Phát triển nhà ở sẽ theo không gian phân vùng đô thị 

UBND TP.HCM vừa phê duyệt Đề cương điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở Thành phố  giai đoạn 2021 - 2030 và Đề cương xây dựng Kế hoạch phát triển nhà ở Thành phố giai đoạn 2026 - 2030. 

Theo nội dung đề cương điều chỉnh Chương trình phát triển nhà thì quy mô dân số TP.HCM (mới) khoảng 16,25 triệu người. Từ cơ sở này, tổng diện tích sàn nhà ở tăng thêm dự kiến lên tới hơn 119 triệu m2 trong kỳ chương trình. Chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người của TP.HCM được xác định đạt 30,7 m2/người vào năm 2030 (khu vực TP.HCM cũ là 26,5 m2/người).

Định hướng phát triển nhà ở sẽ theo không gian phân vùng đô thị được định hướng tại Quy hoạch chung Thành phố, giai đoạn 2026 - 2030 gồm khu vực trung tâm, phía Đông, phía Tây, phía Bắc, phía Nam và Đông Nam (Cần Giờ).

Theo đó, trung tâm của phân vùng đô thị trung tâm là khu vực trung tâm Sài Gòn, Chợ Lớn và phụ cận, đồng thời là trung tâm chính của toàn Thành phố, có tính chất là trung tâm hành chính, đối ngoại, thương mại, dịch vụ, kinh tế tri thức, đô thị sáng tạo. Tại phân vùng  này, Thành phố định hướng bảo tồn cấu trúc đô thị cũ, di sản kiến trúc - văn hóa; khuyến khích tái thiết theo hướng tăng tầng cao, giảm mật độ, phát triển không gian thương mại - dịch vụ, công viên công cộng. Nhà ở được tổ chức gắn với hệ thống giao thông công cộng, đẩy mạnh mô hình đô thị định hướng giao thông (TOD).

Ở phân vùng phía Đông có tính chất là đô thị sáng tạo, giáo dục, đào tạo, công nghiệp công nghệ cao, dịch vụ tài chính, y tế, du lịch sinh thái.  Trung tâm tài chính quốc tế được định hướng phát triển tại khu vực Thủ Thiêm; Trung tâm chính của phân vùng đô thị Thủ Đức được tổ chức tại khu vực Trường Thọ - Rạch Chiếc và phụ cận; Trung tâm hỗ trợ được tổ chức tại khu vực Long Phước - Tam Đa; các khu vực trung tâm thể dục thể thao Rạch Chiếc.

Tại phân vùng này sẽ ưu tiên phát triển nhà ở theo dự án, loại hình chung cư cao tầng; phát triển nhà ở gắn liền phát triên đô thị, trên cơ sở hình thành, ưu tiên phát triển các khu vực trọng điểm về tài chính, thương mại - dịch vụ, văn hóa, thể dục thể thao, nghiên cứu, đào tạo và sản xuất công nghệ cao. Phát triển nhà ở đồng bộ, có khả năng gắn kết với tổ chức hệ thống giao thông đa phương thức, giao thông công cộng sức chở lớn. Tổ chức các khu vực đa chức năng nhằm tăng cường tương tác trong các hoạt động kinh tế - xã hội và hợp tác phát triển; hạt nhân là các trung tâm đổi mới, sáng tạo để hình thành các trung tâm kinh tế tri thức; phát triển theo xu hướng đô thị thông minh. Phát triển mở rộng không gian xây dựng đô thị trên cơ sở chuyển đổi, tái thiết, hoàn thiện các khu vực phát triển hiện có. Tôn trọng khung cấu trúc tự nhiên là hệ thống sông, kênh, rạch trong tổ chức cấu trúc không gian và gắn với hệ thống công viên cây xanh sử dụng công cộng, nhằm tạo lập mạng lưới và hành lang thoát nước, quản lý ngập lụt trong đô thị.

Tại các khu vực đã được định hướng phát triển trung tâm thể dục thể thao có bố trí chức năng phát triển nhà ở đã được định hướng trong các đồ án quy hoạch, phải nghiên cứu, bố trí, phát triển mô hình “ở, sống gắn với thể thao – sức khỏe” như nhà ở gần trung tâm thể thao, thiết kế các phân khu ở theo hướng: Healthy Living, Active Living, tích hợp: Đường chạy bộ, Sân tập cộng đồng, có các không gian yoga, gym ngoài trời; đảm bảo phù hợp với: Gia đình trẻ, người cao tuổi, vận động viên, huấn luyên viên; trong đó, ưu tiên mô hình chung cư thấp tầng, nhà ở cao tầng nên bố trí xa khu tổ chức thi đấu lớn, tận dụng tầm nhìn ra công viên – sân thể thao.

