Độ phủ rộng trên toàn thị trường

Trong số các doanh nghiệp niêm yết và giao dịch tập trung trên thị trường chứng khoán Việt Nam, nhóm doanh nghiệp bất động sản không chỉ dẫn đầu về số lượng cổ phiếu vốn hóa lớn nhất, mà còn là nhóm cổ phiếu có độ phủ rộng khắp ở cả 3 sàn giao dịch là HOSE, HNX và UPCoM.

Nhóm cổ phiếu bất động sản cũng được đánh giá là nhóm ngành cơ bản, quan trọng, gắn liền với sự tăng trưởng của nền kinh tế.

Hiện tại, nền kinh tế Việt Nam đang trong chu kỳ tăng trưởng, thị trường chứng khoán Việt Nam đang trong giai đoạn hồi phục về vùng đỉnh cũ của năm 2007 và quý I/2018 (1.000 điểm), thế nên nhóm cổ phiếu bất động sản được dự báo có nhiều dư địa tăng trưởng từ nay đến cuối năm 2018, cũng như trong năm 2019.

Công ty Chứng khoán VNDirect (VNDS) cho biết, nhu cầu thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam được nhìn nhận còn nhiều dư địa phát triển trong giai đoạn 2018-2020 do các yếu tố mang tính cấu trúc trong nhu cầu nhà ở như thay đổi nhân khẩu học, tăng trưởng thu nhập... ở mức tích cực.

Tuy nhiên, khối lượng giao dịch trong ngắn hạn có thể bị ảnh hưởng bởi lãi suất cho vay mua nhà tăng và sự tăng giá bất động sản.

Quỹ Vietnam Enterprise Investments Limited (VEIL), quỹ thành viên lớn nhất do Dragon Capital quản lý cho hay, trong danh mục đầu tư của VEIL hiện tại, cổ phiếu nhóm ngành bất động sản đang chiếm tỷ trọng cao nhất, đạt khoảng 30% (tính đến cuối tháng 8/2018), trong đó có nhiều cổ phiếu đầu ngành như VHM, KDH, DXG…

Quỹ này cũng kỳ vọng nhóm cổ phiếu bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới do được hỗ trợ bởi yếu tố kết quả kinh doanh tích cực, bởi năm 2018 là năm bàn giao và hạch toán các dự án đã triển khai bán hàng và đầu tư trong 2 năm trở lại đây.

Thông thường, trong những tháng cuối năm, các doanh nghiệp bất động sản sẽ tung ra nhiều sản phẩm và chương trình bán hàng hấp dẫn để thu hút khách hàng, nên số lượng căn hộ được bán ra cũng sẽ gia tăng so với thời điểm đầu năm.

Hơn nữa, theo chu kỳ kế toán, quý cuối năm cũng là thời điểm ghi nhận gần như toàn bộ kết quả kinh doanh của cả năm, nên có thể có doanh thu, lợi nhuận đột biến.

Tuy vậy, ở góc nhìn thận trọng, ông Nguyễn Hữu Bình, chuyên gia chứng khoán cho rằng, với lượng cung đang lớn hơn cầu, đặc biệt ở căn hộ trung và cao cấp, quá trình bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản sẽ không dễ dàng.

Theo ông Bình, sự phân hóa đã bộc lộ trong hơn 1 năm qua, nhưng khác biệt trong năm 2018 là Thống đốc Ngân hàng Nhà nước mới ban hành Chỉ thị số 04, trong đó nêu rõ các ngân hàng không nới room tín dụng và phải kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản. Điều này sẽ gây những khó khăn nhất định đối với các doanh nghiệp bất động sản. 

Cơ hội với các mã đầu ngành

Tuy đang phải đối mặt với những khó khăn, nhưng ông Lê Đức Khánh, Giám đốc chiến lược, Công ty Chứng khoán Dầu khí (PSI) cho rằng, cơ hội đối với nhóm cổ phiếu bất động sản vẫn còn rộng mở. Những cổ phiếu cơ bản đầu ngành hoặc có lợi thế cạnh tranh như VIC, NVL, HDG, DXG, NLG... sẽ thu hút sự quan tâm từ phía nhà đầu tư.

