Bất động sản văn phòng Anh vượt trội, châu Âu phục hồi không đồng đều

Giá trị các giao dịch bất động sản văn phòng tại Vương quốc Anh đạt 4,1 tỷ EUR (tương đương 4,52 tỷ USD) trong nửa đầu năm 2024, chiếm gần 1/3 (29%) tổng số giao dịch cùng loại tại châu Âu, theo dữ liệu vừa công bố của Savills.

Con số trên tăng 5 điểm phần trăm so với mức trung bình năm năm (24%) trong thị phần giao dịch trên toàn châu Âu; đồng thời vượt qua mức 1,8 tỷ EUR (13%) giá trị giao dịch bất động sản văn phòng tại Pháp và con số 1,7 tỷ EUR (12%) của Đức.

Sức tăng đột biến trong các giao dịch đầu tư văn phòng tại Anh diễn ra trong bối cảnh suy thoái kéo dài trên thị trường văn phòng vốn chịu tác động kép của xu hướng thay đổi nơi làm việc sau đại dịch Covid-19 và động thái tăng lãi suất của các ngân hàng trung ương và cắt giảm chi phí của doanh nghiệp.

Dữ liệu của Savills cho thấy các giao dịch đầu tư văn phòng tại châu Âu trong nửa đầu năm nay đã giảm 21% so với cùng kỳ năm ngoái, xuống còn 14,1 tỷ EUR; thậm chí các giao dịch đó đã giảm 60% so với mức trung bình trong nửa đầu năm của 5 năm qua.

Tuy vậy, các nhà phân tích bất động sản vẫn kỳ vọng hoạt động đầu tư bất động sản văn phòng sẽ tăng tốc từ tháng 9 đến cuối năm nay, khi lãi suất tiếp tục giảm và nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội kiếm lời trong bối cảnh giá cả không ổn định.

"Dữ liệu giao dịch nửa đầu năm nay chậm hơn tâm lý thị trường, nhưng chúng tôi tin tưởng rằng các chỉ số cho tương lai là tích cực", ông Mike Barnes, giám đốc phụ trách nhóm nghiên cứu thương mại châu Âu của Savills, bình luận với đài CNBC.

Anh là thị trường bất động sản đầu tiên ở châu Âu trải qua sự suy giảm đáng kể sau khi đạt đỉnh vào năm 2022.

Tuy nhiên, kết thúc sớm của cuộc tổng tuyển cử vào tháng 7, cùng với động thái cắt giảm lãi suất bước đầu của Ngân hàng Trung ương Anh, đã khiến thị trường "hửng nắng" và thúc đẩy sự phục hồi, chủ yếu là ở phạm vi thủ đô London, theo các nhà phân tích.

"London đang dẫn đầu một chút, một phần là do giá lại được định giá sớm hơn, nhanh hơn và đáng kể hơn", bà Kim Politzer, giám đốc nghiên cứu bất động sản châu Âu tại Fidelity International, nhận xét.

Lợi nhuận cao hơn đã thúc đẩy một phần sự gia tăng đầu tư bất động sản văn phòng ở Anh, với lợi suất văn phòng trung bình hàng năm tại London tăng lên trên 6% giá trị bất động sản trong năm nay, theo dữ liệu của MSCI. Mức lợi suất này vượt trội hơn mức khoảng 4,5% ở Paris, Stockholm và các thành phố của Đức, chẳng hạn như Berlin và Hamburg.

Sự phục hồi bất động sản văn phòng ở châu Âu đang lan sang các thị trường khác khi Ngân hàng Trung ương châu  u tiếp tục chu kỳ cắt giảm lãi suất, giảm gánh nặng nợ và tăng thanh khoản.

Đúng như dự đoán của giới phân tích và các nhà giao dịch, Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) hôm 12/9 đã hạ lãi suất tiền gửi 25 điểm cơ bản xuống còn 3,5%, tiếp nối 1 đợt cắt giảm tương tự vào tháng 6 vừa qua.

“Một trong những yếu tố lớn nhất kìm hãm thanh khoản trên thị trường bất động sản châu Âu là lãi suất và tài chính”, ông Marcus Meijer, giám đốc điều hành công ty quản lý vốn Mark, nhận định. Đại diện Mark lưu ý thêm rằng “Lãi suất giảm sẽ bắt đầu khơi thông điều đó”, đồng thời chỉ ra những dấu hiệu tích cực trong 12 đến 18 tháng tới.

Ireland và Hà Lan, những quốc gia thường bám sát quỹ đạo chuyển động của thị trường, đang ghi nhận động lực tăng trưởng, theo Savills. Tăng trưởng kinh tế vững chắc và tỷ lệ lấp đầy văn phòng cao hơn ở Tây Ban Nha, Italia và Bồ Đào Nha cũng cho thấy những dấu hiệu mạnh mẽ.

"Khu vực Nam Âu đang có vẻ đặc biệt (hồi phục - BTV) mạnh mẽ xét về góc độ sử dụng văn phòng", ông James Burke, giám đốc nhóm đầu tư xuyên biên giới toàn cầu của Savills, cho biết.

