Dữ liệu của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội cho thấy nửa đầu tháng 9/2026, thị trường trái phiếu riêng lẻ ghi nhận nhiều lô phát hành lớn của doanh nghiệp bất động sản.

Dẫn đầu về lượng trái phiếu phát hành là CTCP Dịch vụ Cao ốc Masterise Lumiere Office - doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Masterise. Lô trái phiếu riêng lẻ của công ty này được bảo lãnh phát hành ngày 10/9/2026 với mã MLOL12601, lãi suất 10,6%/năm, kỳ hạn 4 năm, đáo hạn vào năm 2030. Trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có tài sản bảo đảm, do Chứng khoán Kỹ thương (TCBS) lưu ký.

Masterise Lumiere Office hiện là công ty chuyên phát triển các dự án bất động sản tại phường Thủy Nguyên, TP. Hải Phòng; gồm dự án The Centric (còn được biết đến là Masterise Thủy Nguyên), và là đối tác phát triển kinh doanh của CTCP Tập đoàn Masterise. 

Trong nửa đầu tháng này, các doanh nghiệp bất động sản khác có lượng trái phiếu riêng lẻ phát hành lớn tiếp theo là Vinhomes và Công ty cổ phần phát triển bất động sản Hưng Long. Cả hai công ty này đều huy động thành công 2.000 tỷ đồng trái phiếu vào đầu tháng 9.

Cuối cùng là Công ty TNHH KCN KN Cam Ranh, huy động thành công 800 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ.

Như vậy, tính tới ngày công bố thông tin 16/9, trong tổng số 5 lô TPDN riêng lẻ phát hành thành công từ đầu tháng 9 tới nay thì có tới 4 lô thuộc lĩnh vực bất động sản với tổng giá trị 11.950 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng gần 99% tổng giá trị trái phiếu phát hành. 

Ngân hàng gần như độc chiếm thị trường TPDN tháng 7, tháng 8 nhưng đã giảm nhiệt trong tháng 9. Cụ thể, nửa đầu tháng 9, thị trường mới ghi nhận duy nhất 1 lô TPDN riêng lẻ của BIDV với tổng giá trị 150 tỷ đồng. Nếu tính cả trên kênh phát hành ra công chúng, nửa đầu tháng 9 này, BIDV đã huy động gần 4.500 tỷ đồng qua kênh trái phiếu (trong đó giá trị 3 lô trái phiếu phát hành ra công chúng là 4.333 tỷ đồng).

Trong nửa đầu tháng 9, trái phiếu bất động sản vẫn đứng ở mức cao, dao động từ 10-12%/năm (cao nhất thuộc Vinhomes).

Theo Báo cáo trái phiếu tháng 9/2026 của OCBS, tổng giá trị trái phiếu phát hành tháng 8 đạt khoảng 59.200 tỷ đồng, tăng 42% so với tháng 7. Lũy kế 8 tháng năm 2026, quy mô phát hành trái phiếu đạt 382.800 tỷ đồng, tập trung vào nhóm ngân hàng (193.500 tỷ đồng) và bất động sản đạt  (154.400 tỷ đồng). Hai nhóm này chiếm xấp xỉ 91% giá trị phát hành toàn thị trường trong 8 tháng. 

“Hoạt động huy động vốn đã cải thiện nhưng vẫn tập trung vào một số đợt phát hành lớn và các tổ chức phát hành quen thuộc”, Báo cáo của OCBS ghi nhận.

Sự phân hóa thể hiện khá rõ qua chi phí huy động. Coupon bình quân toàn thị trường trong tháng 8 ở mức 9,18%, trong đó nhóm ngân hàng ở mức 8,83%. Đối với bất động sản, coupon bình quân lên tới 10,99%, cao hơn khoảng 2,15 điểm phần trăm so với ngân hàng.

Một số đợt phát hành trái phiếu bất động sản có coupon ở mức hai chữ số. Báo cáo ghi nhận trái phiếu của Vinhomes có mức coupon 11-12,5%, trong khi KBC và Tandoland khoảng 12-13%, tùy kỳ hạn, tài sản bảo đảm và công thức xác định lãi suất sau thời gian cố định.

Theo OCBS, khả năng huy động của doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc nhiều vào pháp lý dự án, dòng tiền bán hàng, tài sản bảo đảm và năng lực tái cấp vốn. Vì vậy, quá trình phục hồi của kênh trái phiếu ở nhóm này tiếp tục mang tính chọn lọc.

Theo Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam, từ nay đến cuối năm, khối lượng trái phiếu đáo hạn là 81.000 tỷ đồng, trong đó có 53,4% thuộc nhóm bất động sản.

Các chuyên gia phân tích OCBS cho rằng, áp lực đáo hạn sẽ lớn hơn vào giai đoạn 2027-2028. Giá trị TPDN đáo hạn năm 2027 ước khoảng 237.300 tỷ đồng và tăng lên 285.900 tỷ đồng trong năm 2028; năm 2029 khoảng 212.600 tỷ đồng. Vì vậy, trọng tâm dần chuyển từ quy mô đáo hạn ngắn hạn sang khả năng tái cấp vốn của từng tổ chức phát hành.