Thiếu sự đồng bộ

Những tháng đầu năm 2017 là thời điểm sôi động của thị trường đất nền tại TP.HCM. Thậm chí, sự phát triển được cảnh báo rằng, nếu không kìm hãm lại thì sẽ tạo ra hiện tượng “bong bóng”. Tuy nhiên, giới theo dõi thị trường cho rằng, phân khúc này đang phát triển không đồng bộ và thiếu chuyên nghiệp. Hiện khó tìm thấy dự án đất nền nào được phát triển bài bản với đầy đủ hạ tầng giao thông, tiện ích nội khu… tại Thành phố.

Thị trường đất nền toàn TP.HCM năm 2017 chỉ xuất hiện các dự án như Singa City của Công ty Kim Oanh, Rio Bonito của Công ty Rio Land tại quận 9; hay các dự án của Trần Anh Group, Cát Tường Group, Hiển Vinh Group… ở khu Tây Bắc. Lượng hàng tung ra cũng không nhiều trong khi nhu cầu thực tại phân khúc này lại quá lớn.

Thực tế trên khiến các công ty môi giới bất động sản tự gom đất nền rồi phân lô ra bán để đáp ứng nhu cầu thị trường. Điều này xuất phát từ quận 9, với việc ăn theo các dự án giao thông, rồi lan ra các quận, huyện như Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi… Việc phát triển rầm rộ dự án đất nền kiểu này được ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM nhận định là tự phát và tiềm ẩn rủi ro lớn cho khách hàng, cũng như phá vỡ quy hoạch của Thành phố.

Ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Himlam Land cho rằng, nhìn tổng thể, có thể thấy phân khúc này đang phát triển không đồng bộ và bị buông lỏng, bởi Quyết định 33/2014/QĐ-UBND không quy định rõ diện tích đất bao nhiêu thì được tách thửa. Lợi dụng điều này, doanh nghiệp tiến hành phát triển phân khúc đất nền bằng việc mua quỹ đất lớn rồi tự chia nhỏ ra bán.

“Các chính sách của Thành phố đa phần hỗ trợ doanh nghiệp phát triển các dự án chung cư, còn doanh nghiệp cũng chỉ chú trọng phát triển các dự án cao ốc. Với diện tích 1 ha, doanh nghiệp có thể phát triển được dự án cao ốc với hàng trăm căn hộ, còn nếu phát triển đất nền chỉ được vài chục nền, với lợi nhuận ít hơn”, ông Phúc nói.

Một vấn đề nữa tạo ra sự không đồng bộ cho phân khúc đất nền được giới quan sát thị trường đưa ra, đó là giá cả bất hợp lý, không được kiểm soát chặt. Chỉ cần nghe thông tin quy hoạch nào đó là giới đầu tư thứ cấp sẽ tạo ra cơn sóng đất nền rồi đẩy giá thị trường lên và bán hàng. Bên cạnh đó, Thành phố chưa có quy hoạch khu nào phát triển dự án đất nền, nên phân khúc này phát triển tự phát và kém bài bản, tạo ra cảnh hỗn độn trong thị trường.

Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Trần Anh Group cho rằng, ngoài những vấn đề trên, phân khúc đất nền tại TP.HCM còn vướng một điểm nghẽn nữa, đó là chính sách thuế đang được đánh đồng theo giá đất. Theo đó, với quỹ đất 2 ha, doanh nghiệp phải đóng thuế 2 tỷ đồng thì họ sẽ xây dựng chung cư hơn là xây dự án đất nền bài bản…

Cần thêm yếu tố bình ổn

Kết thúc năm 2017, một tín hiệu tốt cho phân khúc đất nền tại TP.HCM là UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn. Đây được coi là quyết định sửa đổi Quyết định số 33/2014 đang được nhiều người dân thành phố mong đợi. Quyết định này chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2018.

Theo đó, điều kiện về thửa đất được phép tách thửa gồm thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất Đai; việc tách thửa đất phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171, Luật Đất đai. Thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa, hợp thửa, điều chỉnh ranh giữa các thửa đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu được quy định tại quyết định này.

Diện tích tối thiểu để tách thửa cũng được quy định là 36 m2 đối với đất ở và tối thiểu 500 m2 đối với đất nông nghiệp…

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, đây là chính sách tốt để ngăn chặn việc đầu cơ đất nền và phát triển tự phát phân khúc này dẫn tới tình trạng nóng sốt và phá vỡ quy hoạch Thành phố. Tuy nhiên, quy định trên vẫn chưa đủ để kích cầu phân khúc đất nền phát triển bền vững và đồng đều. Vẫn có những điểm hở cho giới đầu tư vẽ nên tình trạng tranh tối, tranh sáng cho phân khúc này.

“Khi người dân nộp hồ sơ xin tách thửa, chính quyền nên xem mục đích tách thửa là gì để có biện pháp ngăn chặn tình trạng tách thửa lập dự án phân lô bán nền tự phát”, ông Phượng nói và cho rằng, chính quyền Thành phố cần công bố cụ thể quy chuẩn, quy hoạch và trình tự, thủ tục, tránh tình trạng dân vừa làm vừa mò như trước.

Ngoài ra, theo ông Vinh, chính quyền TP.HCM cần quy hoạch rõ nơi nào được phát triển dự án đất nền, nơi nào được phát triển dự án cao tầng. Bên cạnh đó, cần có chính sách thuế, chính sách hỗ trợ pháp lý cho dự án đất nền.

“Tâm lý nhiều người dân Việt Nam vẫn chuộng nhà mặt đất, nên việc thị trường đất nền luôn dẫn ngôi đầu trong các phân khúc bất động sản là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, chính sách để phân khúc này phát triển bền vững và đồng bộ thì chưa có. Mới đây, TP.HCM ra chính sách siết chặt quản lý cao ốc tại các quận trung tâm, nhưng vẫn chưa có chính sách phát triển dự án đất nền ở vùng ven”, ông Vinh nói.

Giới doanh nghiệp cho rằng, quỹ đất dành cho dự án bất động sản dần hạn hẹp, giá đất lại cao nên không thể phát triển dự án đất nền tại trung tâm TP.HCM được nữa. Thay vào đó, nên tận dụng lợi thế của TP.HCM là nằm sát 3 tỉnh là Đồng Nai, Long An, Bình Dương, có hạ tầng kết nối tốt, cách trung tâm Thành phố không quá 40 km, giá đất không quá cao và quỹ đất lại nhiều. Thị trường chờ những cái bắt tay giữa doanh nghiệp, chính quyền TP.HCM với các tỉnh này để phát triển những dự án đất nền vùng ven.