Theo báo cáo của Savills, thị trường nhà ở tại Hà Nội tiếp tục chìm trong giai đoạn trầm lắng trong quý II. Đáng chú ý, khoảng cách tăng trưởng giữa thu nhập và giá nhà đang trở thành vật cản “ngáng đường” an cư của người dân.

Giá nhà vẫn neo ở mức cao

Trong 6 tháng đầu năm 2023, nguồn cung căn hộ mới đạt 3.596 căn, tăng 76% theo quý và tăng 125% theo năm. Trong đó, thị trường sơ cấp chào đón 20.412 căn, tăng 5% theo quý và tăng 14% theo năm.

Đáng chú ý, tại thời điểm quý II, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trung bình khoảng 53 triệu đồng/m2, tăng 1% theo quý và tăng 17% theo năm. Mức giá này đã tăng trong 18 quý liên tiếp và cao hơn 73% so với giai đoạn quý I/2019. 

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, giá đất và chi phí xây dựng tăng cao là nguyên nhân khiến giá căn hộ tăng “phi mã”. Ngoài ra, việc các chủ đầu tư phải đầu tư nâng cao chất lượng sản phẩm và những cơ sở hạ tầng xung quanh cũng khiến giá sản phẩm mới luôn ở mức cao so với mặt bằng chung thị trường.

Ngược lại, thị trường biệt thự và nhà liền kề không có thêm dự án mới trong quý. Toàn bộ nguồn cung mới đến từ 126 căn thuộc các dự án đã hiện hữu, tăng 334% theo quý nhưng giảm 14% theo năm. 

Trái với đà tăng của giá căn hộ chung cư, giá bán biệt thự và nhà phố lại có chiều hướng giảm trong quý II. Cụ thể, giá sơ cấp biệt thự đã giảm 10% theo quý, xuống còn 100 triệu đồng/m2. Giá shophouse cũng giảm 7% so với quý trước. Mặt khác, giá nhà liền kề lại ghi nhận mức tăng 4% theo quý, đạt 173 triệu đồng/m2.

“Cần lưu ý rằng, việc giảm giá của thị trường biệt thự và nhà liền kề là do có những dự án ở xa trung tâm được tung bán với giá hợp lý. Điều đó khiến mặt bằng giá trên thị trường giảm xuống. Thực tế cho thấy giá của phân khúc thấp tầng vẫn neo ở mức cao, đặc biệt là tại những khu vực cận kề Vành đai 2, Vành đai 3 của Hà Nội và những khu vực đã phát triển”, bà Hằng nhận định.

Cung không đáp ứng nổi cầu

Báo cáo của Savills cho biết nguồn cầu nhà ở dài hạn vẫn duy trì ở mức cao do tỷ lệ di cư thuần dương, tăng trưởng dân số và tỷ lệ đô thị hóa vẫn ở mức cao. Trong giai đoạn năm 2023 - 2025, Hà Nội dự kiến có thêm khoảng 157.000 hộ gia đình. 

Tuy nhiên, nguồn cung tương lai vẫn còn nhiều hạn chế. Báo cáo cho biết thị trường có thể sẽ thiếu hụt khoảng 70.300 căn nhà ở trong vòng 2 năm tới.

Ở một diễn biến khác, Hà Nội đang phấn đấu có thu nhập bình quân đầu người năm 2023 đạt 150 triệu đồng/người/năm. Xét về tương quan so với năm 2019, hiện mức tăng trưởng trung bình thu nhập đang là 6%/năm. Trong khi đó, mức tăng trưởng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 lại lên tới 13%/năm.

“Rõ ràng thực tế là sự tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội đang ở mức thấp hơn so với mức tăng trưởng giá căn hộ. Nếu hai con số này không tịnh tiến lại gần nhau, việc sở hữu nhà ở của người dân nói chung sẽ ngày càng khó khăn hơn”, bà Hằng bình luận.

Tuy nhiên, với thị trường biệt thự và nhà liền kề, bà Hằng cho rằng, sản phẩm vẫn có giá ở ngưỡng hợp lý. Các dự án có quy hoạch bài bản tiếp tục duy trì sức hút đối với người mua. Điều này được thể hiện rõ thông qua việc phân khúc thấp tầng trong quý II vẫn ghi nhận 106 giao dịch thành công, tăng 20% theo quý.

Dẫu cho nguồn cung sơ cấp còn hạn chế, người mua nhà tại Hà Nội vẫn có thể tìm được cơ hội an cư trên trên thị trường thứ cấp. Đây đều là các sản phẩm được phát triển từ trước, có giá bán hợp lý và tính pháp lý được được đảm bảo. 

Ngoài ra, với việc đường Vành đai 4 vừa được khởi công xây dựng, công trình được kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản ở các khu vực ngoại thành như Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Sóc Sơn, Hà Đông, Thanh Oai và Thanh Trì. Khi đường Vành đai 4 được thông xe vào năm 2027, nguồn cung nhà ở tại các khu vực này được dự báo sẽ tăng 36% so với hiện tại.