Theo ông Khánh, những cổ phiếu có câu chuyện riêng, kết quả kinh doanh tích cực, hoặc triển vọng doanh thu, lợi nhuận lớn, hoặc bị định giá thấp sẽ được các nhà đầu tư quan tâm hơn và sự phân hóa sẽ diễn ra theo xu hướng này.

Một khi thị trường vào sóng, những cổ phiếu "ăn khách" và có cơ hội tăng giá mạnh là những cổ phiếu đầu ngành, hoặc kết quả kinh doanh ấn tượng. Tuy vậy, nhà đầu tư cũng cần chú ý đến việc lựa chọn cổ phiếu phù hợp, cũng như triển vọng tăng trưởng của từng cổ phiếu.

“Nhà đầu tư không nên đánh đồng các cơ hội, mà chỉ nên mua và nắm giữ những cổ phiếu tiềm năng nhất, những cổ phiếu có triển vọng tăng trưởng doanh thu tốt.

Trong lĩnh vực bất động sản, chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, có lợi thế về thương hiệu, quỹ đất... mới nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư", ông Khánh nói và cho rằng, rủi ro lớn nhất đó là đầu tư sai thời điểm và lựa chọn sai cổ phiếu.

Thống kê từ Công ty Chứng khoán TP. HCM (HSC) cho thấy, 6 công ty bất động sản niêm yết là VIC, NVL, DXG, NLG, KDH và SJS đang chiếm 82,7% vốn hóa toàn ngành bất động sản.

HSC cũng dự phóng nhóm này sẽ tăng trưởng 47% về doanh thu trong năm 2018, đạt 161.800 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế (công ty mẹ) tăng trưởng 38%, đạt 1.500 tỷ đồng. Điều này cho thấy, khối doanh nghiệp bất động sản đang có sự phân hóa rất lớn về quy mô, cũng như về doanh thu, lợi nhuận.

Tương tự, VNDS cũng duy trì đánh giá tích cực đối với nhóm cổ phiếu bất động sản do kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp sẽ tăng trưởng, nhất là trong quý cuối năm nay.

Trong đó, VNDS lưu ý về nhóm doanh nghiệp có sự tăng trưởng cao cả về doanh thu và lợi nhuận nhờ bán hàng tốt ở những dự  án lớn như VIC, DXG, KDH, NLG… Đây cũng là nhóm có quỹ đất lớn và có nhiều dự án đang triển khai trên thị trường.

Nói về sự phân hóa của nhóm cổ phiếu bất động sản, Công ty Chứng khoán Maybank KimEng (MBKE) cho rằng, những doanh nghiệp có nợ vay thấp, lượng tiền mặt dồi dào sẽ có nhiều cơ hội tăng trưởng hơn trong giai đoạn cuối năm.

Những doanh nghiệp không bị phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng thì áp lực cũng ít đi, trong khi vẫn có đủ nguồn lực để thực hiện các dự án của mình, hay mua lại của các đối tác khác.

Mặt khác, nhà đầu tư cũng cần theo dõi tiến độ bán hàng và cách thức ghi nhận doanh thu - lợi nhuận của doanh nghiệp, bởi đây là một yếu tố quan trọng tác động đến giá cổ phiếu.

Cũng theo MBKE, tuy có triển vọng khả quan, nhưng vẫn phải thận trọng nhất định đối với kỳ vọng của các doanh nghiệp địa ốc, vì lợi nhuận nhiều cũng đi kèm với rủi ro cao.

Hiện tại, các quy định đang siết cho vay với những ngành rủi ro cao như bất động sản, chứng khoán..., trong khi hạn mức tăng trưởng tín dụng năm nay của các ngân hàng thương mại cũng đã gần hết.

Mặc dù được kỳ vọng sẽ tạo được sự đột phá vào giai đoạn cuối năm, song không phải cứ “gắn mác” cổ phiếu bất động sản là có thể tăng, mà còn phụ thuộc vào tính thanh khoản của cổ phiếu, mức độ giảm so với thời điểm đầu năm, cũng như chỉ tiêu tài chính “lành mạnh” so với trung bình ngành.

Một điểm quan trọng khác cần được lưu ý là nhóm ngành bất động sản thường phụ thuộc rất lớn vào dòng tiền chung của thị trường. Do đó, sóng bất động sản sẽ chỉ diễn ra nếu dòng tiền tăng trở lại.