Triển vọng thị trường

Trên thị trường chứng khoán Việt Nam, nhóm cổ phiếu bất động sản không chỉ dẫn đầu về số lượng cổ phiếu có vốn hóa lớn, mà còn là nhóm cổ phiếu có độ phủ rộng khắp ở cả sàn HOSE, HNX và thị trường UPCoM. Nhóm cổ phiếu này cũng được đánh giá là nhóm ngành cơ bản, quan trọng, gắn liền với sự tăng trưởng của nền kinh tế.

Năm qua, dù đối mặt một số khó khăn, nhưng với sự can thiệp hợp lý, kịp thời của cơ quan quản lý và chính quyền các địa phương, thị trường bất động sản vẫn giữ được nhịp tăng trưởng.

Số liệu thống kê mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, năm 2018, lượng cung bất động sản tại thị trường Hà Nội đạt 44.788 sản phẩm, tăng 23,7% so với năm 2017. Trong đó, sản phẩm căn hộ vẫn là chủ đạo, chiếm 87,26% lượng cung toàn thị trường.

Còn tại TP.HCM, lượng cung bất động sản năm 2018 đạt 49.948 sản phẩm, tăng 16,2% so với năm 2017 và căn hộ vẫn là sản phẩm chủ đạo, chiếm xấp xỉ 90% lượng hàng trên toàn thị trường.

Về thanh khoản, tại Hà Nội, lượng căn hộ chung cư giao dịch thành công năm 2018 đạt 27.595 sản phẩm, tăng 32,8% so với năm 2017. Trong đó, phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với hơn 50%. Lượng sản phẩm nhà đất giao dịch gấp 3,3 lần so với 2017, đạt ở mức 3.106 sản phẩm.

Tại TP.HCM, lượng chung cư giao dịch thành công đạt 30.957 căn, bằng 75,9% so với năm 2017. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp và siêu cao cấp có số lượng giao dịch lớn nhất, chiếm 41,1%, trung cấp ở vị trí thứ 2, chiếm 36% và phân khúc bình dân chỉ đạt hơn 22%.

Nhờ vào đó, năm 2018, doanh thu ngành bất động sản vẫn tiếp tục tăng trưởng cao so với năm 2017. Số liệu cập nhật mới nhất của Công ty Chứng khoán VietinBank (Vietinbank Securities) cho thấy, ngành bất động sản ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận CAGR 5 năm qua lần lượt là 19,6% và 23,6%. Bên cạnh đó, vòng quay hàng tồn kho năm 2018 là 78%, cao hơn hẳn so với thời điểm trước khủng hoảng (47%).

Ông Nguyễn Nhật Cường, Phó giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Vietinbank Securities cho biết, điều này xóa nhòa những lo ngại năm 2019 sẽ là năm lặp lại tình trạng khủng hoảng như cách đây 10 năm.

Theo ông Cường, những rủi ro lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản là tốc độ vòng quay hàng tồn kho, cơ cấu vốn và hiệu quả sử dụng vốn. Hiện nay, lượng hàng tồn kho và tỷ lệ nợ của nhiều doanh nghiệp đã giảm mạnh

"Thống kê của Vietinbank Securities trong giai đoạn 10 năm từ 2008 - 2018 cho thấy, tăng trưởng doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn ở mức cao. Năm 2018, dự báo doanh thu tăng trưởng 51%, tăng trưởng giá vốn 46% và lợi nhuận gộp tăng 65%”, ông Cường cho biết.

Theo Vietinbank Securities, hiện vòng quay hàng tồn kho phù hợp với mức độ tăng trưởng, không quá lớn như năm 2010. Vì vậy, bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2019. Riêng phân khúc bất động sản cao cấp có doanh thu tăng trưởng tốt, nhưng gần đây chỉ tương đương phân khúc trung cấp.

Nhìn nhận ở góc độ thị trường chứng khoán đang mang lại gì cho thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, ở các nước, các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản, còn tại Việt Nam, các doanh nghiệp bất động sản lại phụ thuộc lớn vào nguồn tín dụng ngân hàng, vốn có chi phí cao và thiếu ổn định.

Thông thường, các chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu 15 - 20%, còn lại 80 - 85% nhu cầu vốn dựa vào nguồn vốn ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Tuy nhiên, theo Thông tư 36 sửa đổi, kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn.

“Lộ trình giảm dần nguồn tín dụng địa ốc của Ngân hàng Nhà nước có mặt rất tích cực là đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, để thích ứng với lộ trình này, doanh nghiệp cần phải chuẩn bị thật tích cực về mọi mặt”, ông Châu khuyến cáo.

