Cạnh tranh không hoàn hảo

“Bất động sản nói chung và bất động sản công nghiệp nói riêng là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, thiếu tính hiệu quả”.

Đây là đánh giá của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công thương) trong “Báo cáo cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam” vừa được cơ quan này công bố.

Theo đó, thị trường bất động sản công nghiệp có đặc thù được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với những quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau, trong đó nguyên nhân đến từ sự không đồng đều giữa các vùng miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ và tốc độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội.

Xét theo chỉ số CR và HHI (các chỉ số cơ bản để đánh giá mức độ tập trung của thị trường, bao gồm thị phần, mức độ tích tụ thị trường), thì cấu trúc thị trường bất động sản tại miền Nam và miền Bắc có sự tương đồng rất lớn, nhưng sức cạnh tranh ở khu vực phía Nam là vô cùng cao.

Cụ thể, thị trường miền Bắc có chỉ số CR1 (Khu công nghiệp Hải Hà, Quảng Ninh) ở dưới 10%, còn chỉ số CR3 (3 khu công nghiệp đứng đầu là Hải Hà, Đầm Nhà Mạc và Lý Thường Kiệt) ở mức thấp hơn gần 3 lần so với ngưỡng 65%. Ngoài ra, chỉ số CR5 (gồm các khu công nghiệp Hải Hà, Đầm Nhà Mạc, Lý Thường Kiệt, Deep C và Nam Đình Vũ) cũng chỉ xấp xỉ 22%. Các chỉ số này cho thấy thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc chưa có khu công nghiệp nào có vị trí thống lĩnh về mặt quy mô diện tích trên thị trường.

Trong khi đó, khu vực phía Nam đang có mức độ cạnh tranh rất cao. Khu công nghiệp có quy mô lớn nhất (KCN Năm Căn) cũng chỉ chiếm chưa tới 10% nguồn cung trên thị trường, trong khi top 3 khu công nghiệp chiếm khoảng 10% và top 5 chiếm ở ngưỡng 20%. Do vậy, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng đánh giá, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đang có mức cạnh tranh vô cùng cao, chưa có doanh nghiệp nào chiếm lĩnh thị trường và thị phần được phân bổ khá đồng đều giữa các khu công nghiệp.

Hiện nay, khu vực phía Nam đang có khoảng 400 khu công nghiệp được đưa vào quy hoạch, với tổng quy mô diện tích lên đến 109.000 ha. Đây là khu vực chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do Covid-19 trong quý III/2021, việc thu hút đầu tư vào khu vực này cũng gặp khó khăn do các hoạt động sản xuất đều bị tạm dừng bởi dịch bệnh.

KCN Năm Căn (Cà Mau) đang có diện tích quy hoạch lớn nhất, với quy mô đạt 11.000 ha, tương đương 9,88% thị phần. Cà Mau là một thị trường mới với bất động sản công nghiệp và thời gian gần đây, địa phương này thu hút được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư bởi tốc độ đô thị hóa nhanh và giao thông thuận lợi. Do vậy, KCN Năm Căn sẽ là một trong những bước khởi đầu trên thị trường bất động sản công nghiệp Cà Mau với quy mô diện tích lớn, đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư.

Theo sau đó là KCN Kiên Lương và KCN Sông Hậu, với quy mô cùng đạt 3.200 ha, tương ứng với thị phần 2,87%. Các khu công nghiệp còn lại trong nhóm dẫn đầu chiếm thị phần nhỏ hơn, từ 1,5 đến 2%.

Dòng vốn tiếp tục chảy về phía Nam

Theo số liệu quy mô bất động sản công nghiệp tại các tỉnh/thành phố phía Nam, Bình Dương đang là khu vực tập trung nhiều bất động sản công nghiệp nhất, với thị phần lên đến 13%, tương đương 14.500 ha. Trên thực tế, đây cũng là tỉnh đứng thứ 3 về thu hút vốn đầu tư nước ngoài, là khu vực có mật độ khu công nghiệp lớn và có tỷ lệ lấp đầy cao nhất cả nước, đạt mức 99%.

Năm tỉnh, thành phố có mức độ tập trung cao nhất gồm Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Cà Mau, Đồng Nai và Long An chiếm hơn 50% tổng thị phần trên thị trường. Ngoại trừ Cà Mau, 4 tỉnh còn lại đều là những khu vực có vị trí gần với TP.HCM, phù hợp với các doanh nghiệp sản xuất nhờ chi phí vận chuyển hàng hóa tới TP.HCM thấp hơn.

Đặc biệt, với Bình Dương, Colliers Việt Nam ghi nhận dòng vốn đầu tư bất động sản khu công nghiệp đang đổ về tỉnh này. Vừa qua, Tập đoàn Lego đã đầu tư nhà máy thứ 6 ở Việt Nam và là nhà máy trung hòa carbon đầu tiên được xây dựng tại Bình Dương. Dự án được đầu tư với số vốn lên đến 1 tỷ USD, sẽ đưa vào sử dụng năm 2024, góp phần tạo thêm 4.000 việc làm.

“Dự kiến trong năm 2022, Bình Dương sẽ là điểm nóng thu hút các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản công nghiệp với sự xuất hiện của nhiều doanh nghiệp lớn như Vingroup, FLC, Becamex, HUD. Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai và Long An cũng sẽ là tâm điểm của thị trường bất động sản công nghiệp nhờ vào giao thông và kinh tế đều phát triển mạnh”, các chuyên gia Colliers Việt Nam nhận định.

Mặt khác, Việt Nam đã tham gia nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA), chính là đòn bẩy để “thay áo” diện mạo nền kinh tế cũng như tạo ra những kết nối chặt chẽ hơn ở thị trường bất động sản công nghiệp. Với việc ngày càng nhiều hiệp định thương mại tự do song phương và đa phương có hiệu lực, các nước đang nhìn vào sự thay đổi của Việt Nam và chúng ta đang có cơ hội để thu hút nhiều nhà đầu tư châu Âu, Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc đến xây nhà máy sản xuất, tạo dư địa cho bất động sản khu công nghiệp ngày càng phát triển.