Phân vùng phía Tây có tính chất là đô thị công nghiệp, dịch vụ thương mại, công nghệ và dịch vụ chăm sóc sức khỏe, trung tâm y sinh hóa dược, giáo dục đào tạo.

Ở phân vùng này sẽ khuyến khích tổ chức các khu vực đa chức năng, khu đô thị mới hiện đại với hạ tầng đồng bộ; tăng cường kết nối các khu trung tâm đô thị mới, các khu đô thị hiện hữu với các trung tâm sản xuất công nghiệp, trung tâm chuyên ngành và các chức năng dịch vụ đô thị nhằm tạo dựng không gian đô thị năng động, tạo cơ hội việc làm và thu hút lao động. Duy trì khu vực nông thôn, khu vực đô thị sinh thái mật độ thấp gắn với hành lang xanh và không gian hỗ trợ thoát nước đô thị tại khu vực xã Bình Lợi, xã Bình Hưng hiện nay.

Phân vùng phía Bắc có tính chất là đô thị dịch vụ, giải trí, văn hoá, nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe đan xen cảnh quan nông nghiệp, định hướng hình thành các khu công nghiệp, giáo dục, đào tạo, công nghệ, khu hỗ trợ sản xuất nông nghiệp và du lịch sinh thái - văn hoá - lịch sử…

Tại phân vùng này việc phát triển nhà ở trên cơ sở hình thành, ưu tiên phát triển đô thị với các khu vực trọng điểm về dịch vụ giải trí, văn hoá; nghỉ dưỡng gắn với chăm sóc sức khỏe; công nghiệp hỗ trợ và đào tạo phục vụ nông nghiệp chất lượng cao.

Phân vùng phía Nam là đô thị công nghệ cao, sinh thái nước, kinh tế tri thức, văn hoá nghệ thuật, triển lãm, hội chợ, giải trí, du lịch sinh thái, công nghiệp, logistics, trung tâm kinh tế biển…

Tại phân vùng này ưu tiên phát triển các khu vực trọng điểm về công nghiệp, cảng; nghiên cứu - đào tạo và các trung tâm sản xuất theo mô hình tiên tiến, công nghệ cao... Tổ chức không gian đô thị đa chức năng nhằm hỗ trợ hoạt động kinh tế gắn với cảng Hiệp Phước và các trung tâm logistics. 

Phân vùng phía Đông Nam (phân vùng đô thị Cần Giờ) có tính chất: Là khu sinh thái, “lá phổi xanh” của Thành phố; cửa ngõ phía Nam hướng biển và trung tâm đổi mới sáng tạo, trung tâm kinh tế biển với các loại hình du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, thương mại, cảng và logistics; trung tâm hậu cần nghề cá và nghiên cứu, nuôi trồng chế biến thủy sản.

Phân vùng này được định hướng phát triển không gian ở theo mô hình đô thị sinh thái, nhấn mạnh yếu tố kênh rạch - đô thị nước và đô thị ven biển - hướng biển - lấn biển, đảm bảo quản lý không gian khu Dự trữ sinh quyển rừng ngập mặn Cần Giờ và bảo vệ môi trường sinh thái biển; hình thành cảng trung chuyển quốc tế, kết nối với các khu vực đô thị và các khu chức năng dịch vụ hậu cần cảng, logistics, khu thương mại tự do; phát triển đô thị gắn với khu công nghiệp, logistics Bình Khánh và khu đô thị du lịch sinh thái nghỉ dưỡng biển Cần Giờ. Tổ chức không gian nhà ở trong các khu đô thị gắn với cải tạo hệ thống kênh rạch nhằm phát triển giao thông công cộng đường thủy, kết nối với tuyến đường sắt đô thị từ trung tâm Thành phố đến khu đô thị du lịch sinh thái nghỉ dưỡng biển Cần Giờ.

