Tại Hội nghị phổ biến Luật nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, diễn ra sáng 11/10, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, một trong những điều kiện đầu tiên đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản là phải thành lập doanh nghiệp.

Đồng thời, phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu trên vốn chủ sở hữu. Theo ông Hải, một doanh nghiệp làm rất nhiều dự án là chuyện rất bình thường. Nhưng nếu khả năng tài chính hạn chế, vẫn dòng tiền đó mà họ làm dàn trải nhiều dự án thì doanh nghiệp mới bắt đầu tính chuyện phát hành trái phiếu, sử dụng đòn bẩy tài chính.

Tuy nhiên, khi có vấn đề thì dự án đó bị dừng và tắc. “1/3 các dự án trong 168 dự án tại TP.HCM là vướng liên quan đến vấn đề tài chính”, ông Hải nói.

Do vậy, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã luật hóa một số quy định của Nghị định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản và bổ sung quy định về điều kiện đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu, phải bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu.

Theo đó, doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên, trường hợp đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án.

“Đây là điều kiện tiên quyết để được chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư”, ông nói.

Những quy định này, Điều 5, Nghị định 96 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định cụ thể hơn.

Theo đó, doanh nghiệp phải đáp ứng các tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp; tuân thủ các quy định của pháp luật về tín dụng và pháp luật về trái phiếu doanh nghiệp.

Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận làm chủ đầu tư thì phải đảm bảo tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiều doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu phải có theo quy định đối với mỗi dự án không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó.

Tổng tỷ lệ dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án không quá 4 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

“Khi ban hành quy định này, nhiều người hỏi nếu doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu, tín dụng vượt quá thì thế nào? Quy định chuyển tiếp đã quy định rõ là không được tiếp tục phát hành, vay vốn nữa”, ông nói, đồng thời nhấn mạnh lại, tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiều doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu phải có theo quy định đối với mỗi dự án không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó.