Khi giá trị tài sản không còn nằm ở quy mô quỹ đất

Sau nhiều năm đình trệ vì vướng mắc pháp lý, dự án Lotte Eco Smart City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM) đang được tái khởi động với sự tham gia của một đối tác trong nước.

Theo đó, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt tham gia với tỷ lệ sở hữu 35%, đồng phát triển hợp phần nhà ở tại các lô 2-2, 2-4 và 2-6. Ở hợp phần thương mại - dịch vụ kết hợp văn phòng, Phát Đạt đảm nhận phát triển toàn bộ hai khối cao ốc 2-1 và 2-3. Tổng vốn đầu tư của dự án cũng được điều chỉnh từ hơn 20.100 tỷ đồng lên khoảng 60.000 tỷ đồng.

Lotte Eco Smart City là tổ hợp đô thị đa chức năng quy mô lớn, tích hợp các tháp văn phòng hạng A, khối đế thương mại - bán lẻ, dịch vụ, lưu trú, nhà ở và không gian công cộng trong cùng một hệ sinh thái đồng bộ, theo các tiêu chuẩn quốc tế về quy hoạch, phát triển và vận hành đô thị.

Tuy nhiên, hành trình đi đến ngày khởi công không thực sự bằng phẳng. Dự án từng đối mặt với nhiều thử thách, đặc biệt là các vướng mắc pháp lý khiến công tác chuẩn bị kéo dài.

Trong đó, việc hiện thực hóa mô hình liên doanh hợp tác giữa Tập đoàn Lotte và đối tác trong nước đã tạo tiền đề quan trọng để dự án chính thức bấm nút thi công. Mô hình này kết hợp giữa năng lực tài chính, kinh nghiệm vận hành quốc tế của tập đoàn Hàn Quốc với sự am hiểu thị trường, năng lực thực thi pháp lý của doanh nghiệp Việt Nam.

Thực tế cho thấy, trong bối cảnh chi phí vốn còn cao, thời gian phát triển dự án kéo dài và yêu cầu pháp lý ngày càng chặt chẽ, việc nắm giữ quỹ đất lớn chưa chắc đã mang lại lợi thế nếu doanh nghiệp không đủ nguồn lực để triển khai.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM, chuyển nhượng tài sản đang trở thành một giải pháp giúp doanh nghiệp rút ngắn vòng quay vốn.

Thông qua giao dịch, doanh nghiệp có thể thu hồi một phần nguồn lực đã đầu tư, giảm nhu cầu sử dụng đòn bẩy tài chính và tái phân bổ vốn vào những dự án có pháp lý đầy đủ hơn, khả năng triển khai nhanh hơn hoặc phù hợp hơn với sức mua của thị trường.

Nhìn từ góc độ này, M&A không chỉ là hoạt động mua bán quỹ đất giữa các nhà đầu tư, mà còn trở thành công cụ tái cấu trúc nguồn vốn và lựa chọn lại những dự án có khả năng tạo giá trị thực tế.

Sự thay đổi còn thể hiện ở chiến lược của các nhà đầu tư quốc tế, khi việc trực tiếp nắm giữ bất động sản không còn là lựa chọn duy nhất để tham gia thị trường. Tập đoàn Keppel (Singapore) dự kiến chuyển nhượng toàn bộ 40% vốn góp tại Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương, chủ đầu tư dự án Empire City tại Thủ Thiêm, với giá trị 270 triệu USD.

Điều đáng chú ý là việc rút vốn khỏi một dự án không nhất thiết đồng nghĩa với việc nhà đầu tư đánh giá thấp triển vọng của thị trường. Theo Keppel, việc thoái vốn nằm trong chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư, hướng đến mô hình quản lý và vận hành tài sản thay vì trực tiếp nắm giữ các dự án bất động sản.

Ông Lee Kok Chew, Trưởng bộ phận Thúc đẩy Thoái vốn của Keppel, cho biết thương vụ này dự kiến mang về khoảng 343 triệu đô la Singapore tiền mặt trong năm nay, phản ánh những nỗ lực nhất quán của Keppel trong việc khai mở giá trị từ các tài sản không cốt lõi, đồng thời thúc đẩy chiến lược phát triển trở thành nhà quản lý và vận hành tài sản toàn cầu theo mô hình nhẹ về tài sản.

Một trường hợp khác của xu hướng này là thương vụ nhà sáng lập SC Capital Partners mua lại Serenity Holding, đơn vị sở hữu và vận hành Fusion Hotel Group tại Việt Nam.

Sau giao dịch, Fusion sẽ được tích hợp cùng HMJ (Nhật Bản) và Topotels (Indonesia) để quản lý khoảng 16.000 phòng khách sạn tại 4 thị trường tăng trưởng cao của châu Á, với sự hỗ trợ của đội ngũ hơn 100 chuyên gia khách sạn. Ở thương vụ này, giá trị mà bên mua tìm kiếm không chỉ nằm ở danh mục cơ sở lưu trú, mà còn ở thương hiệu Fusion, hệ thống quản lý, mạng lưới khách hàng và khả năng tạo ra hiệu quả khi kết hợp hoạt động tại nhiều thị trường.

