Thảo luận tại tổ về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) trong cả ngày 22/10, vấn đề nhiều đại biểu còn băn khoăn, cho rằng phải quy định rõ ràng, khả thi hơn là giá đất.

So với quy định của Luật Đất đai năm 2024, Dự thảo không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất; bổ sung quy định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi; cách xác định chi phí xây dựng hạ tầng...

Theo Dự thảo, Nhà nước quyết định giá đất bảo đảm các nguyên tắc: trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Bày tỏ đồng tình với quy định nhà nước quyết định giá đất, song đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ (Hà Tĩnh) cho rằng, nếu chỉ dựa vào các nguyên tắc định tính trên thì chưa đầy đủ.

Theo đại biểu Thơ, Dự thảo cần nêu các phương pháp định giá đất cụ thể còn việc áp dụng thì có thể giao Chính phủ quy định.

Nêu rõ trong Nghị quyết 21 yêu cầu Trung ương quy định khung nguyên tắc về trình tự, thủ tục và phương pháp định giá đất, nhưng Dự thảo lại chưa có quy định này, đại biểu Hoàng Quang Hàm (Tây Ninh) đề nghị trong luật phải quy định rõ ràng, đảm bảo đúng yêu cầu là Trung ương quy định khung tiêu chí, nguyên tắc, trong đó có phương pháp định giá đất, sau đó địa phương triển khai thực hiện theo điều kiện thực tế của địa phương.

Nếu không quy định cụ thể, ông Hàm lo ngại việc định giá đất trước đây đã vướng, sau khi sửa luật “còn vướng hơn trước”.

Tương tự, quy định về tỷ lệ bồi thường, theo ông Hàm cũng chưa ổn, khi mà không quy định tối thiểu phải bằng bảng giá đất.

Ít nhất khi bồi thường cho người dân cũng phải bằng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá do cả nước công bố, dự thảo luật lại không có quy định này mà lại tùy thuộc vào điều kiện kinh tế - xã hội và do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định, có thể dẫn đến việc người dân không được nhận bằng 100% giá do Nhà nước công bố, ông Hàm lo ngại.

Ông Hàm đề nghị tỷ lệ bồi thường thì phải do Hội đồng nhân dân quyết định và không thấp hơn 100% giá đất xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Đồng thời cần phải quy định bồi thường không thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng tại khu vực lân cận trong điều kiện bình thường, ông Hàm đề nghị và nhấn mạnh áp dụng bồi thường cho dân thì phải bồi thường ngang giá.

Cũng góp ý về tiền bồi thường, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Hải Phòng) nhấn mạnh, điểm e khoản 2 điều 72 bổ sung căn cứ mới là tỷ lệ bồi thường theo từng loại đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Như vậy tiền bồi thường là tích của hai biến số: bảng giá đất do Hội đồng nhân dân quyết định và tỷ lệ bồi thường do Ủy ban nhân dân quy định. Bảng giá đất thì đi qua cơ quan dân cử, còn tỷ lệ bồi thường thì không, dù đây là biến số tác động trực tiếp và tương đương tới số tiền người dân nhận được.

“Đây là một bất nhất trong thiết kế”, ông Sơn nhận xét và đề nghị chuyển thẩm quyền quy định tỷ lệ bồi thường về Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định đồng thời với bảng giá đất, để bảo đảm cùng một mức độ công khai và giám sát.

Góp ý về thiết chế kiểm soát giá đất, đại biểu Sơn nêu rõ,  so với Luật Đất đai năm 2024, dự thảo không còn quy định về tổ chức tư vấn xác định giá đất. Chính phủ đã tiếp thu theo hướng quy định rõ hơn tại dự thảo Nghị định về giá trị pháp lý của nội dung tư vấn. Như vậy thiết chế tư vấn không bị bỏ hẳn mà được chuyển từ luật xuống nghị định.

Ông Sơn đề nghị cân nhắc lại cách xử lý này. Bởi bảng giá đất vừa là căn cứ thu ngân sách, vừa là căn cứ tính tiền bồi thường cho người dân theo điểm c khoản 1 Điều 76; một thiết chế bảo vệ quyền tài sản của người dân ở quy mô như vậy nên được ghi nhận ở tầm luật, ít nhất là nguyên tắc bắt buộc tham vấn chuyên môn độc lập và nguyên tắc lấy ý kiến đối tượng chịu tác động trước khi trình Hội đồng nhân dân.

Về biên độ điều chỉnh, ông Sơn cho biết Ủy ban Kinh tế và Tài chính đã đề nghị bảo đảm bảng giá đất có tăng, có giảm theo mục tiêu phát triển từng thời kỳ. Nhất trí quan điểm này, đại biểu Sơn đề xuất một cơ chế cụ thể: bổ sung biên độ điều chỉnh tối đa giữa hai chu kỳ bảng giá đất. Đồng thời đề nghị bổ sung vào Điều 75 nguyên tắc loại trừ các giao dịch bất thường khỏi thông tin đầu vào định giá, để không hợp thức hóa giá ảo thành chi phí pháp định.