10 năm, 1% chung cư cũ được cải tạo

Theo thống kê, TP. Hà Nội có khoảng 1.500 chung cư cũ có quy mô từ 2 - 5 tầng. Đa số chung cư cũ được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1980. Số lượng chung cư cũ tập trung nhiều nhất tại các quận Ba Đình, Đống Đa, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân…

Một khảo sát của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, các chung cư cũ đều được xây dựng theo công nghệ cũ, nên đến nay đã hết hạn sử dụng, nguy cơ xảy ra sự cố rất lớn. Đặc biệt, ở hầu hết các khu chung cư cũ, nhiều hộ dân tiến hành sửa chữa, cải tạo, cơi nới, khiến tình trạng xuống cấp diễn ra nhanh hơn.

Tình trạng xuống cấp, không đảm bảo sự an toàn cho các cư dân sinh sống tại các khu chung cư cũ đã được chính quyền Thành phố tính đến. Vì thế, từ năm 2005, Hà Nội đã có nghị quyết về cải tạo, xây mới các khu chung cư cũ trên địa bàn Thành phố. Đến năm 2013, Hà Nội tiếp tục ban hành nghị quyết về một số biện pháp xây lại các khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp.

Thế nhưng, ngay cả khi đã có nghị quyết về cải tạo, xây mới chung cư cũ, việc tiến hành cải tạo, xây mới cũng không đơn giản. Theo đó, đến nay, sau 10 năm triển khai kế hoạch cải tạo chung cư cũ, mới chỉ có 14 chung cư cũ trên địa bàn Thành phố được cải tạo, đạt 1%. Với tiến độ cải tạo chung cữ cũ hiện nay, Hà Nội sẽ phải mất 100 năm mới có thể hoàn thành kế hoạch cải tạo, xây mới hệ thống các chung cư cũ. 

Vướng mắc về pháp lý

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Reenco Sông Hồng cho biết, việc cải tạo chung cư cũ hiện nay đang gặp khó khăn, chủ yếu do về cơ chế pháp lý.

Cụ thể, theo cơ chế cũ, nghĩa là khi Luật Thủ đô chưa ban hành, doanh nghiệp có thể được nâng chiều cao dự án và tăng mật độ cho dự án. Cơ chế này giúp doanh nghiệp có lãi khi triển khai dự án. Thế nhưng, với cơ chế hiện nay, việc cải tạo chung cư cũ, nhất là tại 4 quận nội thành, doanh nghiệp sẽ bị hạn chế chiều cao và không được phép tăng mật độ. Những hạn chế này khiến doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ không có lãi, nên không mặn mà.

Ông Điệp lấy ví dụ, Tổng công ty Sông Hồng từng tiến hành cải tạo 2 chung cư cũ tại khu Kim Liên và Thái Hà. Đây là 2 khu tập thể được triển khai nhanh nhất tại Hà Nội. Theo đó, khu Thái Hà chỉ mất 4 năm là hoàn thành, còn khu tập thể Kim Liên mất khoảng 6 năm. Trong khi đó, tại Hà Nội đang có những khu tập thể cũ đã được cải tạo cả chục năm nay, nhưng chưa thể xây mới, đơn cử như Khu tập thể B6 Giảng Võ. Dự án này được tiến hành cải tạo đã 11 năm vẫn chưa xong.

Theo ông Điệp, không hẳn là do năng lực chủ đầu tư kém, mà việc chậm trễ này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, như việc khó giải phóng mặt bằng do đại bộ phận cư dân đều muốn được sinh sống tại nơi ở cũ, rồi cơ chế chính sách thay đổi... Những vướng mắc này khiến Dự án B6 Giảng Võ có thể sẽ còn “giậm chân tại chỗ” một thời gian nữa.

Cũng theo ông Điệp, bản thân Reenco Sông Hồng cũng đang làm chủ đầu tư Dự án cải tạo Khu tập thể Kim Giang, rộng đến 24 héc-ta, nhưng doanh nghiệp này cũng đang gặp vô số khó khăn. Khó khăn đầu tiên là việc cải tạo chung cư cũ hiện nay liên quan đến quá nhiều sở, ngành. Ngoài ra, cơ chế chính sách hiện nay khiến dự án nằm ngoài khu vực nội đô như Khu tập thể Kim Giang cũng chưa rõ ràng về chiều cao, mật độ và những chính sách với người dân.

Theo ông Điệp, đến nay, Reenco Sông Hồng đã triển khai dự án được 5 năm, nhưng đã bị dừng để chờ quy hoạch phân khu. Với các chính sách hiện nay, ông Điệp cho biết, Công ty cũng chưa biết khi nào dự án này mới được tiếp tục triển khai và khi nào mới hoàn thành… 

Trên 90% chung cư cũ đã có chủ đầu tư?

Trong khi một số doanh nghiệp kêu khó triển khai dự án cải tạo chung cư cũ, thậm chí có doanh nghiệp kêu thua lỗ khi cải tạo chung cư cũ, thì vẫn có nhiều doanh nghiệp địa ốc, xây dựng xin nhận cải tạo lại các khu chung cư cũ, thậm chí có doanh nghiệp xin cải tạo cả Khu tập thể Thành Công, với 86 tòa. Dù kêu khó khăn, nhưng các doanh nghiệp được giao làm chủ đầu tư nhiều khu chung cư cũ trước đây vẫn nhất quyết “ôm” dự án, không trao trả để Thành phố chuyển cho doanh nghiệp khác.

Về vấn đề này, ông Điệp cho biết, hiện nay, trên 90% dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội đã có chủ đầu tư, nhưng các chủ đầu tư không triển khai dự án vì sợ lỗ, mà “ôm” dự án để chờ cơ chế. Việc các doanh nghiệp mới nhòm ngó, xin cải tạo các khu chung cư cũ cũng rất dễ hiểu, bởi các khu chung cư cũ đều nằm tại những khu “đất vàng”, có khả năng sinh lờn rất cao.

Vì thế, việc trả lại dự án, hoặc nhường dự án cải tạo cho doanh nghiệp khác, theo ông Điệp, rất khó xảy ra. Bởi để được Thành phố giao cải tạo dự án chung cư cũ, doanh nghiệp đã phải bỏ ra không ít chi phí cho việc điều tra xã hội, họp tổ dân phố, tiến hành thăm dò địa chất, rồi lập quy hoạch…

Tất cả các chi phí này, doanh nghiệp đều phải tự bỏ tiền túi và tiến hành trước khi chính thức được giao cải tạo dự án. Đó là chưa kể đến việc doanh nghiệp phải nuôi cả bộ máy trong nhiều năm và chi phí cơ hội mất đi cũng rất lớn, nên doanh nghiệp không thể trả lại dự án. Trong khi đó, Thành phố cũng không dễ dàng thu hồi để giao cho đơn vị khác.

Để tháo gỡ những khó khăn trong việc cải tạo chung cư cũ, là “người trong cuộc”, ông Điệp cho rằng, Nhà nước phải tạo ra những cơ chế đột phá, chứ với các cơ chế hiện nay, người dân sẽ không sẵn sàng di dời, mà doanh nghiệp cũng không mặn mà triển khai.

Cụ thể, Nhà nước phải tạo ra quỹ đất sạch gần dự án chung cư cũ cần cải tạo nhất để di dời dân cư. Trong khi đó, các hộ dân di dời để phục vụ cải tạo chung cư cũ cũng phải nhận được quyền lợi tương ứng. Chẳng hạn, các hộ dân tầng 1 sẽ nhận được cả nhà và diện tích kinh doanh tại nơi ở mới. Trong khi các hộ dân các tầng trên có thể nhận được 2 căn hộ, một để ở, một để kinh doanh.

Với các dự án thuộc khu vực nội đô, ông Điệp cho rằng, Nhà nước phải có cơ chế buộc các hộ dân phải di dời. Nếu không di dời, người dân phải chấp nhận nộp thêm tiền theo cơ chế thị trường.

Đối với các doanh nghiệp, ông Điệp khuyến nghị, Nhà nước cần yêu cầu doanh nghiệp phải cam kết xây dựng những khu tái định cư chất lượng, đồng bộ hơn hẳn các khu chung cư cũ, để thu hút người dân chuyển đến sinh sống.

Theo ông Điệp, nếu Nhà nước có thể tạo ra các cơ chế đột phá để thỏa mãn cư dân, doanh nghiệp tiến hành cải tạo chung cư có lãi, sẽ khuyến kích các doanh nghiệp tham gia và kế hoạch cải tạo chung cư cũ sẽ nhanh hơn rất nhiều hiên nay.