Cơ hội nào cho cổ phiếu bất động sản năm 2019?

Nhận định về thị trường bất động sản trong năm nay, theo đánh giá của chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín, nguồn cung năm 2019 sẽ không lớn do các yêu cầu về pháp lý khiến các dự án mới chậm triển khai. Tốc độ tăng giá đã không còn nóng như giai đoạn trước.

Về nguồn vốn, với sự phát triển của ngành tài chính, các công ty bất động sản hiện không còn quá phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Nhiều doanh nghiệp hiện đã tìm các kênh huy động vốn dài hạn khác như phát hành cổ phiếu, trái phiếu và huy động nguồn tiền ứng trước từ khách hàng mua nhà. Ngoài ra, dòng vốn đầu tư nước ngoài cũng ngày một chảy mạnh vào thị trường bất động sản Việt Nam, chủ yếu thông qua việc hợp tác với các doanh nghiệp trong nước.

"Như vậy, tác động của việc thắt chặt tín dụng và rủi ro tăng lãi suất đối với các công ty bất động sản sẽ trở nên nhỏ hơn so với trong quá khứ. Đối với người mua nhà, lãi suất cho vay mua nhà thế chấp hiện tại vẫn tương đối hấp dẫn, vào khoảng 10%/năm. Năm 2019, lãi suất được dự báo sẽ tăng nhưng với một tỷ lệ nhỏ. Do đó, việc siết tín dụng không có tác động đáng kể đến thị trường bất động sản", ông Tín đánh giá.

Còn theo Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), trong những năm gần đây, tỷ suất lợi nhuận gộp trung bình của ngành bất động sản ở mức khoảng 25 - 30%, nhưng đang giảm dần tới mức 24% trong năm 2018. Tỷ lệ ROE đã được cải thiện và đạt tỷ lệ trung bình 9%, nhờ giảm chi phí lãi vay, do ít phụ thuộc vào dòng tín dụng và cắt giảm chi phí quản trị. VDSC đánh giá, mức P/E trung bình của ngành bất động sản đang ở quanh 13 lần, có thể được coi là tương đối thấp và hợp lý hơn so với trước đây.

Đây chính là lý do các quỹ lớn vẫn thể hiện sự quan tâm tới nhóm cổ phiếu bất động sản, trong đó đáng kể nhất có thể nhắc tới là Vietnam Enterprise Investments Limited (VEIL), quỹ thành viên lớn nhất do Dragon Capital quản lý. Cùng với ngân hàng, bất động sản là lĩnh vực đặc biệt yêu thích của Dragon Capital. Từ cuối năm 2017 đến nay, đa phần các khoản đầu tư của Dragon Capital đều là các doanh nghiệp bất động sản, trong đó có nhiều doanh nghiệp mới niêm yết như Vinhomes (VHM), Cen Land (CRE), Hải Phát Invest (HPX). Tính tới cuối năm 2018, bất động sản chiếm tỷ trọng gần 28% và là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất danh mục VEIL với danh mục 1,43 tỷ USD. Trong Top 10 khoản đầu tư lớn nhất của VEIL có tới 3 cổ phiếu trong lĩnh vực bất động sản, bao gồm KDH (6,62%), VHM (4,92%), DXG (3,14%).

Không dừng lại, trong những ngày cuối năm 2018, khi thị trường giảm sâu, nhóm quỹ do Dragon Capital quản lý tiếp tục đẩy mạnh mua vào cổ phiếu bất động sản như KDH, HDG, PC1, hay SJS…Việc liên tục gia tăng sở hữu cổ phiếu bất động sản cho thấy, Dragon Capital đang có niềm tin khá lớn vào tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo ông Vũ Hữu Điền, Phó tổng giám đốc Dragon Capital, hiện tại, nhu cầu nhà ở đang ở mức cao và vẫn đang tăng, tập trung tại nhóm khách hàng trẻ, vợ chồng mới cưới… Trong khi đó, nguồn cung thời gian qua lại hạn chế do bị siết chặt về chính sách, điều kiện giao đất, giấy phép xây dựng, hạn chế dư nợ vay vốn tại ngân hàng…

“Cơ hội sắp tới là có đối với các đơn vị kinh doanh bất động sản, đặc biệt là những công ty có quỹ đất sạch sẵn sàng triển khai, tức đã hoàn tất các thủ tục về pháp lý. Đi cùng với đó, dư địa cổ phiếu bất động sản vẫn còn và thị giá sẽ tăng cùng với sự cải thiện về kinh doanh thời gian tới”, ông Điền nhận định.