Nguồn cung mở rộng

Ngày 13/1, chia sẻ thông tin về thị trường bất động sản nhà ở 2025 và dự báo 2026,  ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở, CBRE Việt Nam cho biết, năm 2025, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM (địa giới cũ) đạt khoảng 7.000 căn; sau sáp nhập, tổng nguồn cung toàn thị trường tăng lên hơn 24.000 sản phẩm, với cơ cấu phân khúc đa dạng hơn.

Đáng chú ý, các sản phẩm có mức giá dưới 60 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng lớn và ghi nhận khả năng hấp thụ rất cao. Riêng quý IV/2025, tỷ lệ hấp thụ tại khu vực trung tâm TP.HCM đạt gần 90%, trong khi toàn thị trường đạt khoảng 83%. Điều này cho thấy nhu cầu mua ở thực và đầu tư vẫn duy trì tích cực, không chỉ tại khu vực lõi đô thị mà cả các khu vực vùng ven sau sáp nhập.

Về giá bán, căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm TP.HCM hiện đạt trung bình khoảng 94 triệu đồng/m2, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức giá giao dịch bình quân của toàn thị trường trước và sau sáp nhập gần tương đương nhau, phản ánh mặt bằng nhu cầu chủ đạo của người mua xoay quanh ngưỡng 65 – 70 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc nhà liền thổ, năm 2025 được xem là giai đoạn đột phá tại TP.HCM khi riêng quý IV ghi nhận hơn 4.500 sản phẩm mới, chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn, trong đó có dự án siêu đô thị tại Cần Giờ.

“Dù nguồn cung tăng mạnh nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì quanh mức 70%. Điều này cho thấy sức cầu đối với phân khúc này vẫn khá bền bỉ”, ông Kiệt nói.

Thông tin về giá bán sơ cấp nhà liền thổ, ông Kiệt cho hay, tại khu vực trung tâm TP.HCM có xu hướng điều chỉnh giảm khoảng 28%. Nguyên do vì nguồn cung lớn tập trung ở các khu vực xa trung tâm kéo mặt bằng giá chung đi xuống. Ngược lại, trên thị trường thứ cấp, giá nhà liền thổ khu vực trung tâm vẫn giữ đà tăng tương đối ổn định so với năm trước, cho thấy nguồn cung mới chưa tạo áp lực đáng kể lên giá thứ cấp.

Giá tiếp đà tăng nhưng chậm lại

Bước sang giai đoạn 2026, chuyên gia CBRE cho biết, hành vi người mua đang thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây yếu tố giá là ưu tiên hàng đầu, thì hiện nay, môi trường sống, chất lượng quản lý dự án và khả năng kết nối giao thông ngày càng được đặt lên hàng đầu.

Đối với phân khúc căn hộ, từ năm 2026 trở đi, tỷ trọng nguồn cung giữa khu vực trung tâm và vùng ven được dự báo sẽ dần cân bằng hơn, phản ánh xu hướng mở rộng đô thị theo hạ tầng giao thông công cộng, đặc biệt là các tuyến metro. Nhiều chủ đầu tư đã và đang dịch chuyển quỹ đất phát triển dự án ra xa trung tâm hơn.

Ngược lại, với nhà liền thổ, phần lớn nguồn cung giai đoạn 2026 – 2028 lại tập trung nhiều hơn tại khu vực trung tâm, khác với bức tranh hiện tại khi nguồn cung đang phân bổ rộng hơn. Các dự án quy mô lớn được dự báo sẽ bám sát các trục hạ tầng chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4 nhằm tận dụng lợi thế kết nối.

Về giá, CBRE nhận định giá căn hộ sẽ tiếp tục xu hướng tăng, song tốc độ tăng sẽ được điều chỉnh chậm lại so với giai đoạn trước. Với nhà liền thổ, khi nguồn cung sơ cấp gia tăng ổn định trong thời gian tới, mặt bằng giá được dự báo sẽ tiếp tục đi lên.

Tại Hà Nội, thị trường được đánh giá duy trì thế mạnh về nguồn cung trong ít nhất ba năm tới, với mức độ hấp thụ tương đối ổn định. Tuy nhiên, giá nhà liền thổ sơ cấp hiện thấp hơn giá thứ cấp, do các dự án mới chủ yếu nằm xa trung tâm, trong khi giao dịch thứ cấp tập trung ở khu vực lõi đô thị. Xu hướng phát triển dự án tại Hà Nội cũng tương đồng với TP.HCM, lấy hạ tầng, đặc biệt là Vành đai 4, làm trục phát triển chủ đạo.

Ở góc độ đầu tư, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt lưu ý rằng, từ năm 2020 đến tháng 11/2025, giá vàng đã tăng tới 341%, phản ánh tâm lý tìm kiếm kênh trú ẩn của dòng tiền trong bối cảnh giá trị tiền mặt suy giảm. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá nhà vẫn duy trì xu hướng tăng trong dài hạn.

Tuy nhiên, thị trường năm 2026 cũng đối mặt không ít thách thức, đặc biệt là rủi ro lãi suất tăng, có thể ảnh hưởng đến quyết định mua nhà và thanh khoản thị trường. Bên cạnh đó, câu hỏi “cung có gặp cầu” đối với các dự án siêu đô thị vẫn là bài toán lớn, đòi hỏi chủ đầu tư phải đồng thời giải quyết vấn đề hạ tầng, tiện ích và khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực, thay vì chỉ thu hút nhà đầu tư.

“Các xu hướng chủ đạo thời gian tới sẽ bao gồm phát triển khu đô thị quy mô lớn, mô hình đô thị định hướng giao thông (TOD), các giải pháp tài chính linh hoạt trong bối cảnh lãi suất biến động, cùng với việc đẩy mạnh định danh bất động sản nhằm tăng tính minh bạch, giảm đầu cơ và rủi ro cho thị trường”, ông Kiệt nhấn mạnh.