Đất nền vẫn “heo hút” giao dịch

Trong tháng 8/2023, khu vực phía Nam chỉ ghi nhận 5 nền được giao dịch thành công, thấp hơn gần 5 lần so với tháng trước và giảm 94% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ cũng chỉ vỏn vẹn dừng lại ở mức 5%, trong khi con số này ở tháng trước lên tới 22%.

Đây là số liệu mới nhất được đưa ra từ báo cáo của DKRA về thị trường bất động sản tại TP.HCM và vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An và Tây Ninh).

Bên cạnh đó, báo cáo cho biết nguồn cung thị trường cũng chỉ ghi nhận 2 dự án mới được mở bán, tương ứng với 95 nền, thấp hơn 13 nền so với tháng trước và giảm 58% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, tỉnh Long An là chủ lực về nguồn cung mới với tỷ lệ chiếm tới 89%, xếp sau là tỉnh Tây Ninh với 11%.

“Hạn chế quỹ đất sạch, khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn mới, các rủi ro về vấn đề pháp lý… đã tác động rất lớn đến tình hình khan hiếm nguồn cung mới trong thời gian qua”, các chuyên gia của DKRA nhận định.

Tuy nhiên, triển vọng của phân khúc đất nền vẫn được đánh giá tích cực. Đây là kết quả từ các đợt điều chỉnh chính sách liên quan đến tín dụng bất động sản, tháo gỡ các khó khăn về thủ tục pháp lý dự án.

Về mặt bằng giá bán, thị trường sơ cấp và thứ cấp không có nhiều biến động. Các dự án mới tại tỉnh Long An có mức giá dao động 25,7 - 34,9 triệu đồng/m2. Còn tại tỉnh Tây Ninh, giá đất nền thấp hơn rất nhiều, chỉ rơi vào khoảng 5,2 - 5,8 triệu đồng/m2.

Thị trường căn hộ ảm đạm

Với phân khúc chung cư, báo cáo của DKRA cho biết sức cầu đã có sự sụt giảm mạnh khi chỉ 84 căn được tiêu thụ trong tháng 8, giảm gấp 30 lần so với tháng trước và chỉ bằng 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ là 33%, thấp hơn gấp đôi so với tháng 7.

Tuy nhiên, tình cảnh trên lại không xảy ra trên thị trường thứ cấp. Khả năng tiêu thụ đang dần khởi sắc hơn do tâm lý người mua được cải thiện. Nguyên nhân xuất phát từ việc các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất cho vay. Động thái này đã giúp nhiều người tự tin hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà.

Tình trạng tiêu thụ trên thị trường sơ cấp giảm mạnh một phần đến từ việc nguồn cung mới không còn dồi dào như trước. Cụ thể, thị trường chỉ có 8 dự án mở bán, tương ứng với 253 căn, thấp hơn 15 lần so với tháng 7 và giảm 81% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong đó, phân khúc căn hộ hạng A chiếm 25% tổng nguồn cung mới, tập trung tại khu Đông TP.HCM. Trong khi đó, phân khúc căn hộ hạng B và hạng C giữ vị trí chủ đạo tại các tỉnh giáp ranh.

Mặt bằng giá bán trên thị trường sơ cấp không có nhiều thay đổi. Giá bán nguồn cung mới tại TP.HCM dao động trong khoảng 58 - 312,7 triệu đồng/m2. Với con số trên, căn hộ có giá cao nhất tại các địa phương lân cận cũng không thể sánh bằng căn hộ có giá rẻ nhất tại TP.HCM, tính trong đợt mở bán này.

Trong khi đó, một số giao dịch trên thị trường thứ cấp lại ghi nhận mức giảm 50 - 150 triệu đồng/căn. Các sản phẩm này đa phần tập trung ở những dự án chậm tiến độ bàn giao, hết thời gian ân hạn gốc/lãi vay.

Nhà phố, biệt thự khởi sắc

Trái ngược lại với hai phân khúc trên, nhà phố, biệt thự đang quay trở lại đường đua với sự bật tăng ở cả cung lẫn cầu. Vào tháng 7, khu vực miền Nam chỉ ghi nhận 1 căn được giao dịch thành công. Tuy nhiên, thị trường đã xoay chuyển 180 độ khi lượng tiêu thụ mới trong tháng 8 đã lên tới 34 căn. Dù con số này vẫn thấp hơn 41% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng đây vẫn là dấu hiệu tích cực cho sự phục hồi của phân khúc nhà phố, biệt thự.

Nguồn cung mới cũng có sự khởi sắc so với tháng trước. Thị trường hiện có 2 dự án đang mở bán, tương ứng với 100 căn, tăng hơn 16 lần so với tháng 7 nhưng vẫn chỉ bằng 33% so với cùng kỳ năm 2022. Trong đó, tỉnh Đồng Nai dẫn đầu nguồn cung mới khi chiếm tỷ lệ tới 68%. Xếp sau là tỉnh Long An với 32%.

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến chuyển so với tháng trước. Giá bán nguồn cung mới tại tỉnh Đồng Nai dao động 8 - 55,8 triệu đồng/m2. Con số này tại tỉnh Long An là 3,7 - 7 triệu đồng/m2. Tương tự, thị trường thứ cấp cũng không ghi nhận các biến động về giá.

Đánh giá về sự trỗi dậy của phân khúc nhà phố, biệt thự, các chuyên gia của DKRA cho rằng đây là “quả ngọt” mà các chủ đầu tư gặt hái được sau khi đã nỗ lực tung ra hàng loạt chính sách chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán, ân hạn nợ gốc/lãi vay ngân hàng…

“Các tín hiệu tích cực từ tốc độ giải ngân vốn đầu tư công, thu hút FDI bất động sản cùng với các chính sách hỗ trợ từ Ngân hàng Nhà nước về tiếp cận vay vốn... được kỳ vọng là động lực quan trọng thúc đẩy phục hồi tăng trưởng kinh tế - xã hội nói chung cũng như thị trường bất động sản nói riêng”, báo cáo của DKRA cho biết.