“Hiến đất làm đường” rồi hợp thửa, tách thửa trái quy định

Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Lâm Đồng vừa yêu cầu UBND TP. Bảo Lộc cung cấp chứng cứ, đồ vật, tài liệu, dữ liệu điện tử liên quan vụ việc có dấu hiệu sai phạm trong việc hiến đất, ghi nhận hiện trạng đường giao thông, để giải quyết hồ sơ tách thửa trái quy định pháp luật trên địa bàn TP. Bảo Lộc.

Theo Văn bản số 29 (ngày 11/2/2022) của Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Lâm Đồng, từ ngày 25/10/2021 đến ngày 10/11/2021, cơ quan chức năng kiểm tra hiện trường đối với 14 khu đất có biểu hiện hiến đất làm đường giao thông, hợp thửa, tách thửa không đúng quy định trên địa bàn phường Lộc Phát và xã Đam B’ri (TP. Bảo Lộc) có liên quan đến tin báo của Thanh tra tỉnh.

Kết quả, diện tích tuyến đường giao thông mở mới do các hộ dân “hiến đất làm đường” theo hồ sơ cấp giấy chứng nhận là 80.122 m2. Tổng diện tích các tuyến đường mở mới qua đo đạc thực tế là 76.806,015 m2, trong đó thuộc quy hoạch đất ở là 25.179,975 m2, thuộc quy hoạch đất nông nghiệp là 47.455,04 m2, thuộc quy hoạch đất giao thông là 3.836,7 m2 (không đúng vị trí và hướng tuyến quy hoạch), đất thương mại dịch vụ là 333,9 m2.

Các tuyến đường này không có trong bản đồ địa chính đo đạc năm 1995 của phường Lộc Phát và cũng không có trong bản đồ địa chính đo đạc năm 1998 của xã Đam B’ri (đã chỉnh lý thời điểm gần nhất). Các tuyến đường mở mới có đấu nối với đường giao thông hiện hữu do Nhà nước quản lý. Việc đấu nối này không được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Hơn 50 lô đất có dấu hiệu chuyển nhượng trái luật

Theo hồ sơ mà phóng viên Báo Đầu tư thu thập được, ngày 7/12/2021, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Lâm Đồng có Báo cáo số 95/BC-KHĐT về kết quả rà soát Dự án Đầu tư xây dựng Khu dân cư 6B, phường Lộc Sơn, TP. Bảo Lộc (gọi tắt là Dự án Khu dân cư 6B) do Công ty cổ phần bất động sản Mãi Thành (gọi tắt là Công ty Mãi Thành, trụ sở tại số 58A - Nguyễn Thái Học, phường 2, Bảo Lộc, Lâm Đồng) làm chủ đầu tư.

Báo cáo nêu: “Về các lô đất xây nhà thô (hoàn thiện phần thô trước kinh doanh): Công ty Mãi Thành đã thực hiện việc chuyển nhượng 54 lô đất, gồm 16 lô (từ số 1 đến số 16 khu A1), 20 lô (từ lô số 76 đến lô 95 khu A3), 16 lô (từ lô 124 đến 149 khu A4), 1 lô khu A3, 1 lô Khu A6 mà theo quy định phải hoàn thành xây thô mới được chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng các lô đất chưa thực hiện xây thô theo quy hoạch được duyệt là chưa đúng theo quy định tại khoản 3, Điều 13, Luật Kinh doanh bất động sản và đến nay Công ty Mãi Thành vẫn chưa hoàn thành xây dựng nhà thô 54 lô đất”.

Về khu thương mại dịch vụ, theo báo cáo trên, “Công ty đã chuyển nhượng cho ông Hoàng Ngọc Lân (Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Bảo Lộc xác nhận biến động ngày 10/9/2018 trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BO 363519 ngày 8/7/2013). Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương theo quy định tại Điều 45, Luật Đầu tư năm 2014”.

Từ những cơ sở trên, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng đề nghị Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Bảo Lộc báo cáo và cung cấp các hồ sơ liên quan đến hơn 50 thửa đất mà Công ty Mãi Thành đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân.

Trước đó, ngày 3/12/2021, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Lâm Đồng phát hành Giấy mời số 299 về việc rà soát Dự án Khu dân cư 6B theo Kết luận của Thanh tra Chính phủ (lần 4).

Trong Giấy mời, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Lâm Đồng cho biết, đã nhiều lần có văn bản đề nghị Công ty Mãi Thành báo cáo tình hình triển khai thực hiện Dự án Khu dân cư 6B theo yêu cầu tại Kết luận của Thanh tra Chính phủ và đã tổ chức 3 buổi làm việc. Tuy nhiên, tại các buổi làm việc, Công ty Mãi Thành cử người đại diện tham dự không nắm được tình hình triển khai, hoạt động của Dự án để báo cáo.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng, tính đến tháng 9/2021, Dự án Khu dân cư 6B chậm tiến độ 8 năm 9 tháng so với Giấy chứng nhận đầu tư đã cấp lần đầu.

