Cung tăng không bền vững

Theo số liệu thống kê của Công ty Nghiên cứu thị trường DKRA Vietnam, trong quý III/2019, thị trường TP.HCM có khoảng 13.853 căn hộ mới mở bán đến từ 8 dự án (4 dự án mới, 4 giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó), gấp 5,4 lần so với quý trước (chỉ 2.559 căn) và tăng khoảng 71% so với cùng kỳ năm ngoái (8.104 căn).

Một số công ty nghiên cứu thị trường khác cũng ghi nhận lượng cung căn hộ mới trên thị trường địa ốc TP.HCM trong quý III đạt hơn 10.000 sản phẩm và lượng hàng này nằm chủ yếu ở 1 dự án lớn.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D, DKRA Vietnam, nguồn cung tăng mạnh trong quý III chủ yếu từ Dự án Vinhomes Grand Park của Vingroup ở quận 9 với hơn 10.346 căn. Đây cũng là nguyên nhân đẩy nguồn cung khu Đông tăng mạnh (chiếm 76% thị trường) và phân khúc tầm trung dẫn đầu thị trường trong quý III (chiếm 89% nguồn cung).

Giới phân tích cho rằng, việc nguồn cung tăng mạnh chỉ do một dự án như hiện nay là điều đáng lo ngại. Bởi, nó tạo ra chênh lệch giữa các phân khúc, đem lại ít cơ hội lựa chọn cho người mua về vị trí, phân khúc và nó cũng có thể làm giá tăng cục bộ khi số lượng người mua đổ dồn về một nơi.

Ngoài ra, dù nguồn cung tăng mạnh, nhưng do chỉ là tăng cục bộ, trong khi vẫn có nhiều doanh nghiệp bất động sản không có dự án mới để bán, khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong hoạt động.

“Nhiều doanh nghiệp bất động sản bỏ ra lượng tiền lớn để săn mua quỹ đất, nhưng thời gian dài không thể phát triển dự án, gây áp lực chi phí lớn cho doanh nghiệp, buộc doanh nghiệp phải chào bán lại một số khu đất. Chẳng hạn, Đất Xanh Group đang chào bán khu đất rộng hơn 3 ha tại đường Đỗ Xuân Hợp, quận 9 (TP.HCM), từng được doanh nghiệp này lên kế phát triển dự án Opal City. Hay Pi Group chào bán khu đất rộng hơn 6 ha tại quận 12, từng được Công ty lên kế hoạch triển khai dự án Pi City…”, ông Nguyễn Anh Tuấn, phó tổng giám đốc một công ty bất động sản lớn tại TP.HCM nói.

Đánh giá về thị trường, ông Nguyễn Hoàng cho biết, trong thời gian gần đây, lượng dự án đưa ra thị trường giảm mạnh, nguyên nhân chủ yếu là do thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài. Những dự án ra hàng dịp này là những dự án đã được cấp phép trước đó, giờ doanh nghiệp mới phát triển dự án.

Thị trường quý IV vẫn khó nguồn cung

Một quan sát khác của DKRA Vietnam cho thấy, tình hình giao dịch trên thị trường thứ cấp trong quý III kém sôi động hơn so 2 quý trước.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, một tín hiệu xấu cho thị trường bất động sản những tháng cuối năm là mới đây, Cục thuế TP.HCM ra thông báo gửi các cục thuế quận, huyện không thu thuế thu nhập cá nhân 2% đối với các giao dịch liên quan tới chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Ngay sau thông báo này, giao dịch căn hộ trên thị trường thứ cấp đã khựng lại.

Tập đoàn Hà Đô cho biết, từ năm 2016 tới nay, doanh nghiệp không thể ra dự án mới, các hoạt động chủ yếu là thực hiện thủ tục chuyển nhượng căn hộ cho khách hàng ở dự án tại đường 3/2, quận 10, nhưng việc cơ quan thuế không thu thuế chuyển nhượng 2% khiến các giao dịch không thể diễn ra.

Đánh giá về thị trường cuối năm, DKRA Vietnam dự báo, quý IV/2019, nguồn cung căn hộ sẽ giảm mạnh, dao động trong khoảng 5.000 - 6.000 căn, vì lượng hàng ở dự án Vinhomes Grand Park đã bán hết, trong khi các doanh nghiệp khác không thông báo kế hoạch ra dự án mới trong quý IV. 

Theo ông Hoàng, trong quý IV, dự kiến cả nguồn cung và sức mua sẽ giảm, vì chính sách tín dụng mua nhà ngày càng khó khăn hơn, kèm theo đó là lãi suất cho vay có dấu hiệu tăng lên. Trong khi đó, hoạt động đầu tư cho thuê không còn lãi như trước, nên người mua nhà (chủ yếu là các nhà đầu tư) có phần “chùn tay”.

Khảo sát thực tế các doanh nghiệp lớn như Him Lam Land, Phát Đạt, Phú Long, Hưng Thịnh Corp… của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cũng cho thấy, trong quý IV, các doanh nghiệp này không có kế hoạch ra hàng dự án mới ở phân khúc chung cư tại TP.HCM.