Ngành bất động sản đối mặt với nhiều “cơn gió ngược”

Sáng 12/5, tại TP.HCM, Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức Hội thảo “Thị trường Bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới”. Phát biểu khai mạc hội thảo, ông Phạm Văn Hoành, Tổng Biên tập Báo Tài chính - Đầu tư nhận định, chưa bao giờ thị trường bất động sản Việt Nam vận động trong một bối cảnh nhiều biến số như hiện nay.

Trên bình diện toàn cầu, những biến động địa chính trị kéo dài, xu hướng bảo hộ gia tăng, cùng mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao đang tạo áp lực lớn lên dòng vốn và chi phí phát triển dự án. Giá vật liệu đầu vào gia tăng, chi phí xây dựng bị đội lên đã tác động đến tiến độ triển khai dự án, cơ cấu nguồn cung và mặt bằng giá trên thị trường.

Ở trong nước, mặc dù đầu tư công, phát triển hạ tầng, dòng vốn FDI và tốc độ đô thị hóa tiếp tục tạo dư địa cho thị trường bất động sản phát triển, nhưng thị trường cũng đang bước vào giai đoạn sàng lọc và tái cấu trúc mạnh mẽ hơn. Điều đó buộc các doanh nghiệp bất động sản phải thay đổi tư duy phát triển, tái cơ cấu nguồn vốn và thích ứng với yêu cầu ngày càng cao về tính minh bạch và phát triển bền vững.

Dẫn số liệu thị trường quý I/2026, ông Hoành cho biết cả nước ghi nhận 55 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng số vốn hơn 629.000 tỷ đồng. Cùng với đó, hơn 1.300 dự án đang triển khai xây dựng, đưa khoảng 654.000 căn nhà ra thị trường. Nhiều dự án đã hoàn thành hoặc đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

“Điều này cho thấy hoạt động đầu tư và phát triển dự án vẫn được duy trì, nguồn cung chưa rơi vào trạng thái đứt gãy”, ông Hoành đánh giá.

Tuy nhiên, phía sau những tín hiệu đó, thị trường vẫn đang đối mặt với nhiều “cơn gió ngược”. Trong đó, chi phí đầu vào tiếp tục gia tăng do biến động giá nhiên liệu và nguyên vật liệu, mặt bằng lãi suất và chi phí vốn vẫn ở mức cao, tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn 2026 - 2027 ngày càng lớn, cùng với những vướng mắc pháp lý kéo dài tại nhiều dự án. Các yếu tố này đang tạo áp lực không nhỏ lên nguồn cung, thanh khoản và tâm lý thị trường.

Chu kỳ mới sẽ dựa vào nhu cầu thực và minh bạch thị trường

Trong thời gian qua, Đảng, Quốc hội và Chính phủ đã có nhiều chủ trương, chính sách quyết liệt nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, từ hoàn thiện hành lang pháp lý đến khơi thông dòng vốn và cải cách thủ tục hành chính. Việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cùng với Nghị quyết 171/2024/QH15 và Nghị định 75/2025/NĐ-CP, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều điểm nghẽn pháp lý, khơi thông nguồn cung cho thị trường.

Ở góc độ tài chính, Chính phủ cũng chỉ đạo triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, điều hành lãi suất theo hướng hỗ trợ phục hồi thị trường. Mới đây, Chính phủ tiếp tục ban hành 8 Nghị quyết về cắt giảm, phân cấp và đơn giản hóa thủ tục hành chính, điều kiện kinh doanh; theo đó bãi bỏ hàng trăm thủ tục và điều kiện kinh doanh, hướng tới giảm mạnh thời gian và chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.

Với sự vào cuộc quyết liệt này, thị trường bất động sản đang từng bước vượt qua giai đoạn khó khăn và kỳ vọng bước vào một chu kỳ phát triển minh bạch, bền vững hơn.

Tổng biên tập Báo Tài chính - Đầu tư cũng nhìn nhận rằng, chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản sẽ không còn được dẫn dắt bởi tăng trưởng nóng hay đòn bẩy tài chính quá mức, mà sẽ dựa nhiều hơn vào nhu cầu thực, năng lực triển khai dự án, tính minh bạch của thị trường và chất lượng dòng vốn.

“Điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp phải tái cấu trúc, nhà đầu tư phải điều chỉnh chiến lược, và thị trường phải vận hành theo nguyên tắc kỷ luật cao hơn” ông Hoành nhấn mạnh.

Tại hội thảo các phiên thảo luận không chỉ nhận diện vấn đề, mà quan trọng hơn là cùng nhau tìm kiếm các giải pháp thực tiễn. Bên cạnh việc phân tích tổng quan thị trường, tài chính bất động sản, hành lang pháp lý mới và chiến lược doanh nghiệp trong chu kỳ mới, các phiên thảo luận sẽ tập trung làm rõ điểm nghẽn của dòng vốn, đánh giá hiệu quả thực thi của các chính sách mới, và xác định những động lực thực sự cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

Trong đó, ba câu hỏi lớn cần được tiếp tục thảo luận là: dòng vốn nào sẽ đóng vai trò dẫn dắt trong thời gian tới; làm thế nào để kết nối hiệu quả giữa nguồn vốn trong nước và quốc tế; và đâu là những phân khúc, mô hình phát triển có khả năng phục hồi sớm và bền vững.

Tổng Biên tập Báo Tài chính - Đầu tư cho rằng, mỗi giai đoạn điều chỉnh đều mang lại cơ hội để tái định hình thị trường theo hướng lành mạnh hơn. Nếu các điểm nghẽn về dòng vốn được tháo gỡ đúng cách, nếu chính sách được thực thi hiệu quả và nếu doanh nghiệp thích ứng kịp thời, thì những “cơn gió ngược” hôm nay hoàn toàn có thể trở thành động lực định hình một chu kỳ phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn của thị trường bất động sản trong những năm tới.