“Khó như húc đầu vào đá”

“Nếu doanh nghiệp chỉ vì lợi nhuận của mình mà không chịu ‘bắt tay’ với cư dân và chính quyền địa phương cùng làm thì nhất định sẽ thất bại”, đó là câu nói “nổi tiếng” của Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Thế Thảo khi nói về những khó khăn khi triển khai chương trình cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thành phố.

Nguyên nhân dẫn đến việc chậm cải tạo các chung cư cũ, theo ông Thảo, là do thiếu cơ chế đồng bộ, không đảm bảo lợi ích của các bên tham gia, thiếu chế tài mạnh để cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ... Bên cạnh đó, Quy hoạch chung Xây dựng Thủ đô hạn chế chiều cao nhà cao tầng, yêu cầu giảm dân số nội đô là một thách thức lớn.

Hãy xem hai ví dụ cụ thể về cách doanh nghiệp tiếp cận việc cải tạo chung cư cũ. Sau trận lụt lịch sử tại Hà Nội năm 2008, hàng trăm hộ dân tại tòa nhà C1 Thành Công (Ba Đình, Hà Nội) đã bị cưỡng chế di dời tới khu tái định cư 5,3 ha gần Chùa Hà (Cầu Giấy, Hà Nội), với lý do là chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng và có nguy cơ sụp đổ bất cứ lúc nào, gây nguy hiểm cho tính mạng người dân.

Cuối năm 2008, UBND TP. Hà Nội đã có văn bản giao Tổng công ty Công trình Giao thông 1 (Cienco 1) làm chủ đầu tư Dự án Cải tạo, xây dựng lại chung cư C1 Thành Công, đầu tư dự án nhà ở kết hợp văn phòng cho thuê cao 17 tầng để tái định cư tại chỗ cho người dân. Tuy nhiên, đến nay sau 6 năm, phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư vẫn chưa tìm được sự đồng thuận hoàn toàn của các hộ dân tại chung cư nguy hiểm này và việc xây dựng lại tòa chung cư này vẫn đang giậm chân tại chỗ.

Khi quyết định giao Dự án cho Cienco 1, UBND TP. Hà Nội đã yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành Dự án trong vòng 2 năm để ổn định tái định cư cho người dân. Tuy nhiên, đang trong quá trình triển khai các bước xin giấy phép, thì Chính phủ có quyết định dừng thi công các dự án cao tầng tại 4 quận nội đô, nên việc xin giấy phép cho Dự án buộc phải dừng lại. Sau đó, để công trình sớm hoàn thiện và bàn giao tái định cư, Sở Xây dựng đã ký quyết định cho phép Cienco 1 được thi công phần cọc nhồi trước.

Còn theo báo cáo của Sở Xây dựng, đến nay chủ đầu tư đã thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý và triển khai thi công phần móng. Tuy nhiên, một số hộ dân tại đây không đồng ý với hệ số tái định cư diện tích nhà ở là 1,4 và đề nghị được tính hệ số cao như một số dự án khác ở quận Ba Đình.

Theo lãnh đạo UBND TP. Hà Nội, Dự án Cải tạo, xây dựng lại chung cư nguy hiểm C1 Thành Công được triển khai chậm, không đảm bảo tiến độ, không được chủ đầu tư và các cơ quan chức năng tháo gỡ kịp thời các khó khăn, vướng mắc. UBND Thành phố yêu cầu, UBND quận Ba Đình phối hợp với Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng và chủ đầu tư thống nhất trình UBND Thành phố cơ chế, chính sách thực hiện phá dỡ, xây dựng lại chung cư nguy hiểm C1 Thành Công.

Bên cạnh đó, chính quyền quận Ba Đình cần tiếp tục giải thích, tuyên truyền, vận động các hộ dân về chính sách hỗ trợ, tái định cư của Thành phố liên quan tới quyền lợi và trách nhiệm của các hộ dân trong việc xây dựng lại chung cư C1 Thành Công.

Hà Nội còn rất nhiều chung cư cũ nữa như chung cư Nghĩa Tân, Giảng Võ... thuộc diện nguy hiểm, xuống cấp đang chờ cải tạo.

Đặt mình vào vị trí của cư dân

Thực ra, những nguyên nhân thất bại của chính sách cải tạo chung cư cũ và giải pháp tháo gỡ đã nhiều lần được các ngành, các cấp đề cập, nhưng đến nay vẫn không có gì thay đổi. Để tháo gỡ được những vướng mắc giữa ba bên “người dân - Nhà nước - doanh nghiệp”, theo ông Trần Văn Truyền, đại diện lãnh đạo Công ty cổ phần Phát triển năng lượng Sơn Vũ, doanh nghiệp phải biết đặt mình vào vị trí của cư dân.

Theo ông Truyền, khó khăn lớn nhất khi triển khai dự án cải tạo chung cư cũ là việc thương lượng với cư dân tầng 1 về nơi tái định cư của họ. Lấy ví dụ về Dự án Cải tạo chung cư cũ B7b Thành Công mà Công ty đang triển khai chỉ cách Dự án C1 Thành Công 50 m, ông Truyền cho biết, Công ty đã thuyết phục được 34/40 chủ hộ ký đơn xin cải tạo chung cư cũ.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Nguyễn Huy Cận, người đã sống ở căn hộ số 501, chung cư B7b từ năm 1975 cho biết, chung cư B7b đã xuống cấp nghiêm trọng và có thể gây nguy hiểm cho cuộc sống của cư dân tại đây. Vì vậy,  khi nghe tin Công ty Sơn Vũ có chủ trương đứng ra cải tạo lại chung cư này, đa số cư dân đều ủng hộ. “Chúng tôi chỉ phải góp vốn bằng chính căn hộ cũ nát của mình, sau đó lại được nhận căn hộ mới với diện tích lớn hơn, thì có gì mà không ủng hộ”, ông Cận nói.

Đồng tình với ý kiến trên, ông Nguyễn Gia Thịnh, chủ căn hộ số 103, chung cư B7b cho hay, khi nghe chuyện cải tạo lại nhà, gia đình ông cũng băn khoăn vì hiện mỗi tháng họ kiếm hơn chục triệu đồng từ kinh doanh đồ chơi trẻ em. Nhưng khi biết sau cải tạo, chủ đầu tư sẽ trả lại căn hộ tại đúng vị trí tầng 1 để gia đình tiếp tục kinh doanh thì ông ủng hộ luôn. “Tôi ủng hộ vì lợi ích của cả tập thể cư dân tại chung cư cũ đã bị xuống cấp nguy hiểm này và cũng chính vì sự an toàn của gia đình tôi”, ông Thịnh nhấn mạnh.

Vấn đề thứ hai là các doanh nghiệp khi tham gia cải tạo chung cư cũ luôn đòi hỏi phải cho xây đến 20 tầng mới có lãi, trong khi quy hoạch không cho phép, nên lâm vào bế tắc. Nhưng theo ông Truyền, Công ty Sơn Vũ chỉ cần xây cao 10 tầng cũng có lãi rồi. “Phải đưa công nghệ và vật liệu mới vào thi công thì giá thành sẽ giảm”, ông Truyền nói và khẳng định, giá xây dựng của Sơn Vũ không cao hơn 7,5 triệu đồng/m2, thời gian thi công không quá 1 năm.

Với giá thành xây dựng như vậy và giá bán căn hộ tại khu vực này khoảng 30-40 triệu đồng/m2, ông Truyền nhẩm tính, doanh nghiệp vẫn có lãi. “Công ty dự kiến sẽ trích từ 3 đến 5 tỷ đồng để làm quỹ bảo trì cho hoạt động của tòa nhà, vì những căn hộ ở đây đã được bán theo Nghị định 61 từ lâu, nên không thu được 2% phí như chung cư mới”, ông Truyền khẳng định.

