Nguồn cung quy mô lớn ở ngoại ô

Đầu tháng 4/2021, Vingroup ra mắt tòa văn phòng Techno Park Tower (Techno Park) nằm trong khu Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội).  Với 43 tầng văn phòng, tổng diện tích mặt sàn cho thuê lên tới 117.000 m2, tương đương khoảng 2.700 m2/sàn, Techno Park trở thành nguồn cung văn phòng hạng B mới nổi thuộc phía Đông, ngoài trung tâm Hà Nội.

Techno Park chỉ là một trong số 21 dự án mới sẽ gia nhập thị trường Hà Nội từ nay tới năm 2023. Hầu hết những dự án này đều thuộc phân khúc văn phòng hạng B, chiếm tới 50% nguồn cung trong tương lai, với hơn 537.000 m2.

Đáng chú ý, theo quy hoạch đến năm 2025, phía Tây sẽ trở thành trung tâm tri thức và công nghệ cao của Hà Nội. Do đó, phía Tây sẽ cung cấp nguồn cung tương lai lớn nhất với 250.000 m2, tương đương 47% thị phần. Theo sau là khu vực nội thành với 36%, gồm dự án 36 - Cát Linh, tòa nhà Techcombank, dự án 27-29 Lý Thái Tổ, Lotte Mall và Tiến Bộ Plaza.

Nguồn cung mới và kết cấu hạ tầng đang không ngừng cải thiện sẽ đem lại lợi thế cho trục phía Tây thành phố cũng như khu vực phía Đông ngoại thành Hà Nội. Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung và tâm lý thận trọng của khách thuê có thể khiến công suất thuê trung bình giảm trong 2 năm tới.

Báo cáo Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội trong quý III/2021 của Savills Việt Nam cho thấy, tổng nguồn cung đạt trên 2,1 triệu m2 từ 188 dự án, tăng 6% theo quý và 11% theo năm. Trong đó văn phòng hạng B có nguồn cung lớn nhất, với hơn 1 triệu m2, chiếm 50% thị phần, chủ yếu từ Dự án Techno Park.

Điều này khiến dữ liệu nhận định của Savills Việt Nam về tăng trưởng nguồn cung văn phòng hạng B đạt 22% trong năm nay, theo sau là hạng A với 3%.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại (Savills Hà Nội), hiện nhiều chủ đầu tư trì hoãn việc khai trương các trung tâm thương mại mới và các tòa văn phòng có thể hoạt động chậm lại cho đến hết năm 2021. Trong khi nhóm các khách thuê lớn đang tận dụng cơ hội này để tái cấu trúc lại văn phòng làm việc và đàm phán để đạt được những chính sách tốt hơn.

Giá thuê chỉ giảm tạm thời

Việc tòa nhà văn phòng Techno Park lộ diện trên thị trường trong bối cảnh công suất thuê đạt 85%, giảm 5% theo quý và 5% theo năm, cũng khiến giá thuê giảm. Trong đó, phân khúc giảm mạnh nhất thuộc hạng A và hạng B, đều giảm 3% theo quý. Trong khi văn phòng hạng C vẫn đạt công suất cao nhất là 95%.

Nhiều chủ tòa nhà đã có các chính sách ưu đãi giá thuê ngắn hạn để hỗ trợ khách thuê trong mùa dịch. Hầu hết các tòa văn phòng giữ công suất ổn định. Tuy nhiên, việc giãn cách xã hội trong quý III/2021 đã khiến hoạt động cho thuê văn phòng chậm lại, khi các khách thuê chưa thể dịch chuyển hay mở rộng.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, giá thuê văn phòng sẽ không bị tác động nhiều sau dịch. Yêu cầu giảm giá thuê có thể đến từ một bộ phận khách thuê trong thời gian giãn cách xã hội do lệnh cấm di chuyển, không thể đến văn phòng làm việc.

Thực tế, giá thuê hiện tại ở thị trường Hà Nội đang phản ánh đúng giá trị của thị trường và khả năng chi trả của khách thuê văn phòng. Do vậy, sẽ không có xu hướng giảm giá thuê đồng bộ trên thị trường để giữ chân khách hàng của các chủ tòa nhà.

Với nhiều dự án đang được xây dựng, nguồn cung mới có khả năng khiến lĩnh vực văn phòng trở nên cạnh tranh hơn rất nhiều trong thời gian tới.

Ngoài ra, văn phòng cho thuê truyền thống sẽ phải cạnh tranh với mô hình văn phòng co-working (không gian làm việc chung). Nguồn khách thuê là các doanh nghiệp nhỏ và vừa, start-up đang bị ảnh hưởng tài chính nặng nề vì đại dịch Covid-19 sẽ lựa chọn thuê văn phòng tại co-working, bởi mức giá vừa phải, không quy định chặt chẽ về thời gian thuê, hợp phong cách giới trẻ trong lĩnh vực công nghệ và sáng tạo.

Vậy nên, trong dài hạn, JLL dự đoán nhu cầu không gian làm việc linh hoạt sẽ tiếp tục tăng. Ước tính đến năm 2030, 30% diện tích văn phòng cho thuê ở Việt Nam sẽ đến từ phân khúc co-working.

Dẫu vậy, bối cảnh thị trường hiện nay khiến giới đầu tư không mong chờ một sự phục hồi nhanh chóng sau khi dỡ bỏ giãn cách từ nền kinh tế, cũng như riêng thị trường bất động sản. Các chủ đầu tư khi chào bán dự án đều thăm dò kỹ nhu cầu trên thị trường và dần dần họ mới dám đưa ra những sản phẩm với quy mô lớn.