Săn quỹ đất quanh nhà ga metro ngàn kilomet

Một buổi sáng cuối tuần tại khu vực Mỹ Đình, anh Hoàng, một môi giới bất động sản 32 tuổi, mở bản đồ quy hoạch trên điện thoại thay vì xem bảng giá nhà đất như trước. “Ngày xưa khách hỏi khu nào sắp mở đường, cầu nào sắp xây. Bây giờ câu hỏi đầu tiên là ga metro gần nhất ở đâu?”, anh kể.

Không chỉ anh Hoàng, nhiều nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội đang có chung cách tiếp cận. Họ không còn nhìn vào những tuyến đường hiện hữu, mà bắt đầu tìm kiếm những vị trí nằm quanh các ga metro tương lai. Trong mắt giới đầu tư, metro không chỉ là phương tiện giao thông, metro là dòng người. Và nơi nào có dòng người, nơi đó có cơ hội kinh doanh.

Sự quan tâm ngày càng lớn đối với bất động sản quanh metro xuất phát từ một thực tế là, Hà Nội đang bước vào giai đoạn mở rộng mạng lưới đường sắt đô thị lớn chưa từng có. Theo quy hoạch, đến năm 2030, Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành 97 km metro, bao gồm tuyến số 2, phần còn lại của tuyến số 3 và tuyến số 5.

Đến năm 2035, Thành phố dự kiến khai thác 301 km trên tổng số 398 km đường sắt đô thị, tương đương 76% tổng chiều dài mạng lưới quy hoạch. Các tuyến số 1, số 2 kéo dài đến Sóc Sơn, số 2A kéo dài tới Xuân Mai, số 3 kéo dài đi Sơn Tây cùng các tuyến 4, 6, 7, 8 và hệ thống kết nối các đô thị vệ tinh sẽ lần lượt được đưa vào vận hành.

Xa hơn, đến năm 2045, Hà Nội sẽ hoàn thiện thêm khoảng 200 km các tuyến điều chỉnh và bổ sung theo quy hoạch chung. Nếu kế hoạch này trở thành hiện thực, Thủ đô sẽ sở hữu mạng lưới metro có quy mô gần 1.000 km.

Đó không còn là câu chuyện giao thông. Đó là câu chuyện tái định hình toàn bộ không gian đô thị. Trong bối cảnh Hà Nội hướng tới quy mô dân số 17-20 triệu người vào năm 2065, mạng lưới metro sẽ quyết định nơi người dân sinh sống, làm việc, học tập và tiêu dùng. Và đó chính là lý do các nhà đầu tư đang đặt cược vào những nhà ga còn chưa được xây dựng.

Tại Tokyo (Nhật Bản), Seoul (Hàn Quốc), Hong Kong (Trung Quốc) hay Singapore, bất động sản gần ga metro thường có giá cao hơn từ 20% đến 50% so với các khu vực lân cận. Việt Nam đang bắt đầu chứng kiến xu hướng tương tự.

Dữ liệu của Savills cho thấy, tại TP.HCM, giá căn hộ dọc tuyến Metro số 1 đã tăng từ 35% đến 70% trong giai đoạn 2015-2023. Một số dự án ghi nhận mức tăng gấp đôi. Điển hình là Masteri Thảo Điền được mở bán năm 2015 với mức giá khoảng 35-39 triệu đồng/m2, đến năm 2024, giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp đã là 69-75 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, hiệu ứng metro cũng ngày càng rõ nét. Theo dữ liệu khảo sát của Savills, giá căn hộ tại khu vực Cầu Giấy nằm trong bán kính 500 m quanh tuyến Metro Nhổn - Ga Hà Nội tăng hơn 40% trong vòng một năm, từ quý III/2023 đến quý III/2024. Trong khi đó, mặt bằng giá chung của thị trường tăng khoảng 25-35%.

Điều này cho thấy, riêng yếu tố metro đã tạo thêm mức gia tăng giá trị từ 5-15%. Những con số trên đang thúc đẩy một cuộc săn lùng quỹ đất âm thầm, nhưng quyết liệt quanh các nhà ga tương lai. Nếu như trước đây, giá trị bất động sản thường bám theo các trục đường lớn, thì trong tương lai, bản đồ giá trị có thể xoay quanh các ga metro.

Đây chính là triết lý của mô hình TOD - phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng. Trong mô hình này, nhà ga không đơn thuần là điểm trung chuyển, mà trở thành hạt nhân của một hệ sinh thái kinh tế.

Trong bán kính vài trăm mét quanh ga metro, có thể xuất hiện hàng loạt mô hình kinh doanh mới như căn hộ cho thuê, chung cư diện tích nhỏ, văn phòng linh hoạt, khách sạn đô thị, trung tâm thương mại, cửa hàng tiện lợi, chuỗi F&B, giáo dục và giải trí.

Một chuyên gia bất động sản ví von rằng, nhà ga metro trong tương lai sẽ giống một trung tâm thương mại khổng lồ hơn là một điểm lên xuống tàu. Điều này lý giải vì sao nhiều doanh nghiệp địa ốc đã tích lũy quỹ đất từ nhiều năm trước tại các khu vực nằm trên các tuyến metro tương lai.

