Nâng chất hạ tầng, tái định vị giá trị tăng trưởng

Sau một thập kỷ được thúc đẩy bởi sự mở rộng mạnh mẽ của nguồn cung, giá đất gia tăng và đà phát triển bền bỉ của hoạt động sản xuất, thị trường bất động sản công nghiệp đã bước qua chu kỳ tăng trưởng thuần túy về quy mô và hiện ngày càng hướng đến “chất” – được định hình bởi việc nâng cấp hạ tầng, tái cấu trúc chuỗi cung ứng, hoàn thiện sản phẩm và gia tăng tập trung vào hiệu quả vận hành.

Dữ liệu nhìn lại 10 năm thị trường bất động sản Việt Nam của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, nguồn cung đất khu công nghiệp tại miền Nam tăng hơn 80%, trong khi giá sơ cấp trung bình tăng tới 120%, tương đương tốc độ tăng trưởng kép hàng năm khoảng 9,18%. Ở phân khúc tài sản xây sẵn, nhà kho và nhà xưởng đều ghi nhận mức tăng nguồn cung trên 130%, phản ánh nhu cầu lớn từ hoạt động sản xuất và logistics.

Tuy nhiên, chính giai đoạn tăng trưởng “nóng” này đã đặt nền móng cho một bước chuyển tất yếu. Khi quy mô đạt đến một ngưỡng nhất định, thị trường không còn nhiều dư địa để tiếp tục phát triển theo chiều rộng, buộc phải chuyển sang nâng cao chất lượng nhằm tạo giá trị gia tăng. Thay vì phát triển dàn trải, các khu công nghiệp ngày càng hình thành theo cụm, gắn với hành lang logistics và các đầu mối hạ tầng lớn.

Bà Chương Quốc Ðoan, Phó giám đốc bộ phận tư vấn cho thuê công nghiệp và văn phòng, Cushman & Wakefield Việt Nam, đánh giá trọng tâm của giai đoạn tiếp theo sẽ chuyển từ lượng sang chất - một giai đoạn mang tính chiến lược hơn, nơi kết nối hạ tầng, chất lượng sản phẩm, hiệu quả vận hành và tính bền vững đóng vai trò lớn hơn trong việc tạo dựng giá trị dài hạn. Ðối với cả nhà đầu tư lẫn khách thuê, đây đang trở thành một thị trường có mức độ chuyên môn hóa sâu hơn và khả năng cạnh tranh khác biệt hơn.

“Kỳ vọng của khách thuê cũng đang gia tăng. Nhu cầu ngày càng hướng tới các tài sản công nghiệp được quy hoạch tốt hơn, các mô hình tài sản xây sẵn hiện đại hơn và những địa điểm có thể hỗ trợ đồng thời hiệu quả sản xuất lẫn khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng”, bà Ðoan nói.

Ông Hardy Diec, Giám đốc điều hành Tập đoàn KCN Việt Nam, nhận định trong bối cảnh biến động toàn cầu khó lường, các chủ đầu tư không thể kiểm soát các yếu tố bên ngoài, nhưng hoàn toàn có thể chủ động nâng cao năng lực cạnh tranh bằng cách tập trung vào những yếu tố có thể kiểm soát như khả năng kết nối hạ tầng, hiệu quả vận hành và chất lượng sản phẩm công nghiệp.

Theo ông, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên tính ổn định của chuỗi cung ứng, tốc độ tiếp cận thị trường và khả năng linh hoạt thích ứng với rủi ro, thay vì chỉ tập trung vào lợi thế chi phí. Ðiều này tiếp tục thúc đẩy nhu cầu đối với các loại hình nhà xưởng và nhà kho xây sẵn, giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian triển khai và giảm chi phí đầu tư ban đầu.

Do đó, các đơn vị phát triển bất động sản công nghiệp tại Việt Nam cần cân nhắc ưu tiên phát triển dự án tại các cụm công nghiệp, vùng kinh tế, khu vực có kết nối đồng bộ với hệ thống cảng biển, cao tốc và sân bay, qua đó giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí logistics và nâng cao hiệu quả chuỗi cung ứng.

Cùng với đó, mô hình nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đang trở thành lựa chọn đáng tin cậy của nhà đầu tư trong bối cảnh hiện nay. Theo ông Hardy Diec, dù các áp lực và biến động ngày càng khó dự đoán, những thách thức này cũng mở ra cơ hội để thị trường chuyển dịch theo hướng chú trọng hiệu suất, hiệu quả dài hạn và khả năng chống chịu cao hơn.

Một trụ cột khác trong quá trình nâng chất là tiêu chuẩn phát triển bền vững. Việc đổi mới và ứng dụng các tiêu chuẩn công trình xanh (như chứng nhận LEED) ngày càng trở nên quan trọng, không chỉ dưới góc độ ESG, mà còn góp phần nâng cao hiệu quả vận hành, tối ưu quản lý năng lượng và giảm chi phí dài hạn cho doanh nghiệp.