Cư dân phải là đồng chủ đầu tư

Tại buổi làm việc giữa Bộ Xây dựng và UBND TP. Hà Nội mới đây, ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, tiến độ cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thành phố còn chậm do vướng mắc lợi ích giữa ba bên là “Nhà nước - doanh nghiệp - người dân”. Người dân không muốn dời đi do lo ngại không có cơ hội quay về nơi cũ sinh sống, hệ số đền bù thấp, không thỏa thuận được với chủ đầu tư.

Về phía doanh nghiệp, lãnh đạo một công ty xây dựng lớn tại Hà Nội cho biết, họ cũng không mặn mà với dự án cải tạo chung cư cũ, do dự án không sinh lợi cao, không tận dụng được chiều cao không gian. Trong khi đó, Nhà nước lại không muốn gia tăng mật độ dân cư, thay đổi quy hoạch kiến trúc, nên không cho phép xây cao tầng.

Chia sẻ những khó khăn mà Hà Nội đang gặp phải trong việc cải tạo chung cư cũ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã đưa ra một số giải pháp như tiếp tục xây dựng cơ chế, chính sách để thu hút các nguồn lực tham gia; trước mắt, cần tổ chức ngay việc lập, phê duyệt quy hoạch các khu chung cư theo hướng tổng thể, không làm từng dãy nhà đơn lẻ. Đặc biệt, quy định về tầng cao cần được xem xét, nghiên cứu lại trên cơ sở khoa học và Bộ Xây dựng cùng Hà Nội sẽ xin ý kiến Chính phủ về vấn đề này.

Tại hội thảo quốc tế mới đây, ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đã chỉ ra một nguyên nhân quan trọng dẫn đến việc tái thiết chung cư chậm trễ như vừa qua là do chính sách tái thiết chung cư cũ hiện hành quá đề cao vai trò của các chủ đầu tư tư nhân, mà thiếu coi trọng đúng mức vai trò của cộng đồng chung cư, còn vai trò của chính quyền đô thị lại chưa thật rõ ràng.

Ông Liêm cho rằng, để vượt qua những thách thức trong công cuộc tái thiết chung cư cũ, cần thực hiện phương châm “Cộng đồng chung cư làm chủ, chính quyền đô thị tạo điều kiện và giúp đỡ, doanh nghiệp bất động sản tham gia”.

Đồng tình với ý kiến trên, ông Truyền cho rằng, bí quyết để việc cải tạo chung cư cũ thành công là các cơ quan chức năng của Thành phố và cả doanh nghiệp phải “tập làm dân” trước đã. Khi đó, các cơ quan chức năng địa phương sẽ đề ra các chính sách hợp lý hơn như không nhất thiết phải thu hồi tầng 1 để làm siêu thị, có thể khống chế chiều cao nhưng linh động hơn về mật độ xây dựng, cưỡng chế thi hành đối với một vài hộ dân vì lợi ích riêng mà không muốn cải tạo nhà…

Đối với doanh nghiệp, ông Truyền cho rằng, nếu xem cư dân là đồng chủ đầu tư và để họ được biết, được tham gia việc giám sát thi công như khi họ xây nhà của mình, thì sẽ tạo được lòng tin và sự ủng hộ, dù họ có bị thua thiệt ít nhiều.

Các chuyên gia cho rằng, muốn “tái thiết thành công” thì phải bỏ cơ chế xã hội hóa. Cụ thể, thay vì gắn trách nhiệm cho Nhà nước và người dân, thì từ trước đến nay, cơ chế này lại đẩy cho doanh nghiệp. Vì vậy, phải thay đổi tư duy theo hướng Nhà nước lập phương án, người dân cùng bàn và thống nhất làm, rồi mới giao cho doanh nghiệp. Phải coi việc tái thiết nhà chung cư cũ là trách nhiệm của Nhà nước và người dân, thì khả năng thành công mới cao.

Minh Nhật (Bài viết từ Đặc san Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam 2014 do Báo Đầu tư sản xuất)