Nguy cơ đi xuống?

Theo giới quan sát, thị trường bất động sản đang diễn biến phức tạp. Đó là việc phân khúc đất nền đang bị thả nổi, tạo ra cơn sốt trên khắp cả nước trong những tháng đầu năm 2018 tới nay. Nhiều dự án căn hộ mới bung hàng, khiến lệch pha cung cầu tiếp tục tăng mạnh, lượng hàng tồn kho cao, trong khi phân khúc căn hộ giá tầm trung có nhu cầu mua cao lại hạn chế nguồn cung. Đặc biệt, từ đầu năm 2018 tới nay, Ngân hàng Nhà nước liên tục siết cho vay bất động sản, lãi suất tiếp tục tăng…

Nếu nhìn qua thị trường bất động sản TP.HCM, có vẻ như cảnh báo về nguy cơ bong bóng là đúng, vì bắt đầu xuất hiện sự dè dặt của người mua, đặc biệt là sau 2 vụ cháy lớn tại chung cư. Thế nhưng, theo báo cáo lượng hàng bán ra của các dự án, thì thực tế không hẳn như vậy. 

Tại dự án ở quận 7 của HungThinh Corp, đến nay, 70% trong số gần 4.000 căn hộ được mở bán từ tháng 5/2018 đã được đặt mua. Dự án Phú Đông Premier tại khu Đông vừa mở bán, nhưng tỷ lệ bán ra là khoảng 80%.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, thị trường bất động sản sẽ không thể đi xuống trong năm 2018 và ngay cả năm 2019, bởi đang được Chính phủ, chính quyền các địa phương và doanh nghiệp phát triển đúng hướng, đồng thời can thiệp kịp thời khi có dấu hiệu lạc hướng. “Trải qua các đợt khủng hoảng của thị trường, các chủ thể đều đã thông minh hơn”, ông Châu nhận định. 

Cũng theo ông Châu, giới quan sát thị trường lo sợ thị trường tăng trưởng nóng như hiện nay sẽ dẫn tới “vết xe đổ” năm 2007 và chu kỳ thị trường đi xuống là 10 năm. Nhưng phân tích cụ thể thì thấy rằng, năm 2007 và năm 2017 - 2018 khác nhau hoàn toàn. 

Cụ thể, năm 2007, tăng trưởng kinh tế rất cao, doanh nghiệp, người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là tài sản được lựa chọn để cất trữ, là kênh đầu tư kinh doanh, kể cả đầu cơ. Năm đó, tăng trưởng tín dụng rất cao, lên đến hơn 37%, trong đó một phần rất lớn đổ vào bất động sản. Ngoài ra, còn xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp làm giá, đẩy giá bất động sản lên cao để trục lợi. 

Trong khi đó năm 2017, tăng trưởng GDP cả nước đạt 6,81%, là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý. Tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17%, dự kiến năm 2018 đạt khoảng 17%, cũng là mức tăng tích cực. Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt; đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng cho 5 lĩnh vực ưu tiên; kiểm soát chặt chẽ nguồn tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như bất động sản, chứng khoán; thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực bất động sản...

Thị trường vẫn phát triển bền vững

Nhận định về thị trường quý III và quý IV/2018, cũng như năm 2019, lãnh đạo các doanh nghiệp địa ốc lớn đều tự tin cho rằng, thị trường sẽ phát triển bền vững. Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, thị trường hiện được điều chỉnh phù hợp, đã giảm độ nóng sốt, căn hộ ở thực vẫn chiếm thế thượng phong và các doanh nghiệp cũng đã hướng tới phát triển phân khúc này. Đặc biệt, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng vay bất động sản là điều hợp lý. 

“Với việc siết tín dụng bất động sản, các doanh nghiệp lớn, có tiềm lực tài chính sẽ chiếm thế thượng phong dẫn dắt thị trường, còn các doanh nghiệp ít vốn, làm ăn trục lợi sẽ bị đào thải. Từ đó, thị trường sẽ phát triển bền vững, lành mạnh với những sản phẩn tốt”, ông Phúc nói.

Cũng tự tin vào tương lai của thị trường bất động sản, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Vạn Phúc Land cho rằng, thị trường có hiện tượng sốt đất, nhưng không phải khu nào cũng sốt. Khách hàng cũng không còn chạy đua gom đất đến mức không để ý tới các vấn đề khác, mà đã cẩn trọng hơn, kiểm tra pháp lý dự án, độ uy tín của chủ đầu tư, các chính sách thanh toán… rồi mới xuống tiền.

Đặc biệt, đa phần người dân đủ yêu cầu để ngân hàng cho vay mua nhà, nên nhu cầu mua nhà trong thời gian tới sẽ cao hơn. “Chính vì tự tin thị trường sẽ tốt trong thời gian tới, chúng tôi tiếp tục đưa ra thị trường các dòng sản phẩm mới ở giai đoạn II của Dự án Vạn Phúc City”, bà Hương nói.

Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng TP.HCM) cho rằng, Việt Nam có tỷ lệ dân số trẻ cao và đây là yếu tố then chốt giúp thị trường bất động sản phát triển. “Một cặp vợ chồng cùng đi làm có thu nhập 300 triệu đồng/năm, thì mua căn hộ giá khoảng 1,5 tỷ đồng là hợp lý. Đây cũng chính là phân khúc thị trường thực mà các doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM đang đua nhau phát triển”, ông Sơn nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang thận trọng trong việc phát triển dự án. Trước khi đưa một dự án ra thị trường, họ thường nghiên cứu rất kỹ thị trường, nhu cầu nhà ở và thu nhập của khách hàng ở khu vực dự án… Sau vụ cháy tại TP.HCM, nhiều doanh nghiệp đã phải dừng mở bán dự án chung cư dù đã ấn định ngày. Họ xác định chạy truyền thông cho dự án để ổn định thị trường rồi mới bắt đầu mở bán lại. 

Với những tính toán kỹ lưỡng như vậy, thị trường không thể đi xuống trong thời gian tới.