Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) vừa công bố quỹ 42 tỷ USD nhằm hỗ trợ chính quyền các địa phương mua bất động sản dư thừa từ doanh nghiệp bất động sản. “Sáng kiến” này đã từng được thử nghiệm ở quy mô nhỏ hơn trong năm ngoái, tuy nhiên tác động bình ổn thị trường không được rõ rệt.

Thay vì thực hiện tại 8 địa phương như năm trước, năm nay, PBOC đẩy mạnh lên quy mô toàn quốc. Chính quyền Bắc Kinh cần sớm chấm dứt đà giảm của thị trường bất động sản, bởi nhiều hệ luỵ từ cuộc khủng hoảng bất động sản đang tác động tiêu cực tới nền kinh tế. Chưa kể, nền kinh tế lớn thứ hai thế giới đang trong “cuộc chiến thương mại”, cần sớm củng cố các trụ cột kinh tế trong nước.

Theo giới chuyên gia, kết quả thực hiện thử nghiệm chương trình kể trên tại 8 thành phố cho thấy còn nhiều thử thách phía trước. Cụ thể, sáng kiến mua lại lượng nhà ở dư thừa tại các địa phương đối diện các vấn đề: chính quyền địa phương lo lắng sẽ gánh thêm nợ (nhất là khi nhiều địa phương đã chịu các khoản nợ khổng lồ vì phát hành trái phiếu); doanh nghiệp bất động sản và các nhà đầu tư không chịu bán với mức giá chiết khấu và các nhà băng không nhìn thấy lợi nhuận thực tế khi tham gia chương trình. 

“Việc mua lại lượng hàng hoá dư thừa trên thị trường bất động sản đã “phớt lờ” việc cần cân bằng lợi ích rất khác biệt giữa các bên”, Jacqueline Rong, nhà kinh tế trưởng thị trường Trung Quốc tại BNP Paribas SA đánh giá.

Hiện tại, PBOC đặt hạn mức 13,8 tỷ USD (100 tỷ nhân dân tệ) cho kế hoạch thử nghiệm. Chưa rõ khoản tiền này đã được sử dụng như thế nào. Theo nguồn tin của Bloomberg, dựa trên các thông tin riêng rẽ được PBOC công bố, 5 thành phố đầu tiên tiến hành chương trình bao gồm Phúc Châu, Tế Nam, Thiên Tân, Thanh Đảo và Trùng Khánh đã vay ít nhất 4,4 tỷ nhân dân tệ từ quỹ này.

Chính quyền các địa phương sau khi mua bất động sản dư thừa trên thị trường cần biến tành các căn hộ cho thuê với chi phí hợp lý và điều này nảy sinh một vấn đề khác.

Theo chương trình cho vay của PBOC, lãi suất quỹ 42 tỷ USD cho vay là 1,75%/năm, các nhà băng sẽ cho chính quyền vay ở mức lãi suất không lớn hơn 3%/năm. Dù đã được cho vay ở mức lãi suất thấp, nhưng việc biến thành nhà ở cho thuê không hứa hẹn mang lại lợi nhuận tích cực, bởi hiệu suất cho thuê tại các thành phố lớn như Bắc Kinh, Quảng Châu, Thâm Quyến cũng rất thấp, theo số liệu của Tianfeng Securities Co.

Chưa kể, khoản chi phí quản lý và vận hành bất động sản cũng khiến chính quyền các địa phương suy nghĩ. Theo Jacqueline Rong, nhà kinh tế trưởng tại BNP Paribas SA, nếu PBOC thành công cho vay 500 tỷ nhân dân tệ trong chương trình này, thì chính quyền các địa phương có lẽ cần vay thêm 500 tỷ nhân dân tệ nữa để đầu tư vào vận hành. 

Thậm chí, theo chuyên gia này, chính quyền các địa phương sẽ thấy việc xây nhà mới và cho thuê giá phù hợp hấp dẫn hơn, bởi việc này tạo thêm việc làm và thúc đẩy kinh tế phát triển hơn là mua lại dự án cũ và tiến hành vận hành.

Bên cạnh đó, khi các dự án được mua lại biến thành nhà cho thuê giá rẻ, động thái này sẽ hạ mặt bằng giá tại các dự án tương tự xuống. Điều này sẽ khiến các nhà phát triển bất động sản, người đầu cơ và cả những người đã chi tiền mua nhà cảm thấy không hài lòng, tạo thêm “cơn đau đầu” cho chính quyền địa phương.

Tất nhiên, chính sách mua lại nhà của chính quyền Trung Quốc đã có tác động tích cực tới tâm lý nhà đầu tư với kỳ vọng đà giảm của thị trường được ngăn chặn. Chỉ số của Bloomberg theo dõi cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc tăng khoảng 50% kể từ mức thấp nhất trong tháng 4 sau khi chương trình này được công bố.

Sau khi PBOC công bố thông tin khoảng 1 tuần, Thẩm Quyến – thành phố đang có lượng hàng tồn kho lớn nhất cả nước chứng kiến doanh số bán nhà mới tăng 90% so với tuần trước đó, theo số liệu được Securities Times công bố.

“Chương trình mua lại lượng hàng dư thừa trên thị trường của PBOC sẽ đặt ra mức giá sàn mới cho các dự án và ngăn chặn đà bán tháo trên thị trường”, Xing Zhaopeng, chiến lược gia tại Australia & New Zealand Banking Group đánh giá.

Tuy nhiên, đến hiện tại, câu hỏi được được ra vẫn là: thị trường liệu đã chạm đáy và mức sàn sẽ thấp tới đâu?

Bởi vì không thể cho thuê nhà với giá cao, chính quyền các địa phương chịu áp lực đàm phán để mua lại dự án với mức giá chiết khấu. Theo nguồn tin của Bloomberg, khi chính quyền Quảng Châu thương lượng để mua lại một dự án với mục đích cải tạo thành nhà ở cho công nhân có tay nghề cao, mức giảm giá lớn nhất chỉ vào khoảng 15%.

Tương tự, Anju Construction Group - một doanh nghiệp sở hữu 100% nhà nước tại Nam Kinh vào cuối tháng 4 công bố chương trình mua lại 2.000 căn hộ tại khu vực trung tâm. 3.400 chủ nhà đáp ứng tiêu chuẩn đã đăng ký tham gia chương trình nhưng cuối cùng chỉ 52 căn chốt được hợp đồng. Nguyên nhân là các chủ nhà chần chừ vì muốn đợi thị trường hồi phục và bán với giá tốt hơn.