Khuyến khích hợp thửa, làm nhà chung cư, nhà ở xã hội

Cũng theo nội dung điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở thì TP.HCM khuyến khích hợp thửa, tái điều chỉnh đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng tầng cao xây dựng và tăng tỷ lệ không gian thoáng trong các khu vực có mật độ xây dựng cao, đảm bảo theo các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc; bổ sung hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để nâng cao chất lượng môi trường sống; cải tạo, tái thiết các khu chung cư cũ, xây dựng giải pháp phân bố dân cư hợp lý tại các khu vực quy hoạch, cân đối tại chỗ để đáp ứng hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, cây xanh… tại khu vực, hài hòa lợi ích của nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Khuyến khích tổ chức các khu vực đa chức năng, khu đô thị mới hiện đại với hạ tầng đồng bộ; tăng cường kết nối các khu trung tâm đô thị  mới, các khu đô thị hiện hữu với các trung tâm sản xuất công nghiệp, trung tâm chuyên ngành và các chức năng dịch vụ đô thị nhằm tạo dựng không gian đô thị năng động, tạo cơ hội việc làm và thu hút lao động.

Đối với khu dân cư xây mới thì việc  phát triển nhà ở chung cư phải chiếm tỷ trọng lớn trong các loại hình xây dựng nhà ở mới, đảm bảo điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Khuyến khích phát triển theo mô hình đô thị nén, đồng bộ về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; gắn với việc hình thành, mở rộng các khu vực có nhu cầu sử dụng lao động như khu công nghiệp, các trung tâm dịch vụ, trường đại học... để cung cấp chỗ ở tại chỗ cho các đối tượng lao động và tối ưu khoảng cách đi lại.

Đối với nhà ở xã hội, TP.HCM xác định việc phát triển nhà ở xã hội không chỉ là xây “nhà giá rẻ”, mà là tạo ra nơi ở tử tế, bền vững và phù hợp khả năng chi trả cho người thu nhập thấp. Nhà ở xã hội không nên đẩy ra quá xa trung tâm; phải được quy hoạch, bố trí hợp lý, gần các khu công nghiệp, khu việc làm, trục giao thông công cộng; với bán kính hợp ly, chỉ mất 20–30 phút di chuyển đến nơi làm việc, tránh các khu hạ tầng yếu, vùng trũng, ô nhiễm.

Việc phát triển các khu nhà ở xã hội tập trung, nhà ở công nhân, nhà ở học sinh, sinh viên phải  đồng bộ với việc phát triển các trung tâm đào tạo, khu công nghiệp, khu chế xuất tại các phân vùng phát triển của Thành phố, tập trung về các khu chức năng của đô thị, các khu vực phát triển TOD và các khu vực trọng điểm phát triển.

Đối với khu vực công nghiệp, cụm công nghiệp, TP.HCM sẽ tăng cường tạo quỹ đất sạch, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội theo dự án tại các khu vực các đô thị phát triển và tập trung nhiều khu công nghiệp, nhằm tăng khả năng tiếp cận nhà ở và các dịch vụ xã hội thiết yếu của các đối tượng người có thu nhập thấp, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp. Khuyến khích phát triển loại hình nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở cho thuê, nhà lưu trú đáp ứng nhu cầu cho đối tượng công nhân, thu nhập thấp trên địa bàn; khuyến khích, hỗ trợ các chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp để ổn định chỗ ở cho các đối tượng này. 

Hạn chế dân nhập cư quá mức ở đặc khu Côn Đảo

Đối với đặc khu Côn Đảo, TP.HCM chỉ quy hoạch phát triển các dự án nhà ở phục vụ cho nhu cầu của người dân sinh sống, làm việc tại đặc khu Côn Đảo, hạn chế tình trạng dân nhập cư quá mức ra đảo.

Còn khu vực tại các cảng biển cửa ngõ quốc tế Thị Vải - Cái Mép, vị trí phát triển nhà ở tại khu vực phải bám sát, căn cứ vào đồ án quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết đô thị đã được phê duyệt; trong đó, phải có vùng đệm, tách bạch giữa không gian lõi cảng và khu vực sinh sông theo mô hình cảng – đệm - ở giúp giảm ô nhiễm và xung đột chức năng. Các mô hình nhà ở tại khu vực này bên cạnh mục đích ở đơn thuận cần xây dựng mục tiêu thu hút, phục vụ cho các nhà đầu tư, chuyên gia, các nhà khoa học làm việc tại khu vực cảng biển quốc tế.