Mua cổ phiếu, nhận bất động sản

Việc Ngân hàng Nhà nước lên kế hoạch siết tín dụng bất động sản khiến nhiều chủ đầu tư lo ngại. Trong tình hình đó, GS-TS. Đặng Hùng Võ, chuyên gia bất động sản hiến kế, các chủ đầu tư cần tính tới giải pháp chứng khoán hóa bất động sản. Theo đó, doanh nghiệp bất động sản có thể mang dự án lên sàn chứng khoán để huy động vốn. “Trong tương lai, chứng khoán hóa bất động sản, niêm yết dự án bất động sản lên sàn sẽ thay thế cho hình thức huy động vốn giữa chủ đầu tư và người mua nhà trong tương lai”, GS-TS. Đặng Hùng Võ nhận định.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi, với các dự án lớn, các chủ đầu tư uy tín hoàn toàn có thể “quy đổi” dự án sang cổ phiếu, mang lên sàn để huy động vốn. Điều này chưa từng có tiền lệ tại Việt Nam, song hành lang pháp lý hiện tại đã cho phép tiến hành. Vấn đề đặt ra là các cơ quan chức năng cần đưa ra điều kiện niêm yết của các dự án để doanh nghiệp có thể nhanh chóng triển khai.   

Trên thực tế, không phải ai cũng lạc quan về ý tưởng trên. PGS-TS. Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, chứng khoán hóa bất động sản không đơn giản. Điều này đòi hỏi thị trường chứng khoán phát triển ở giai đoạn cao, khi bất động sản đã trở thành tài sản tài chính, thể hiện qua cổ phiếu, có nghĩa là buộc Việt Nam phải có thị trường tài chính thứ cấp.

“Tuy nhiên, ở nước ta, thị trường thế chấp thứ cấp chưa phát triển, ngân hàng nhận cho vay thế chấp chỉ giữ làm tài sản đảm bảo chứ không mua bán trên thị trường. Dĩ nhiên, chúng ta có thể vận dụng các hình thức khác như: phát hành các chứng chỉ, giấy tờ có giá và được bảo lãnh bằng các dự án bất động sản…”, PGS-TS. Hoàng Văn Cường nói.

Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư cho hay, chứng khoán hóa bất động sản là giải pháp huy động vốn tiềm năng, song không phải doanh nghiệp nào cũng hào hứng lên sàn. “Câu hỏi đặt ra là chứng khoán hóa từng dự án hay chứng khoán hóa cả doanh nghiệp?”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP Invest) đặt vấn đề. 

Hình thành quỹ đầu tư bất động sản

“Một hình thức khác của chứng khoán hóa bất động sản là hình thành các quỹ tín thác, quỹ đầu tư bất động sản để kêu gọi nhà đầu tư nhỏ lẻ bỏ vốn cho các dự án bất động sản. Đây là hình thức huy động vốn rẻ, linh hoạt và hiệu quả khá cao mà Việt Nam cần nghiên cứu sâu”, GS.TS. Đặng Hùng Võ nhận xét.

Hiện tại, trên thị trường mới có một số quỹ đầu tư bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài như VinaLand, Indochina Land Holding, VietNam Opportunity (VOF), Vietnam Property Fund (VPF), Vietnam Property Holding (VPH), Asean Properties Limited (APL). Chưa có một quỹ đầu tư bất động sản nào trong nước được hình thành.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, Hiệp hội đang giao Công ty Địa ốc Hoàng Quân chủ trì xây dựng Dự án Quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam, từ đó sẽ tạo ra nhiều quỹ đầu tư khác, tạo dòng vốn, tăng thanh khoản cho các sản phẩm bất động sản. Nhiều chủ đầu tư tỏ ra hào hứng và mong muốn được tham gia quỹ này, nếu quỹ được thành lập.

Theo PGS-TS. Hoàng Văn Cường, yếu tố quan trọng nhất để quỹ đầu tư bất động sản thành công là phải có uy tín, khi đó người dân mới mạnh dạn giao vốn cho quỹ đầu tư. “Để thành lập quỹ đầu tư bất động sản, các nhà sáng lập quỹ không thể ‘tay không bắt giặc’, mà trước hết phải có vốn lớn và phải có uy tín thì các cá nhân mới yên tâm giao tiền cho quỹ quản lý. Hiện nay, nước ta chưa có nhiều nhà đầu tư tài chính đủ uy tín, sức mạnh để tạo niềm tin cho nhà đầu tư”, PGS-TS. Hoàng Văn Cường nói.

Mặc dù vậy, theo chuyên gia này, hình thành các quỹ đầu tư sẽ là xu hướng, bởi trong tương lai, các nhà đầu tư nhỏ lẻ rất khó đơn độc đầu tư vào bất động sản. Muốn đầu tư lớn, chuyên nghiệp thì các nhà đầu tư nhỏ phải liên kết với nhau, thậm chí liên kết với nhà đầu tư lớn.