Điều đó cho thấy M&A bất động sản ngày càng gắn với bài toán tạo lập giá trị sau giao dịch. Một thương vụ chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi nhà đầu tư có thể cải thiện năng lực khai thác, mở rộng thị trường hoặc tạo ra sự cộng hưởng giữa các tài sản trong danh mục.

Dòng vốn chọn lọc, định giá dựa trên hiệu quả thực tế

Những chuyển động trên diễn ra trong bối cảnh hoạt động M&A vẫn ghi nhận các giao dịch quy mô lớn, nhưng dòng vốn không còn phân bổ đồng đều giữa các loại tài sản.

Theo Grant Thornton, trong tháng 9/2026, thị trường M&A Việt Nam ghi nhận 30 giao dịch được công bố. Trong đó, 23 thương vụ có giá trị công bố hoặc có thể ước tính đạt tổng quy mô khoảng 1,74 tỷ USD. Đáng chú ý, các giao dịch tái cấu trúc và giao dịch giữa các bên liên quan đóng góp khoảng 1,23 tỷ USD, tương đương 70,7% tổng giá trị giao dịch. Riêng thương vụ VinFast ký thỏa thuận mua 100% vốn tại Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Hồi có giá trị khoảng 1,2 tỷ USD.

Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn, JLL Việt Nam, cho biết thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt từ chiến lược đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang chiến lược đầu tư dựa trên chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành thực tế.

Theo ông, trong môi trường chi phí vốn còn ở mức cao, các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những dự án có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định, sở hữu lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Đây sẽ là những yếu tố quyết định khả năng thu hút vốn của thị trường trong giai đoạn tiếp theo.

Sự thay đổi này tác động trực tiếp đến cách xác định giá trị bất động sản trong các thương vụ M&A. Trước đây, quỹ đất lớn, vị trí tiềm năng hoặc kỳ vọng hạ tầng phát triển có thể là những yếu tố quan trọng để nhà đầu tư chấp nhận mức định giá cao. Hiện nay, các yếu tố đó vẫn có giá trị, nhưng chưa đủ nếu dự án thiếu pháp lý rõ ràng, chưa xác định được thời điểm triển khai hoặc khó chứng minh khả năng tạo doanh thu.

Đối với bất động sản thương mại, văn phòng và khách sạn, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến công suất khai thác, khả năng duy trì khách thuê, chi phí vận hành và dòng tiền có thể tạo ra sau giao dịch. Với các dự án nhà ở, tiến độ hoàn thiện pháp lý, khả năng phát triển sản phẩm, sức mua thực tế và thời gian thu hồi vốn trở thành những biến số quan trọng trong quá trình thẩm định.

“Dòng vốn đang tập trung vào các dự án có tính minh bạch cao, vị trí chiến lược, khả năng kết nối hạ tầng tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín”, ông Bách nhận định, quy trình thẩm định ngày càng được siết chặt khi nhà đầu tư ưu tiên bảo toàn vốn hơn là tìm kiếm các cơ hội tăng giá mang tính đầu cơ. Trọng tâm đánh giá hiện nay đã chuyển sang chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền ổn định và hiệu quả vận hành bền vững trong dài hạn.

Theo ông Bách, rào cản lớn nhất của thị trường hiện nay không hẳn nằm ở thanh khoản hay mức độ quan tâm của nhà đầu tư, mà chủ yếu đến từ khoảng cách kỳ vọng giữa bên mua và bên bán. Trong khi nhiều chủ sở hữu kỳ vọng giá bán phản ánh triển vọng phục hồi của thị trường, các quỹ đầu tư quốc tế lại thận trọng hơn sau giai đoạn kinh tế toàn cầu biến động mạnh.

Khoảng cách này không chỉ là sự khác biệt về giá, mà còn cho thấy bên bán đặt trọng tâm vào giá trị đã đầu tư và tiềm năng tương lai, trong khi bên mua phải tính toán chi phí vốn, rủi ro pháp lý, thời gian triển khai và lợi nhuận có thể đạt được.

Cùng quan điểm, bà Cao Thị Thanh Hương cho rằng nhà đầu tư đang ưu tiên những tài sản có pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng tốt và được phát triển bởi chủ đầu tư có uy tín. Thay vì đặt kỳ vọng lớn vào tăng giá, dòng vốn chú trọng hơn đến khả năng bảo toàn vốn, tạo dòng tiền ổn định và duy trì hiệu quả khai thác trong dài hạn.

Theo đánh giá của JLL, hoạt động M&A bất động sản thời gian tới được kỳ vọng tiếp tục tập trung vào những tài sản chất lượng thuộc các phân khúc nhà ở, khách sạn nghỉ dưỡng, trung tâm dữ liệu và một số loại hình bất động sản thương mại chọn lọc.

Tuy nhiên, triển vọng giao dịch sẽ phụ thuộc vào khả năng thu hẹp khoảng cách định giá giữa bên mua và bên bán, cùng với việc giải quyết những vấn đề pháp lý và nâng cao chất lượng tài sản. “Chúng tôi kỳ vọng khoảng cách này sẽ dần thu hẹp khi niềm tin thị trường cải thiện và các thương vụ thành công tiếp tục được ghi nhận trong thời gian tới”, ông Tạ Mỹ Bách nhận định.