Chú trọng phát triển nhà ở hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở, gắn với bảo đảm an sinh xã hội, trong đó tạo chính sách đột phá để phát triển nhà ở cho thuê, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho Nhân dân.

Đó là quan điểm được nhấn mạnh tại tờ trình Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa đươc trình Quốc hội sáng 22/10.

Ưu đãi chủ đầu tư nhà ở cho thuê không sừ dụng vốn nhà nước

Về nội dung sửa đổi, bổ sung, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng đề cập phát triển 4 nhóm nhà ở và chính sách áp dụng tương ứng đối với từng nhóm nhà ở gồm: nhà thương mại; nhà ở cho thuê; nhà ở công vụ; nhà ở chính sách.

Dự thảo bổ sung chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, trong đó quy định về: đối tượng được thuê; Hình thức phát triển thông qua vốn nhà nước, vốn ngoài nhà nước; Yêu cầu đối với dự án và thủ tục đầu tư dự án; Chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án; Giá cho thuê nhà ở; Quản lý nhà ở cho thuê.

Theo quy định của dự thảo, với nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng không bằng vốn của Nhà nước, chủ đầu tư được hưởng ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp quy định tại dự thảo.

Chủ đầu tư còn được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế. Được dành một tỷ lệ diện tích đất, diện tích sàn xây dựng trong dự án để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán, kinh doanh công trình dịch vụ, thương mại theo quy định tại luật này.

Theo tờ trình, một số nội dung đã được chỉnh lý so với dự thảo trình hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách vào cuối tháng 9/2026.

Trong đó có chỉnh lý quy định về khu vực hạn chế phân lô bán nền theo hướng đối với đô thị loại III và các khu vực còn lại giao địa phương quyết định khu vực cho phép chủ đầu tư được phân lô bán nền bảo đảm phù hợp chỉ đạo của Nghị quyết 21-NQ/TW.

Chỉnh lý quy định liên quan đến nghĩa vụ nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại để tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn theo hướng: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội thông qua việc dành một phần diện tích đất ở trong dự án hoặc bố trí quỹ đất ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án hoặc nộp tiền tương đương”. Đồng thời, giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung này để đảm bảo phù hợp với thẩm quyền.

Cần bổ sung các hình thức phát triển nhà ở cho thuê

Thẩm tra, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp và các cơ quan tham gia thẩm tra nhất trí với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở, Chủ nhiệm Phan Chí Hiếu cho biết.

Về đối tượng được thuê nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn của Nhà nước (Điều 31) Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội dẫn quy định Khoản 1 quy định: “Đối tượng được thuê nhà ở là công dân Việt Nam có khó khăn về nhà ở hoặc có nhu cầu thuê nhà ở”, đồng thời khoản 2 quy định: “Trường hợp số người đăng ký thuê vượt quá số lượng nhà ở, việc xét ưu tiên được thực hiện đối với các đối tượng có khó khăn về nhà ở...”.

Uỷ ban thẩm tra đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện quy định về đối tượng được thuê nhà ở cho thuê, các đối tượng ưu tiên được thuê nhà ở một cách cụ thể, chính xác, hợp lý, nhất là trong nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn của nhà nước, bảo đảm phù hợp với mục tiêu của chính sách là giải quyết nhu cầu nhà ở của các đối tượng có khó khăn về nhà ở và tiết kiệm nguồn lực của ngân sách nhà nước.

Đối với nhóm đối tượng “có nhu cầu thuê nhà ở”, đề nghị cân nhắc chỉ nên được xem xét trong trường hợp dư thừa nguồn cung sau khi đã bố trí cho nhóm đối tượng có khó khăn về nhà ở trong những thời điểm nhất định; không nên xác định là một đối tượng “đương nhiên” được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở tại Chương IV của dự thảo Luật.

Báo cáo thẩm tra cũng nêu ý kiến của Thường trực Ủy ban Văn hóa và xã hội đề nghị làm rõ nguyên tắc, phương pháp xác định và khung giá thuê nhà ở tại Điều 37 (đối với nguồn vốn Quỹ nhà ở) và Điều 43 (đối với nguồn vốn tư nhân), bảo đảm sự cân bằng giữa khả năng chi trả của người lao động có thu nhập thấp với tỷ suất lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư. Bổ sung cơ chế giám sát thực hiện, bảo đảm khung giá phản ánh điều kiện thị trường nhưng không làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm thu nhập thấp.

Ngoài ra, có ý kiến cho rằng dự thảo mới chỉ quy định về hình thức đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê, chưa có hình thức tạo lập nhà ở khác. Trong khi đó theo quy định tại khoản 1 Điều 18 của Nghị định số 302/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định về hình thức, thủ tục đầu tư xây dựng, tạo lập nhà ở, nhà ở xã hội của Quỹ nhà ở quốc gia còn bao gồm nhiều hình thức khác. Như sửa chữa, cải tạo, chuyển đổi công năng nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; tiếp nhận nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của pháp luật về nhà ở; mua nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê; mua nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường để cho thuê đối với cán bộ, công chức, viên chức, người lao động; đặt hàng, tiếp nhận, chuyển giao nhà ở, nhà ở xã hội của doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ, của tổ chức, cá nhân tự nguyện hỗ trợ, đóng góp; tiếp nhận nhà ở phục vụ tái định cư, tạm cư.

Do đó, ý kiến này đề nghị nghiên cứu, bổ sung các hình thức phát triển nhà ở cho thuê khác, bảo đảm sớm hình thành quỹ nhà ở cho thuê.

Ngay trong sáng 22/10, Quốc hội thảo luận tại tổ về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).