Tính đến tháng 9/2021, Sở Tài nguyên và Môi trường đã cấp tổng số 177 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty Mãi Thành. Công ty này đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại đô thị cho các hộ gia đình, cá nhân là 176 thửa đất, với tổng diện tích 22.646,3 m3.

Trong khi đó, tại Văn bản số 1905 (ngày 15/9/2021), Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng cho biết, căn cứ Quyết định số 577/QĐ-UBND ngày 14/3/2016 của UBND tỉnh, thì tổng số lô đất nền cho phép chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở tại Dự án Khu dân cư 6B là 122 lô.

Cũng theo Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng, căn cứ Giấy chứng nhận đầu tư số 42121000553 thay đổi lần thứ hai (ngày 1/9/2011) đã được UBND tỉnh Lâm Đồng gia hạn thời gian thực hiện Dự án đến hết ngày 31/12/2015 (tại Văn bản số 3151/UBND-ĐC ngày 1/9/2015) thì đến nay, Công ty Mãi Thành chưa thực hiện đầu tư xây dựng nhà thô (gồm dãy nhà liên kế phố, nhà liên kế có sân vườn, biệt thự), chưa đầu tư xây dựng các hạng mục gồm công viên cây xanh, công trình công cộng, thương mại dịch vụ. Đồng thời, Dự án đã hết tiến độ thực hiện theo thời hạn cho phép của UBND tỉnh.

Do đó, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng đề nghị Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Lâm Đồng làm việc với Công ty Mãi Thành chứng minh nguồn lực đầu tư các hạng mục còn lại và cam kết thời gian hoàn thiện các hạng mục chưa thực hiện để làm cơ sở xem xét giãn tiến độ.

Cần quy định rõ về bất động sản quy mô nhỏ

Theo Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng, thời gian vừa qua, trên địa bàn tỉnh có nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân thu gom đất, hiến đất làm đường để đầu tư xây dựng hạ tầng, phân lô bán nền, kết hợp môi giới quảng cáo thông tin là dự án bất động sản gây nhiễu loạn thị trường, làm ảnh hưởng sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản trong tỉnh và khu vực.

Tuy vậy, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (trước đây là Nghị định số 76/2015/NĐ-CP) chưa quy định rõ bất động sản quy mô nhỏ, hoạt động không thường xuyên phải lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản (mức diện tích đất tối thiểu khi đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để kinh doanh; mức diện tích đất ở, diện tích đất khác để kinh doanh).

Vì thế, một số cá nhân đã thu gom đất nông nghiệp, chuyển đổi mục đích sang đất ở hoặc phân lô đất ở để chuyển nhượng (bán) cho các hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ, tạo nên các khu dân cư mới không đảm bảo về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định.

Theo Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng, thực hiện ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh về kiểm tra tình hình phân lô bán nền diễn ra tại TP. Bảo Lộc và huyện Bảo Lâm, Sở Xây dựng đã tham mưu UBND tỉnh thành lập Tổ Công tác kiểm tra, rà soát toàn bộ khu vực hiến đất hình thành đường giao thông mới để tách thửa trên địa bàn TP. Bảo Lộc và huyện Bảo Lâm.

Qua kiểm tra tại địa phương, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng đã phát hiện nhiều trường hợp phân lô tách thửa có dấu hiệu vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản, gây thất thoát nguồn thu ngân sách.

Trong quá trình kiểm tra, xử lý các khu vực có dấu hiệu vi phạm, UBND tỉnh Lâm Đồng đã ban hành Văn bản số 473/UBND-ĐC ngày 20/1/2022 tạm dừng việc tiếp nhận, xem xét, giải quyết các thủ tục liên quan đến việc phân lô, tách thửa đất, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn trên địa bàn tỉnh nhằm hạn chế tình trạng người dân, doanh nghiệp thu gom đất, hiến đất làm đường để đầu tư hạ tầng, thực hiện phân lô bán nền, “núp bóng” danh nghĩa các dự án kinh doanh bất động sản.

Điều này phần nào đã làm ảnh hưởng đến quyền lợi của một số cá nhân, hộ gia đình phân lô tách thửa với mục đích chính đáng. Trên thực tế, ngoài các trường hợp tách thửa với mục đích kinh doanh bất động sản, còn có các trường hợp cá nhân, hộ gia đình tách thửa với mục đích thừa kế, cho tặng người thân trong gia đình. Việc tách thửa với mục đích cho tặng, thừa kế này, theo Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng, là nhu cầu cần thiết và chính đáng của người dân.

Từ thực tế trên, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng đề xuất, kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét có văn bản hướng dẫn về bất động sản quy mô nhỏ, kinh doanh bất động sản không thường xuyên, các trường hợp phải lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để địa phương có đầy đủ cơ sở pháp lý trong quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn.