Hiện ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM tồn tại rất nhiều khu chung cư cũ, được xây dựng từ ba, bốn chục năm, có chung cư như khu Kim Liên được xây dựng từ năm 1960, đến nay đã 54 năm. Hầu hết các khu chung cư này đã xuống cấp, thiếu tiện nghi, nhiều khu chung cư còn gây nguy hiểm cho cư dân.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến nay cả nước có 1.688 nhà chung cư cũ. Riêng ở Hà Nội có 1.155 căn, trong số này khoảng 70 nhà thuộc loại nguy hiểm cấp C. Các căn hộ, nhất là khu bếp và vệ sinh có diện tích nhỏ, chật chội. Kiến trúc bên ngoài thô sơ, lại thêm tình trạng cơi nới nên trở thành xấu xí. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật lạc hậu, nhiều nơi bị úng ngập khi trời mưa hay triều cường. Đặc biệt là tình trạng thiếu không gian công cộng, môi trường nước và không khí bị ô nhiễm. Theo Bộ Xây dựng, dân số trong hầu hết các khu chung cư cũ tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu.

Chính phủ cũng như chính quyền các đô thị đã có chủ trương cải tạo các chung cư cũ. Tuy nhiên, kể từ khi có chủ trương tái thiết chung cư cũ đến nay đã gần 10 năm, tuy rất cố gắng nhưng Hà Nội mới có 14 chung cư, TP.HCM có 38 chung cư được xây dựng lại. Hầu hết các doanh nghiệp không mặn mà vì ít lợi nhuận. Ngoài ra còn một khó khăn là dân sống ở chung cư ít đồng thuận vì chưa bằng lòng với phương thức bồi thường hoặc tái định cư.

Nhiều khu chung cư thực hiện cải tạo dở dang thì bỏ đấy do thiếu vốn hoặc chủ đầu tư thấy lỗ nên không làm nữa. Điển hình như dự án cải tạo nhà A1 và A2 thuộc khu tập thể Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng) được triển khai từ năm 2009. Đây là hai tòa nhà chung cư cũ nguy hiểm, nhưng sau mấy năm triển khai hiện dự án vẫn là một công trường ngổn ngang. Nhiều hộ dân đã giao lại nhà cửa cho chủ đầu tư để về tạm cư tại khu chung cư Vĩnh Hoàng (thuộc quận Hoàng Mai) từ năm 2009. Mấy năm nay hàng trăm con người phải sống trong cảnh thiếu thốn tạm bợ đủ đường để chờ dự án cải tạo nhà cũ hoàn thành nhưng không biết lúc nào mới trở thành hiện thực. Hay như khu chung cư C1 tập thể Thành Công, được phá dỡ cũng đã 5 năm nhưng đến nay vẫn án binh bất động. Người dân ở đây cho biết, khi triển khai dự án cải tạo xây mới khu chung cư này, ai cũng lấy làm mừng vì có cơ hội đổi đời, nhưng từ đó đến nay dự án triển khai một cách ì ạch.

Theo ông Phạm Sỹ Liêm,  Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam,  sở dĩ có tình trạng trên là do cơ chế thiếu đồng bộ, không đảm bảo lợi ích của các bên tham gia, thiếu chế tài mạnh. Ngoài ra còn do quy hoạch chung hạn chế chiều cao nhà cao tầng và yêu cầu giảm dân số nội đô.

Hiện theo quy định của Hà Nội thì các khu chung cư này không được xây quá 9 tầng. Như vậy riêng quỹ nhà dành ra trả cho các hộ dân ở đây đã hết, chủ đầu tư không còn gì nữa. Ông Trần Mạnh Thắng, đại diện Công ty CP Đầu tư và Phát triển nhà Gia Bảo, chủ đầu tư khu D2 Giảng Võ cho rằng, nếu giữ nguyên hệ số sử dụng đất và hệ số tầng cao như hiện nay, thì doanh nghiệp thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ sẽ lỗ nặng. Theo ông Thắng, ít nhất phải nâng hệ số tầng cao lên 17 tầng thì doanh nghiệp mới có đủ kinh phí phá dỡ, xây mới. Lấy thí dụ như khu chung cư cũ số 51 Huỳnh Thúc Kháng (quận Đống Đa), khi xây lại tối đa chỉ được cao 8 tầng nhưng theo chủ đầu tư dự án thì đã sử dụng tái định cư hết 7 tầng nên không đủ chi phí bù đắp cho dự án. Vì thế chủ đầu tư dự án này xin đặc cách xây lên 17 tầng.

Đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc cũng thừa nhận, nếu dự án xây dựng lại chung cư cũ đạt được các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc theo quy định của quy hoạch chung hủ đô thì không có sức hấp dẫn nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) nêu giải pháp, Nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bằng vốn nhà nước hoặc theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) đối với các trường hợp chung cư bị hư hỏng, xuống cấp có nguy cơ sụp đổ.

Trước khi phá dỡ chung cư, phải bố trí chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để các hộ gia đình tự lo chỗ ở. Chỗ ở tạm thời này phải đảm bảo điều kiện sinh hoạt tối thiểu cho hộ gia đình. Bên cạnh đó cũng phải có chế tài cứng rắn là khi đã được bố trí chỗ ở mà các hộ gia đình, cá nhân không chịu chấp hành việc di chuyển ra khỏi chung cư thì chính quyền phải tiến hành cưỡng chế.

Duy Hữu