Mục tiêu của cuộc đua này không chỉ là bán nhà. Đó là cuộc đua kiểm soát những điểm tập trung dân cư đông đúc nhất trong tương lai.

Từ 1% đến cuộc cách mạng đô thị

Điều thú vị là, dù giá bất động sản quanh metro đã tăng mạnh, Hà Nội thực chất vẫn đang ở giai đoạn đầu của quá trình chuyển đổi.

Theo bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam, thành công của TOD không nên được đo bằng mức tăng giá đất, mà bằng khả năng giúp người dân tiếp cận nhà ở, việc làm và các tiện ích trong một đô thị bền vững.

Trong khi đó, Savills Hà Nội cho biết, tỷ lệ người dân sử dụng metro tại Hà Nội hiện chỉ tương đương khoảng 1% dân số. Con số này thấp hơn rất nhiều so với Singapore (55%), Bangkok (Thái Lan - 15%) hay Kuala Lumpur (Malaysia - 10%).

Nguyên nhân chủ yếu là mạng lưới metro Hà Nội hiện mới vận hành khoảng 22 km, chỉ bằng khoảng 1/10 so với nhiều đô thị lớn trong khu vực. Điều đó đồng nghĩa, dư địa tăng trưởng vẫn còn rất lớn. Khi mạng lưới metro mở rộng lên hàng trăm kilomet trong thập niên tới, hành vi đi lại và lựa chọn nơi ở của người dân có thể thay đổi hoàn toàn.

Một điểm đáng chú ý là, đối tượng sử dụng metro hiện nay chủ yếu là người trẻ. Tại Hà Nội, khoảng 47% hành khách metro là người đi làm và 45% là học sinh, sinh viên. Tại Singapore, Bangkok hay Kuala Lumpur, nhóm tuổi từ 20 đến 40 cũng chiếm phần lớn lượng hành khách.

Đây chính là nhóm khách hàng được các doanh nghiệp bán lẻ, F&B, giáo dục, giải trí và dịch vụ nhắm tới. Nói cách khác, nơi nào có metro, nơi đó sẽ có dòng khách hàng trẻ tập trung.

Do đó, người hưởng lợi từ metro không chỉ là các chủ đầu tư bất động sản. Đó còn có thể là chủ quán cà phê gần ga tàu, chuỗi cửa hàng tiện lợi, trung tâm thương mại, doanh nghiệp quảng cáo ngoài trời, hay các start-up quản lý căn hộ cho thuê. Nếu bất động sản là lớp cơ hội đầu tiên, thì bán lẻ và dịch vụ là lớp cơ hội thứ hai.

Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội đầu tư là những thách thức không nhỏ. Theo bà Giang Đỗ, nếu giá đất quanh các ga metro tiếp tục tăng mạnh, nhưng không có cơ chế điều tiết phù hợp, thì những người sử dụng giao thông công cộng nhiều nhất lại có nguy cơ bị đẩy ra xa khỏi các khu vực có hạ tầng tốt nhất.

Trong bối cảnh căn hộ hạng C gần như biến mất tại Hà Nội, việc phát triển TOD chỉ với các dự án cao cấp có thể khiến bài toán nhà ở trở nên khó khăn hơn. Nhiều chuyên gia cho rằng, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền cần được tích hợp ngay từ giai đoạn quy hoạch, đặc biệt trong bán kính 300-500 m quanh các nhà ga. Nếu làm được điều đó, metro không chỉ tạo ra giá trị bất động sản, mà còn góp phần giải quyết bài toán an cư cho hàng triệu người dân đô thị.

Hiện vé tàu điện tại Hà Nội (tuyến Cát Linh - Hà Đông và Nhổn - Ga Hà Nội) có giá từ 9.000 - 19.000 đồng/lượt và giá vé tháng phổ thông là 280.000 đồng. Chi phí này thấp hơn đáng kể so với việc sử dụng xe cá nhân hoặc các dịch vụ gọi xe công nghệ hằng ngày.

Trong bối cảnh Hà Nội đang nghiên cứu các biện pháp hạn chế phương tiện cá nhân vào khu vực trung tâm theo tinh thần của Luật Thủ đô mới, metro được kỳ vọng sẽ trở thành phương tiện giao thông chủ đạo trong tương lai. Và khi điều đó xảy ra, những nhà ga metro sẽ không còn đơn thuần là điểm dừng chân. Chúng sẽ trở thành những “hạt nhân kinh tế” mới của Thành phố. Giống như cao tốc từng tạo ra những cực tăng trưởng công nghiệp mới, metro có thể tạo ra những trung tâm đô thị hoàn toàn mới.

Với giới đầu tư, câu hỏi quan trọng nhất lúc này không còn là mua ở đâu, mà là nhà ga metro tiếp theo sẽ nằm ở đâu. Bởi trong kỷ nguyên TOD, khoảng cách tới ga metro có thể quyết định giá trị bất động sản, sức hút thương mại và tiềm năng phát triển của một khu đô thị. Và cuộc săn quỹ đất quanh những nhà ga metro tương lai mới chỉ bắt đầu.