Đó là thông tin được đưa ra trong buổi hội thảo về tình hình quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM năm 2018 diễn ra vào chiều ngày 14/3 tại Sở Xây dựng TP.

Chung cư cũ xuống cấp

Theo báo cáo của Sở Xây dựng, hiện trên địa bàn thành phố có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, UBND các quận/huyện đã tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư này. Cụ thể, đối với chung cư cấp B chiếm 69%, chung cư cấp C chiếm 24,3%, chung cư cấp D chiếm 3,2 %.

Trong đó có 5 chung cư thuộc diện nhà chung cư nguy hiểm, cần phải di dời khẩn cấp, hơn 10 chung cư thuộc diện nhà chung cư bị hư hỏng nặng, cần phải di dời, phá dỡ trong thời gian nhất định để đảm bảo an toàn cho người sử dụng. Ngoài ra, hiện TP có 5 chung cư và 2 lô đã tổ chức di dời hoặc tháo dỡ để xây dựng lại do bị hư hỏng nặng, xuống cấp nguy hiểm. Do đó, số lượng chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 bị hư hỏng nặng, nguy hiểm hiện nay chiếm 3,9%.

Đối với các chung cư xây dựng sau năm 1975 - 2005, qua thông kê số liệu báo cáo của UBND các quận huyện, tình trạng xuống cấp của các chung cư này cũng khá nghiêm trọng. Cụ thể, về kết cấu, đa phần các chung cư có dấu hiệu xuống cấp theo thời gian. Hệ thống kỹ thuật điện, nước phần lớn còn sử dụng được nhưng đã xuống cấp nghiêm trọng. Hầu hết các chung cư không có thang máy, một số chung cư có thang máy nhưng không hoạt động.

Ngoài ra, phần lớn các chung cư không có hệ thống PCCC, sau này một số chung cư được lắp đặt bổ sung hệ thống chữa cháy vách tường nhưng nhiều trường hợp không còn hoạt động. Nguyên nhân chủ yếu là do những chung cư này đều được sử dụng khoảng 30 năm, không được bảo trì đúng mức, nên các chung cư trong giai đoạn đều xuống cấp, tình trạng các cấu kiện, liên kết đang trong quá trình lão hóa dẫn đến chất lượng của các chung cư giảm dần.

Bùng phát tranh chấp ở chung cư mới

Tại hội nghị, những vấn đề “chung - riêng” tại một số chung cư cũng được đưa ra để tham luận. Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết thời điểm phát sinh tranh chấp rất đa dạng, từ trong quá trình thi công, đã hoàn thành, đã nghiệm thu đưa vào sử dụng, trong quá trình quản lý, cá biệt mâu thuẫn từ khi dự án chưa khởi công. 

Cũng theo ông Tuấn, chủ đầu tư vi phạm là nguyên nhân hàng đầu dẫn tới các tranh chấp; trong đó, có trường hợp chủ đầu tư bán diện tích căn hộ cho khách hàng nhưng không bán diện tích chung. Ngoài ra, sự buông lỏng quản lý, phát hiện không kịp thời của cơ quan quản lý nhà nước, năng lực và phẩm chất một số BQT chưa đáp ứng yêu cầu, chưa đặt lợi ích cư dân lên trên hết. 

Báo cáo của Sở Xây dựng cho thấy, hiện trên địa bàn có 38 chung cư có khiếu nại, tranh chấp về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở, quyền sử dụng đất, bãi giữ xe, quản lý vận hành chung cư, công tác phòng cháy chữa cháy chưa đảm bảo, chưa bàn giao đủ kinh phí bảo trì, trì hoãn việc tiếp nhận bàn giao hồ sơ và hệ thống kỹ thuật chung nhà chung cư, không tổ chức hội nghị nhà chung cư, tự ý thay đổi tên chung cư, chiếm dụng phần sở hữu chung, thay đổi thiết kế phần sở hửu riêng… 

Trong khi đó, từ thực tế kinh nghiệm quản lý vận hành nhà chung cư, bà Vũ Ngọc Hương, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim cho rằng, việc thiếu chuyên nghiệp trong kiến thức về quản lý cũng như thiếu chuẩn bị kỹ lưỡng các công cụ quản lý, vận hành là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp trong các khu chung cư diễn ra phổ biến như hiện nay. 

Vì thế, theo bà Hương, cần phải xây dựng được bộ máy quản lý vận hành với nguồn lực được tuyển chọn chuyên nghiệp, hoàn thiện các quy trình, vận hành toà nhà, cũng như xây dựng tiêu chuẩn dịch vụ để cư dân, chủ đầu tư giám sát, đánh giá. “Đặc biệt cần ứng dụng công nghệ quản lý thông minh vào hoạt động quản lý vận hành toà nhà nhằm thực thi công việc được thuận tiện, hiệu quả và an toàn hơn”. 

Kết thúc hội nghị, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trong năm 2019, Sở Xây dựng tiếp tục phối hợp với UBND các quận huyện tăng cường tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật về quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư; kiểm tra, thanh tra và kiên quyết xử lý vi phạm. Sở Xây dựng sẽ chịu trách nhiệm thực hiện xử lý việc chiếm dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, giải quyết tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành.

Hiện TP.HCM có 212 chung cư chưa có BQT. Đây cũng là 1 trong những nguyên nhân khiến tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân kéo dài. Vì vậy, Sở Xây dựng TP.HCM và UBND các quận, huyện đã ký kết kế hoạch liên tịch về tăng cường công tác phối hợp giải quyết phản ánh, tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư. Việc này được thực hiện để làm cơ sở nhằm xác định trách nhiệm cụ thể của các Sở, ngành thành phố và UBND các quận, huyện trong giải quyết tranh chấp nhà chung cư trên địa bàn.

Cũng trong ngày 14/3, UBND TP.HCM có văn bản chỉ đạo Sở Xây dựng thống kê, phân loại, làm rõ nguyên nhân và đề xuất biện pháp xử lý các tranh chấp trong công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM hiện nay.