Phóng viên Báo Đầu tư đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM xung quanh vấn đề này.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang trình Quốc hội cho ý kiến lần 2. Ông có thể đánh giá sơ bộ, Dự thảo có ý nghĩa thế nào đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trong và ngoài nước, nhất là trong lĩnh vực bất động sản - vốn chịu nhiều tác động từ luật này?

Các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm rất lớn đến thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam. Trong mắt họ, Việt Nam vẫn còn tiềm năng phát triển bất động sản rất lớn. Tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng, khiến Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn cho dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, nhất là các loại hình nhà ở đô thị, khu công nghiệp, logistics và khách sạn nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, các thủ tục pháp lý liên quan đến bất động sản rất phức tạp, trở thành rào cản trong việc hút vốn ngoại. Chẳng hạn, công tác giải tỏa mặt bằng ở các dự án chậm chạp, trình độ tay nghề của lực lượng lao động trong nước còn thấp. Chưa kể, nhiều điều khoản trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản hiện vẫn chưa thống nhất.

Vấn đề pháp lý là nguyên nhân lớn nhất làm giảm sức hút của thị trường bất động sản Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Cần phải sớm tháo gỡ những vướng mắc này để giúp thu hút mạnh dòng vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Ông vừa đề cập việc cần sớm tháo gỡ những vướng mắc pháp lý để giúp thu hút mạnh dòng vốn từ nhà đầu tư nước ngoài. Vậy rào cản lớn nhất ở đây là gì, thưa ông?

Pháp luật đất đai hiện hành vẫn chưa ghi nhận chính thức về việc doanh nghiệp Việt Nam được phép thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế nước ngoài để có thể vay vốn hoạt động. Còn theo quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nếu thuộc trường hợp được quy định thì doanh nghiệp Việt Nam có thể thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam hoặc tổ chức kinh tế khác.

Ở đây xảy ra hai vấn đề cần phải làm rõ.

Thứ nhất, quy định cho thế chấp quyền sử dụng đất tại tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam có thể dẫn đến cách hiểu rằng, không được thế chấp tại các chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập và hoạt động tại Việt Nam, hay tại các tổ chức tài chính nước ngoài khác, bởi Luật Các tổ chức tín dụng 2010 (sửa đổi năm 2017) phân biệt rõ hai đối tượng khác nhau là tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Thứ hai, nội dung của Dự thảo và pháp luật đầu tư vẫn chưa có định nghĩa chính thức thế nào là tổ chức kinh tế khác. Vì vậy, chưa thể khẳng định chắc chắn là chính sách pháp luật có cho phép thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức tài chính có vốn đầu tư nước ngoài hay tổ chức tài chính nước ngoài hay không.

Do đó, đề nghị bổ sung thêm chủ thể chi nhánh ngân hàng nước ngoài vào sau tổ chức tín dụng nhằm đồng bộ với Luật Các tổ chức tín dụng, đồng thời bổ sung định nghĩa cụ thể về tổ chức kinh tế khác theo hướng bao gồm cả tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức tài chính nước ngoài, nhằm tháo gỡ khó khăn trong huy động vốn nước ngoài.

Có ý kiến cho rằng, nếu cho phép doanh nghiệp trong nước được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn nước ngoài có thể ảnh hưởng đến an ninh, quốc phòng. Vậy nếu cho phép thì sẽ kiểm soát và quản lý thế nào?

Ưu điểm của việc cho phép thế chấp quyền sử dụng đất để huy động vốn từ các tổ chức tài chính nước ngoài là các doanh nghiệp Việt Nam được mở rộng khả năng thu hút vốn đầu tư, có thêm lựa chọn trong các phương thức huy động vốn, góp phần tạo điều kiện cho thị trường kinh tế và bất động sản phát triển.

Tuy nhiên, nhược điểm của chính sách này là, nếu không giới hạn khu vực sẽ gây nguy hiểm đến quốc phòng, an ninh, bí mật quốc gia cũng như ảnh hưởng đến các khu vực trọng điểm có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý. Do đó, việc huy động vốn thông qua tổ chức tài chính nước ngoài cần có sự kiểm soát chặt chẽ để không gây tác động đến thị trường ngoại hối và tạo nên biến động mạnh mẽ, khó kiểm soát nếu không có cơ chế phản ứng kịp thời.

Chẳng hạn, chỉ cần bổ sung quy định cho phép thế chấp thông qua tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam đóng vai trò là bên nhận bảo đảm để vay vốn từ bên cho vay nước ngoài. Đồng thời, xây dựng thêm một số quy định về hạn mức cho vay, cách thức xử lý tài sản bảo đảm và điều chỉnh chi tiết hơn về vấn đề xác lập quyền sử dụng đất khi xử lý tài sản bảo đảm để có thể ngăn ngừa các rủi ro có thể xảy ra, tạo điều kiện cho doanh nghiệp Việt Nam tiếp cận nguồn vốn nước ngoài.

Đặc biệt, do tổ chức tín dụng nhận thế chấp dựa trên ủy thác của bên cho vay nước ngoài, nên cần phải có quy định pháp luật cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp này.

Cần phải đảm bảo quyền sử dụng đất trong toàn bộ quy trình không được thuộc về tổ chức nước ngoài, mà sẽ được xử lý bán lại hoặc chuyển nhượng bởi chính tổ chức tín dụng nhận thế chấp, sau đó mới lấy số tiền thu được đưa lại cho bên cho vay nước ngoài. Bên cho vay nước ngoài sẽ chỉ có ảnh hưởng đối với tổ chức tín dụng, chứ không ảnh hưởng đến tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.