Tại Pháp và Đức - những quốc gia đang phải vật lộn với biến động chính trị và tăng trưởng chậm chạp - quá trình phục hồi bất động sản văn phòng vẫn chưa rõ nét. Ông Tom Leahy, giám đốc nghiên cứu bất động sản châu Âu - Trung Đông - châu Phi (EMEA) tại MSCI, lý giải một phần là do "khoảng cách kỳ vọng về giá" giữa người mua và người bán ở những quốc gia này.

"Khoảng cách này đang lớn hơn bao giờ hết. Thị trường hiện rất thiếu thanh khoản", ông Leahy cho biết, đồng thời lưu ý rằng có thể sẽ có sự điều chỉnh giá trong thời gian tới.

Lo ngại khả năng cho thuê, lấp đầy

Tỷ lệ lấp đầy văn phòng vẫn là vấn đề đáng lo của các nhà đầu tư. Trong khi xu hướng trở lại nơi làm việc ở châu Âu diễn ra mạnh mẽ hơn so với Mỹ với với tỷ lệ chỗ trống lần lượt là 8% và 22%, thì tỷ lệ sử dụng chung vẫn còn nhiều điều phải cải thiện, theo JLL.

Còn số liệu của Savills cho thấy năm 2023 tỷ lệ sử dụng văn phòng tại châu Âu tính theo mét vuông đã giảm 17% so với mức trung bình trước đại dịch Covid-19; điều này cho thấy người thuê không mở rộng hoặc thậm chí là thu hẹp quy mô.

Trong khi đó, thông tin từ CBRE có vẻ khả quan hơn khi cho biết tỷ lệ này đã tăng lên trong năm nay, với gần 2/3 (61%) công ty báo cáo tỷ lệ sử dụng văn phòng trung bình từ 41% đến 80%, so với khoảng một nửa (48%) công ty vào năm ngoái. Gần 1/3 công ty kỳ vọng quy mô thuê sẽ tăng thêm.

Mặt khác, thị trường văn phòng châu Âu xuất hiện xu hướng khách thuê đòi hỏi những tòa nhà hiện đại và tiện lợi hơn để thu hút nhân viên của họ trở lại nơi làm việc. Do đó, các bất động sản tại khu vực trung tâm (CBD) gần phương tiện giao thông công cộng và các tiện ích tại chỗ đã thu hút được nhiều đối tượng thuê khác nhau.

“Những vị trí siêu nhỏ phụ thuộc vào vị trí gần các kết nối giao thông, đồng thời phụ thuộc vào vị trí gần các khu vực nhiều tiện ích trong lĩnh vực F&B (thực phẩm và đồ uống) hoặc giải trí, là điều quan trọng”, ông James Burke, giám đốc nhóm đầu tư xuyên biên giới toàn cầu của Savills, cho biết.

Xu hướng trên xuất hiện sau khi thị trường chứng kiến sự dịch chuyển quy mô lớn sang các tòa nhà xanh hơn trong bối cảnh Vương quốc Anh và EU đề cao vấn đề hiệu quả năng lượng.

Theo báo cáo tháng 8 của công ty bất động sản Cushman & Wakefield, các văn phòng hạng A - thường là những văn phòng mới được xây dựng hoặc cải tạo - chiếm hơn 3/4 (77%) giao dịch cho thuê văn phòng tại London trong quý II năm nay, mức cao nhất từng được ghi nhận.

Trước đó, công ty tư vấn đầu tư Fidelity nhấn mạnh trong báo cáo tháng 6 rằng chứng chỉ xanh đối với các tòa văn phòng hiện có thể trở thành “đặc tính quan trọng nhất” trong giai đoạn đầu tư mới.

Theo bà Kim Politzer, trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản châu Âu tại công ty quản lý đầu tư Fidelity International, các chủ sở hữu tòa nhà đáp ứng tiêu chuẩn xanh sẽ có thể tính "phí xanh" và đòi mức tiền thuê cao hơn.

"Những tòa nhà xanh hạng A tại châu Âu rất khan hiếm và thường được cho thuê ngay khi vẫn đang trong quá trình xây dựng hoặc cải tạo", bà Politzer nói thêm.

Điều đó có thể hấp dẫn dòng vốn từ "những nhà đầu tư thức thời" vào các bất động sản xanh, trong khi những bất động sản không nâng cấp có thể chịu thêm áp lực, đại diện Fidelity International phân tích. Trong khi đó, sự khan hiếm các dự án phát triển mới cũng sẽ thúc đẩy tăng trưởng hơn nữa trong các văn phòng chất lượng cao trong những năm tới.

Ông Andy Tyler, giám đốc cho thuê văn phòng tại London của Cushman & Wakefield, nhận định rằng triển vọng phía trước bị hạn chế do sự thu hẹp của diện tích văn phòng mới gia nhập thị trường. "Điều này sẽ dẫn đến việc giảm dần tỷ lệ chỗ trống văn phòng nói chung và văn phòng hạng A trong năm tới và thúc đẩy tăng trưởng giá thuê, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp của thị trường", ông Tyler cảnh báo.