Từ dự án “đắp chiếu” thành dự án giá cao nhất

Giữa tháng 5 vừa qua, Tập đoàn Trung Thủy tổ chức lễ tái khởi động xây dựng Dự án Lancaster Lincoln. Dự án nằm trên mặt tiền đường Nguyễn Tất Thành, phường Xóm Chiếu, TP.HCM, với diện tích 8.000 m2, gồm ba tòa tháp với khoảng 750 căn hộ.

Dự án xuất hiện lần đầu tiên năm 2017. Khi đó, chủ đầu tư tiến hành xây dựng hầm móng dự án cũng như mở bán nhà hình thành trong tương lai cho khách hàng với mức giá 53 triệu đồng/m2 và thông báo đã bán được 90% số lượng sản phẩm.

Năm 2020, khi dự án này xây dựng xong phần hầm móng thì phải dừng triển khai bởi vướng mắc liên quan đến điều chỉnh quy hoạch phần đường nội bộ. Tới nay, Dự án đã chính thức được “khơi thông” pháp lý.

Ngay sau khi dự án được Trung Thủy Group triển khai xây dựng trở lại, doanh nghiệp cũng tiến hành ký kết với các đơn vị môi giới bất động sản để triển khai bán hàng. Theo các sàn môi giới quảng cáo, dự án sẽ được mở bán với mức giá từ 270 - 300 triệu đồng/m2.

Sau khi được Masterise Group mua lại, giữa tháng 5 vừa qua, doanh nghiệp này tổ chức lễ khởi động xây dựng lại Dự án One Central Saigon. Dự án nằm ở vị trí đối diện chợ Bến Thành, TP.HCM.

Dự án được biết đến vào năm 2012 với tên gọi Spirit of Saigon do Tập đoàn Bitexco làm chủ đầu tư, được xây dựng trên diện tích đất 8.641 m2, với thiết kế hai tòa tháp đối diện nhau và được kết nối bằng khối đế. Tháp Tây cao 55 tầng (240 m), gồm văn phòng cho thuê và khách sạn 6 sao. Tháp Đông cao 48 tầng, gồm căn hộ và khu khách sạn thông qua kết nối phần đế và tầng hầm.

Khi đó, giá bán mà chủ đầu tư đưa ra thị trường cho mỗi m2 nhà tại đây từ 650 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/m2.

Sau khi xây dựng tới phần thân cao hàng chục tầng, Dự án phải dừng triển khai. Năm 2018, Dự án được Bitexco bán lại cho Công ty TNHH Saigon Glory. Năm 2022, Dự án tiếp tục được chuyển nhượng cho Công ty VinaLand. Tuy nhiên, dù qua hai chủ mới, dự án vẫn chưa được triển khai xây dựng trở lại.

Tới ngày 14/5, Masterise Group chính thức giới thiệu lại dự án này ra thị trường. Theo các doanh nghiệp môi giới đang đăng ký tham gia bán hàng tại dự án, mức giá dự kiến sẽ được chủ đầu tư đưa ra từ 1,5 - 2 tỷ đồng/m2.

Cũng vừa được thông báo tái khởi động, Dự án Legacy 66 tại phường Chợ Lớn đang thu hút sự chú ý của thị trường. Dự án được triển khai bán hàng lần đầu năm 2019 trên diện tích gần 4.000 m2, với 323 căn hộ chung cư.

Giá bán thời điểm năm 2019 do chủ đầu tư là Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Tân Thành đưa ra ở mức 50 triệu đồng/m2. Sau đó dự án bị dừng triển khai xây dựng. Tới nay, Dự án đã được “khơi thông” pháp lý và chủ đầu tư triển khai xây dựng cũng như bán hàng với mức giá khoảng 200 triệu đồng/m2.

Một dự án nữa vừa được tái khởi động trở lại sau thời gian dài “đắp chiếu” là Saigon Broadway. Năm 2020, Tập đoàn Novaland giới thiệu ra thị trường Dự án này với quy mô gần 10 ha tại Thủ Thiêm, TP.HCM.

Theo quy hoạch, Dự án có diện tích hơn 96.000 m2, gồm 12 block căn hộ và văn phòng có chiều cao từ 25 - 35 tầng, với tổng sản phẩm khoảng 3.200 căn.

Tới giữa tháng 5 vừa qua, Tập đoàn Sơn Kim Land tổ chức lễ công bố khởi động xây dựng và phát triển dự án này. Theo Sơn Kim Land, dự án được doanh nghiệp mua lại vào tháng 8/2025, sau đó hoàn thiện pháp lý và sẽ triển khai bán hàng vào quý III/2026.

Mức giá mà các đơn vị tham gia bán hàng tại Dự án cho biết sẽ vào khoảng 300 triệu đồng/m2. Trong khi trước đó, năm 2020 khi Novaland có kế hoạch triển khai, mức giá doanh nghiệp đưa ra chỉ khoảng 60 triệu đồng/m2.

Một dự án chung cư khác tại TP.HCM dù có vị trí khá xa trung tâm khi nằm trên Quốc lộ 13, giáp địa bàn tỉnh Bình Dương cũ. Thế nhưng, chung cư Diamond Sky do Tập đoàn Vạn Phúc làm chủ đầu tư cũng “đua giá” với mức khoảng 200 triệu đồng/m2.

Giá nhà tăng bởi chi phí sang tay và lãi ngân hàng

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding cho biết, việc các dự án “hồi sinh” và triển khai bán hàng trở lại với mức giá cao gấp nhiều lần so với mức giá bán trước đây đến từ nhiều yếu tố.

Thứ nhất, là chi phí lãi vay ngân hàng. Khi triển khai dự án, doanh nghiệp phải vay vốn từ khâu mua đất tới xây dựng. Sau nhiều năm dự án dừng triển khai, mỗi năm doanh nghiệp phải gánh mức lãi từ 10 - 14%/năm. Vì vậy, khi dự án được triển khai lại, doanh nghiệp buộc phải cộng phần chi phí lãi vay tích lũy vào giá bán mới.

Đồng thời, các dự án triển khai trở lại trước đây hầu hết chưa đóng tiền sử dụng đất. Trong khi đó, mức thu tiền sử dụng đất những năm trước 2020 còn thấp, nhưng từ năm 2020 tới nay đã tăng mạnh tại nhiều địa phương. Đây cũng là yếu tố lớn tác động tới giá bán mới.

Một nguyên nhân nữa là chi phí xây dựng, nguyên vật liệu như sắt thép, xi măng... đều tăng cao. Các chi phí này được tính vào giá thành đầu tư, khiến giá bán mới cao hơn trước.

“Khi dự án bị đình trệ 5 - 6 năm, doanh nghiệp không chỉ phát sinh chi phí lãi vay, mà còn chịu áp lực bồi hoàn, hỗ trợ khách hàng cũ, chi phí vận hành bộ máy và nhiều khoản phát sinh khác. Chính vì vậy, doanh nghiệp buộc phải đưa ra mức giá bán mới để không thua lỗ”, ông Hậu nói.

Ở góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc Học viện Bất động sản Eagle Academy cho rằng, chi phí chỉ là một phần nguyên nhân. Mức tăng giá mạnh tại các dự án vừa "hồi sinh" là kết quả tổng hòa của nhiều yếu tố.

Trước hết là hiệu ứng trượt giá thị trường trong thời gian dự án đứng yên. Ông Hoàng cho biết, trong 10 năm qua, giá nhà khu vực trung tâm TP.HCM đã tăng gấp 3 lần. Với quận 1 (cũ), giá trung bình khoảng 413 triệu đồng/m2; quận 2 (cũ) khoảng 314 triệu đồng/m2; còn quận 3 và Bình Thạnh (cũ) phổ biến ở mức 115 - 185 triệu đồng/m2.

"Giá chung cư nội đô TP.HCM tăng bình quân 10 - 30% mỗi năm, khiến mặt bằng giá khi dự án quay lại thị trường gần như không thể giữ nguyên so với giai đoạn trước. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, việc giá mỗi dự án khi triển khai xây dựng và bán hàng trở lại tăng gấp nhiều lần so với mức giá ban đầu là bất hợp lý", ông Hoàng nhận định.

Cũng theo ông Hoàng, việc nguồn cung nhà ở tại TP.HCM cũ khan hiếm là yếu tố quan trọng tạo dư địa tăng giá. Số lượng dự án đủ điều kiện mở bán tại TP.HCM giảm liên tục trong nhiều năm, nhất là tại khu vực trung tâm, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao.

Ngoài ra, việc thay đổi định vị sản phẩm sau khi tái khởi động cũng là nguyên nhân quan trọng. Không ít dự án trước đây thuộc phân khúc trung cấp hoặc cận cao cấp, nhưng khi "tái sinh" đã được điều chỉnh thiết kế, nâng cấp tiện ích và định vị lên hạng sang hoặc siêu sang, kéo theo mặt bằng giá mới tăng mạnh.

Với các quỹ đất đắc địa tại trung tâm, ven sông hoặc khu vực hưởng lợi từ hạ tầng, chủ đầu tư có xu hướng tối ưu hóa hiệu quả bằng chiến lược bán hàng chọn lọc, hạn chế nguồn cung và đẩy mức giá lên cao hơn. Điều này khiến mặt bằng giá mới tăng mạnh.

“Với mức giá vài trăm triệu đồng/m2, thực tế đã vượt xa khả năng mua nhà của đại bộ phận người dân. Tuy nhiên, phân khúc này vẫn đáp ứng nhu cầu của một nhóm nhỏ khách hàng có tiềm lực tài chính và mong muốn sở hữu nhà ở khu vực trung tâm”, ông Hoàng nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chia sẻ, thành phố hiện có 838 dự án tồn đọng, trong đó 417 dự án đã được tháo gỡ hoàn tất, phần còn lại đang tiếp tục xử lý. Nếu được khơi thông, nguồn cung này có thể bổ sung hơn 17.000 ha quỹ đất, góp phần cải thiện nguồn cung nhà ở trong thời gian tới.

“Nhưng với mức giá tăng nhanh và mạnh từ các dự án tái khởi động, điều này sẽ tác động lớn tới mặt bằng giá mới của các dự án triển khai sau này. Đồng thời, giá nhà ở các khu vực xa trung tâm cũng có thể tăng theo, gây tác động không tích cực tới thị trường và khiến người mua nhà ngày càng khó tiếp cận hơn”, ông Châu nói.