“Bất chấp những thách thức trong ngắn hạn, các nền tảng cơ bản của Việt Nam vẫn được duy trì ổn định; quá trình chuyển dịch này được kỳ vọng sẽ tiếp tục củng cố vị thế của Việt Nam như một trung tâm sản xuất có khả năng chống chịu, đồng thời là điểm đến công nghiệp thế hệ mới tại khu vực Ðông Nam Á”, vị Giám đốc điều hành khu công nghiệp Việt Nam nói thêm.

Nền tảng giữ nhịp tăng trưởng

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh địa chính trị toàn cầu tiếp tục diễn biến phức tạp, từ xung đột khu vực đến đứt gãy chuỗi cung ứng, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn duy trì được sự ổn định tương đối. Tuy nhiên, sự ổn định này không còn đến từ lợi thế chi phí đơn thuần, mà dựa trên nền tảng cấu trúc vững chắc hơn.

Theo ông Troy Griffiths, Cố vấn cấp cao Savills Việt Nam, áp lực rõ rệt nhất trong ngắn hạn sẽ đến từ chi phí chuỗi cung ứng, khi giá năng lượng tăng lan sang logistics, vận tải và đầu vào sản xuất. Ðiều này đặc biệt đáng chú ý khi Việt Nam có độ mở thương mại cao và phụ thuộc lớn vào thương mại quốc tế.

Tuy nhiên, các yếu tố nền tảng của thị trường vẫn cho thấy, khả năng chống chịu tốt. Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp tại khu vực trọng điểm phía Nam duy trì quanh mức 90%, thậm chí cao hơn tại các thị trường như Bình Dương, Ðồng Nai và TP.HCM. Ðiều này phản ánh nhu cầu thực vẫn ổn định, bất chấp tâm lý thận trọng của nhà đầu tư toàn cầu.

Theo ông Griffiths, những diễn biến này cũng phản ánh một xu hướng dài hạn: tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu theo hướng đa dạng hóa và nâng cao khả năng chống chịu. Trong những năm gần đây, các tập đoàn đa quốc gia đã bắt đầu phân bổ lại sản xuất và các cú sốc địa chính trị hiện nay nhiều khả năng sẽ tiếp tục thúc đẩy xu hướng này.

Trong bối cảnh đó, Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến cân bằng giữa chi phí, vị trí và khả năng kết nối thương mại. Tuy nhiên, khi dòng vốn chuyển dịch sang các ngành có giá trị gia tăng cao hơn, tiêu chí đầu tư cũng trở nên khắt khe hơn. Các yếu tố như hạ tầng năng lượng, chất lượng lao động và khả năng vận hành ổn định đang trở thành điều kiện tiên quyết.

Theo ông Griffiths, thị trường bất động sản công nghiệp đã bước vào giai đoạn trưởng thành hơn, khi lợi thế chi phí không còn là yếu tố quyết định duy nhất. Giá đất tăng nhanh trong những năm gần đây, cùng với tiêu chuẩn phát triển ngày càng cao, đang khiến thị trường trở nên chọn lọc hơn.

“Trong ngắn hạn, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư toàn cầu có thể kéo dài thời gian giao dịch, phù hợp với xu hướng chung trong khu vực. Tuy nhiên, về dài hạn, các yếu tố nền tảng như đầu tư hạ tầng, tăng trưởng sản xuất và vai trò của Việt Nam trong chuỗi cung ứng khu vực sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường”, ông nói.

TS. Oliver Massmann, Tổng giám đốc Công ty luật Duane Morris Vietnam LLC cho rằng, để duy trì sức hấp dẫn, bất động sản công nghiệp Việt Nam cần chuyển từ cung cấp đất đơn thuần sang xây dựng các hệ sinh thái có khả năng chống chịu cao. Ðiều này bao gồm việc mở rộng sang các tỉnh vệ tinh, phát triển cụm công nghiệp liên kết và nâng cao tính minh bạch pháp lý.

Ngoài ra, các khu công nghiệp tích hợp hạ tầng logistics, giải pháp năng lượng xanh và hạ tầng thông minh có thể trở thành lợi thế cạnh tranh mới của Việt Nam trong thu hút vốn đầu tư.

Mô hình này mang lại hai lợi ích rõ rệt cho các tập đoàn đa quốc gia hướng tới mục tiêu phát thải ròng bằng 0: giúp doanh nghiệp dễ dàng đáp ứng các tiêu chuẩn xanh toàn cầu thông qua các giải pháp như điện mặt trời áp mái, tái chế nước, chuyển đổi chất thải thành năng lượng; đồng thời thu hẹp khoảng cách giữa sản xuất và phân phối thông qua việc phát triển các khu công nghiệp gắn với logistics.