Việc biến các công trình nhà ở riêng lẻ thành chung cư mini để bán được nhận định đang làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực dân số và mất trật tự an toàn xã hội.

Nhu cầu cao, chung cư mini bùng nổ

“Lệnh” của UBND TP.HCM xuất phát từ cuộc rà soát trước đó của Sở Xây dựng TP.HCM về thực trạng chung cư mini bùng phát trên địa bàn Thành phố.

Theo kiểm tra của cơ quan chức năng, ở các quận, huyện vùng ven TP.HCM xuất hiện tình trạng các công trình nhà ở riêng lẻ được các đầu nậu, cá nhân “hô biến” rồi dán mác chung cư mini với nhiều toan tính kinh doanh.

Tại quận Bình Tân, thời gian qua, giới kinh doanh bất động sản rao bán ồ ạt căn hộ mini diện tích 17 - 30 m2, giá bán từ 480 đến 770 triệu đồng/căn tại chung cư ở hẻm 33, đường Bến Lội (phường Bình Trị Đông A). Với mức giá hơn 400 triệu đồng để sở hữu căn hộ tại TP.HCM, thông tin này đã thu hút sự quan tâm rất lớn của người dân.

Qua kiểm tra, Sở Xây dựng TP.HCM phát hiện, công trình gọi là “chung cư mini” trên do ông P.V. Nhi làm chủ đầu tư, được UBND quận Bình Tân cấp Giấy phép xây dựng số 4998/GPXD-UBND ngày 26/9/2019. Theo giấy phép này, chủ đầu tư chỉ được xây nhà ở riêng lẻ quy mô 4 tầng và 1 hầm. Bản vẽ kèm theo giấy phép thể hiện, công trình có hành lang rộng 1,45 m ở giữa 2 dãy phòng.

Tuy nhiên, trong quá trình xây dựng, chủ đầu tư đã ngăn chia, cơi nới tầng trệt và tầng lửng lên tới 26 phòng; các tầng 2, 3, 4 ngăn chia thành 51 phòng. Tổng cộng toàn công trình có tới 77 phòng, mỗi phòng có 1 nhà vệ sinh, có thang máy đi vào, nhưng không có bếp. Công trình vẫn đang thi công.

Cũng tại hẻm 33, đường Bến Lội (phường Bình Trị Đông A), Sở Xây dựng TP.HCM phát hiện một công trình được giới môi giới bất động sản gọi là “chung cư mini” do Công ty TNHH T.T làm chủ đầu tư.

Đây là công trình nhà ở kết hợp văn phòng, được cấp phép xây dựng 4 tầng, hầm và mái che thang theo Giấy phép số 5680/GPXD-UBND ngày 28/10/2019 của UBND quận Bình Tân. Mặc dù chỉ được cấp phép xây dựng 43 phòng, chiều rộng hành lang 1,9 m, nhưng chủ đầu tư đã xây 72 phòng, giảm chiều rộng hành lang xuống 1,45 m. Công trình này cũng đang thi công, chưa hoàn thiện.

Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM đã kiểm tra, lập biên bản vi phạm hành chính trình UBND quận Bình Tân ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với 2 công trình nói trên. Hai chủ đầu tư của 2 công trình vi phạm này đã phải cam kết không mua bán, chuyển nhượng căn hộ.

Tương tự, tại quận Thủ Đức, cơ quan chức năng phát hiện 2 công trình dạng “chung cư mini”, dù giấy phép xây dựng là nhà ở riêng lẻ.

Cụ thể, tại đường số 36 (phường Linh Đông), “chung cư mini” do ông L.T. Trí là chủ đầu tư, theo giấy phép xây dựng số 4483/GPXD ngày 7/8/2017 do UBND quận Thủ Đức cấp thì đây là nhà ở riêng lẻ với quy mô 3 tầng, 1 tầng lửng và mái che cầu thang với với tổng diện tích 827 m2, nhưng chủ đầu tư đã xây sai phép khi tăng thêm diện tích sàn tới 611 m2.

Công trình thứ hai, cũng tại phường Linh Đông, là “chung cư mini” của ông L.N. Quảng, được UBND quận Thủ Đức cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ gồm 2 khối công trình 3 tầng, tầng lửng và mái che cầu thang với tổng diện tích 1.900 m2, đã được chủ đầu tư xây tăng thêm diện tích sàn trái phép lên tới hơn 1.400 m2.

Điều đáng nói là, theo Sở xây dựng TP.HCM, Công ty cổ phần Dịch vụ - Thương mại và Xây dựng địa ốc Việt Nam House đã đứng ra giao dịch, mua bán 2 công trình xây dựng trái phép trên.

Ngoài xử phạt hành chính, cơ quan chức năng đã tổ chức cưỡng chế tháo dỡ phần xây dựng trái phép. UBND TP.HCM cũng đã ban hành các quyết định xử phạt hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản đối với phía liên quan, bởi hợp đồng kinh doanh bất động sản tại 2 công trình nói trên thực hiện không đúng quy định.

Trái luật, phá quy hoạch đô thị, tăng áp lực dân số

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trong giai đoạn 2010 - 2020, tại TP.HCM xuất hiện nhiều công trình chung cư mini được rao bán nhiều trên mạng. Điểm chung của loại hình này là xây quá số tầng, chia nhỏ diện tích, số lượng căn hộ trong một tầng nhỏ hơn giấy phép rồi thông qua môi giới rao bán…

Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, theo quy định pháp luật hiện hành về nhà ở, thì hình thức phát triển nhà ở phải theo dự án (Điều 17, Luật Nhà ở). Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải được cấp thẩm quyền xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư. Điều kiện làm chủ đầu tư đối với loại hình này phải là tổ chức, doanh nghiệp có vốn pháp định đảm bảo thực hiện dự án, có chức năng kinh doanh bất động sản và phải thực hiện theo quy hoạch được phê duyệt.

Pháp luật về nhà ở không có khái niệm về loại hình “chung cư mini” do các tổ chức, cá nhân hộ gia đình đang phát triển và bán như hiện nay. Vì thế, từ trước đến nay, Sở Xây dựng TP.HCM không hề phê duyệt, không chấp nhận chủ trương đầu tư, không chấp nhận đầu tư hoặc cấp phép xây dựng đối với loại hình “chung cư mini”.

Tuy nhiên, nhiều “đầu nậu”, cá nhân đã “hô biến” các công trình nhà ở riêng lẻ rồi “dán mác” chung cư mini để bán, kinh doanh trái quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Tình trạng xây dựng, kinh doanh chung cư mini sai phép làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng mật độ dân số sẽ tạo áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, tiềm ẩn nguy cơ mất trật tự an toàn xã hội.

Việc để các chủ đầu tư xây dựng trái phép trong thời gian dài, sắp hoàn thành (như các công trình sai phạm ở quận Bình Tân), thậm chí đã hoàn thành và rao bán (như các công trình sai phạm quận Thủ Đức) cho thấy sự buông lỏng quả lý của chính quyền địa phương, khiến cơ quan quản lý phải xử lý khi ở “thế đã rồi”, gia tăng mức độ phức tạp, gây hậu quả nặng nề…

Quyết “trảm” chung cư mini, nhà 3 chung

Trước thực trạng trên, mới đây, Phó chủ tịch UBND TP.HCM, ông Võ Văn Hoan đã ký Công văn số 3731/UBND-ĐT, ngày 30/9/2020, giao Sở Xây dựng chủ trì phối hợp với chính quyền địa phương xử lý triệt để sai phạm trước ngày 15/10/2020.

Theo đó, cơ quan chức năng TP.HCM sẽ rà soát tất cả công trình đã xây dựng không thực hiện đầu tư xây dựng theo quy định, chủ sở hữu công trình nhà ở riêng lẻ tự ý thay đổi kết cấu phòng bên trong công trình không theo giấy phép xây dựng nhằm mục đích tăng số lượng phòng ở để cho thuê và để bán trong khi xây dựng hoặc sau khi hoàn công công trình, vi phạm các quy định về quy chuẩn xây dựng nhà ở, mất an toàn phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường. Trên cơ sở rà soát, kiên quyết yêu cầu chủ sở hữu công trình nhà ở riêng lẻ thực hiện tự tháo dỡ hoặc tổ chức cưỡng chế tháo dỡ phần xây dựng trái phép...

Sau khi tháo dỡ, nếu phần công trình còn lại phù hợp giấy phép xây dựng, chủ sở hữu công trình phải thực hiện hoàn tất công trình theo quy định.

UBND TP.HCM cũng “lệnh” cho UBND tất cả quận, huyện phối hợp với Sở Tư pháp rà soát kiểm tra và có biện pháp xử lý đối với những trường hợp thừa phát lại xác lập vi bằng các giao dịch chuyển nhượng trái phép nhà dưới hình thức “chung cư mini” hoặc “nhà 3 chung”.

Lực lượng công an các cấp cũng được huy động kiểm tra  đăng ký tạm trú, tạm vắng để tránh tình trạng chủ đầu tư lách luật, cho người khác vào ở những khu “nhà 3 chung” hay chung cư mini trá hình.

Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan lưu ý chính quyền địa phương khi cấp phép xây dựng đối với công trình nhà ở riêng lẻ có diện tích đất lớn, cần phải rà soát lại nhu cầu ở thực sự của người xin cấp phép. Nếu phát hiện mục tiêu là xây sai mục đích, thì phải xử lý ngay từ đầu.

Cùng với đó, tất cả lực lượng liên quan phải tăng cường kiểm tra để kịp thời ngăn chặn các hoạt động chào mời mua bán chung cư mini; kiên quyết xử lý hành vi mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư mini, không đảm bảo điều kiện kinh doanh căn hộ theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.