồng; ông Phạm Anh Tuấn, Thành viên HĐQT với giá trị 0,41 tỷ đồng; bà Đỗ Trần Chân Nhi, Thành viên gia đình HĐQT với giá trị 0,39 tỷ đồng; ông Nguyễn Văn Lương, Thành viên HĐQT với giá trị 0,28 tỷ đồng; bà Lưu Thị Thuý Vân, Trưởng Ban kiểm soát (đã miễn nhiệm ngày 29/3/2022) với giá trị 0,41 tỷ đồng; bà Nguyễn Thị Thu Vân, Thành viên Kiểm soát (đã miễn nhiệm ngày 29/3/2022) với giá trị 0,27 tỷ đồng.

Trong quý III, Công ty tiếp tục phát sinh giao dịch mua nhà liền kề Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước là 5,78 tỷ đồng với bên liên quan. Trong đó, 4,2 tỷ đồng liên quan bà Lê Thị Giang, thành viên gia đình HĐQT; 1,22 tỷ đồng liên quan bà Đoàn Thuỳ Nga, thành viên gia đình Ban Tổng giám đốc; và 0,4 tỷ đồng liên quan bà Phạm Thị Kim Hoà, Trưởng Ban kiểm soát, người mới bổ nhiệm ngày 29/3/2022.

Theo tìm hiểu, Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước có diện tích 40 ha, chia làm 2 giai đoạn, giai đoạn 1 với diện tích khoảng 25,2 ha và giai đoạn 2 với diện tích 15,3 ha nằm tại đường số 1, xã Suối Nghệ, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng tàu, tổng vốn đầu tư dự án khoảng 403,3 tỷ đồng và thời gian triển khai từ 2021 đến 2023.

Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam kỳ vọng dự án Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước có thể mở bán và ghi nhận doanh thu giai đoạn 1 vào cuối năm. Tuy nhiên, trong lần mở bán này mức đóng góp doanh thu từ các hợp đồng nội bộ (bao gồm khoản hợp tác với CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 sẽ cao.

Thêm nữa, Chứng khoán Guotai Junan (Việt Nam) cho biết nghi ngờ tính minh bạch trong giao dịch giữa về nhóm người liên quan cổ đông nội bộ và CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 liên quan tới dự án Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước bởi vì có sự chênh lệch lớn giữa giá thị trường sơ cấp và giá thị trường thứ cấp (30 triệu đồng/m2 so với 40 triệu đồng/m2 đối với sản phẩm shophouse).

Thực tế, tính tới 30/9/2022, Sonadezi Châu Đức đang có hai cổ đông lớn là Tổng Công ty Phát triển Khu công nghiệp sở hữu 46,84% vốn điều lệ; CTCP Sonadezi Long Thành sở hữu 10,08% vốn điều lệ; và còn lại 43,08% thuộc về nhóm cổ đông nhỏ sở hữu dưới 5% vốn điều lệ.

Như vậy, nhóm liên quan cổ đông lớn và ban lãnh đạo đang được “mua rẻ” nhiều dự án bất động sản của Sonadezi Châu Đức. Trong khi đó, nhóm cổ đông thiểu số lên tới 43,08% sẽ khó có quyền “mua rẻ” và chịu rủi ro lợi nhuận Công ty bị thất thoát ra bên ngoài.

Nếu bỏ qua yếu tố rủi ro giao dịch nhóm người nội bộ và tổ chức liên qua cổ đông lớn, Sonadezi Châu Đức vẫn được giới đầu tư đánh giá là đơn vị sở hữu quỹ đất lớn. Tính tới cuối năm 2021, Công ty đã nhận bàn giao 1.798 ha đất. Trong đó, khoảng 1.123 ha đất Khu công nghiệp và 633 ha đất đô thị. Hiện tại, quỹ đất đô thị sẵn sàng triển khai khoảng 253 ha và theo ước tính của Chứng khoán Guotai Junan (Việt Nam), mỗi năm Công ty Sonadezi Châu Đức có thể bán ra khoảng 80-100 ha đất KCN với giá 80 USD/m2/chu kỳ.